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北京三中院：二手房买卖合同履行纠纷的裁判观点
01、涉及未成年人房屋买卖的效力认定：在未成年人出卖房屋时，房屋买卖合同是否必须由双方监护人签字？只有一方监护人签字是否会直接导致合同无效？
这个问题涉及到未成年人的重大资产处置上，监护权的行使是否要双方监护人签字的问题。目前我们调研中发现有未成年人监护人以买卖合同仅有一位监护人签字，另一位监护人以不知情且不同意出售房屋为由，主张房屋买卖合同无效。
根据《民法总则》第十九条、第二十条的规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理；第二十三条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。但并未明确规定，重大资产处置时，监护权的行使是否必须由两个监护人一并行使。就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定。
因此，综合法律规定和目前北京市的规定来看，只有一方监护人签字不会直接导致合同无效。
但重庆市、山东省、长沙市的房屋登记办法中均规定监护人处分无民事行为能力或限制民事行为能力人的房屋，申请登记的，必须由监护人共同申请办理，因此，我们建议北京市建委也可完善相关规定，考虑要求双方监护人签字，一方面对未成年人利益的保护更进一步，另一方面，也从源头上杜绝此类纠纷。
根据法律规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产，如何判断是否为被监护人利益？如果不是为被监护人利益处置房产，法律后果如何？
关于是否为被监护人利益问题，目前调研中发现的问题有：一是买卖合同只有一方监护人签字，未签字方提出无证据证明房屋买卖系为被监护人利益；二是房屋价格下跌后，监护人主张该买卖合同损害了被监护人利益。
那么，在房屋买卖合同中，是否对“为了被监护人利益”这一条件进行实质审查？【我们认为】：对“为了被监护人利益”这一条件，法院应结合出卖房屋的原因、必要性、钱款走向、第三人的善意与否等方面综合审查。如果房屋买卖合同系等价有偿交易，所约定的房屋交易价格并未低于当时市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形，则不宜仅凭房屋价格下跌这一情形就认定损害限制行为能力人的利益。
如果不是为被监护人利益处置房产，法律后果如何？
这个问题涉及没有进入物权转移程度的合同，为了保护善意第三人的利益，能否认定合同有效？
我们的答案是肯定的。对于合同效力问题，因第三人无法获知房产处置是否为被监护人利益，赋予其审查这一要素无疑超出普通市场交易人的能力范围，亦不利于被监护人资产的处置和流通。且从普通常识来看，监护人为被监护人利益系常识，如果任一理由导致合同无效，可能会导致监护人利用这一条款肆意主张合同无效，从而损害第三人利益，导致市场不稳定，不利于良好市场秩序的形成。因此，【我们认为】，不管是否为被监护人利益，均不影响合同效力。
但对于合同的后续履行存在不同观点：一种是合同有效，但涉及是否继续履行的问题。如果非为了被监护人利益，则合同不宜继续履行，监护人应向买受人承担违约责任；一种是合同有效，在合同本身不存在继续履行障碍的情况下，继续履行合同，至于监护权行使不当的问题，系监护权内部问题，可在监护权范围内予以解决，不在房屋买卖合同纠纷中予以处理。
关于合同是否继续履行，【我们认为】监护人属于内部关系，除非有其他无效事由，否则这一情况不能导致合同无效，合同以继续履行为宜，监护权问题应当在监护关系项下内部解决。
被监护人作为案件的当事人，监护人作为其法定代理人，但如果监护人之间出现分歧，如何处理？这是我们需要进一步思考的问题。
02、当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方已经办理房屋所有权转移登记，借款人以不存在真实的买卖合同关系为由，主张合同无效并请求返还房屋的处理？
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”最高院关于民间借贷中房屋尚未办理所有权转移登记的处理已有规定，但对于已经转移登记的房屋，借款人以不存在真实的买卖合同为由，主张合同无效并请求返还房屋的，尚未有明确的规定。对此，【我们认为】有两种路径选择：一是因房屋买卖并非双方真实意思表示，合同未成立，将房屋过户回原所有权人，双方之间的债权债务以民间借贷关系予以处理；另一种是因房屋已经过户，且过户后的房屋之上可能又设立有新的物权，直接将房屋回转过户对社会交易影响较大，故而处理上以维护市场稳定，在民间借贷的基础上返还价值差额为原则。
在该两种选择路径中，我们倾向于第二种，即直接对于房屋和债务进行清算，向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时房屋价值的差额。
03、夫妻一方以未经另一方同意为由主张房屋买卖合同无效的处理？
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定，夫妻一方以在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行的，法院应当释明买受人可以主张解除合同。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
北京高院对于夫妻一方在缔约时未经另一方同意的，买卖合同构成法律上的履行不能已有明确规定，但我们在调研中发现，在涉及到相关出卖人主张买卖合同未经另一共有权人同意的案件中，通过当事人的举证，包括微信、电话记录，录音文件以及当事人之间的交流、中介证言，基本能够判断，在合同签订时，另一共有权人是知道且同意的。在这种情况下，【我们认为】合同宜继续履行。如在某买卖合同纠纷中，夫妻一方虽未签署同意出售书，但在“存量房房源核验申请表”上有其夫的签字，结合中介出庭证明在签订合同当日，中介公司员工通知其夫来谈房屋买卖事宜，其夫表示和其妻谈就行，其妻在合同磋商过程中曾出示其夫的身份证原件、诉争房屋的房产证原件和其夫给其出具的授权委托书（其夫否认其中签名的真实性）。又如在某案中，夫妻双方一直居住在涉诉（拟出卖）房屋内，从合同签订至该案起诉有多半年之久，法院认定出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定，双方系夫妻关系，对于其妻出卖房屋一事，其夫应当对此知情，从而认定买卖合同经共有权人同意。
因此，【我们认为】：夫妻一方以未经另一方同意为由主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持。涉案房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合善意取得构成要件的，法院应当释明买受人可以主张解除合同。但符合以下情形之一的，人民法院可以判决合同继续履行：
（一）夫妻另一方追认买卖合同的；
（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；
（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；
（四）有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
在实践中，存在房屋市场价格大幅上涨后，出卖人一方以未经共有权人同意为由拒绝履行合同，在这类案件中，应注意保护合同相对方的合法权益，维护诚信交易一方，认定共有权人是否同意转让房屋方面，一般结合微信、电话记录，录音文件以及当事人之间的交流、中介证言等其他证据一并考量。
04、当事人在合同中约定税费负担的效力？司法判决如何表述？
我国法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税人义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税人义务人以外的人承担转让税费缴纳并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。
一种观点认为：当事人就有相关税费由买受人承担的约定，是在不改变纳税义务人的前提下，约定出卖人负有的纳税义务由买受人承担，买受人基于该协议履行纳税义务，性质上属于第三人代为履行，产生了相当于自己履行的效果。当然，在买受人怠于履行约定的代为纳税的义务时，根据合同相对性原理，鉴于房屋买卖合同不能对抗税务征收部门，税务征收部门只能向出卖人催缴，而不能要求买受人代缴。还要看到，尽管合同约定由买受人负担相关税费，但对于何时缴纳何种税费及缴纳多少税费，则没有约定，也不可能确定。在税务主管部门没有确定税费种类及额度，出卖人也没有实际缴纳相关税费的情况下，出卖人要求买受人支付相关税费的诉讼请求缺乏事实依据，应不予支持。当然，为省却未来的不必要的麻烦，可在本院认为部分写明：出卖人如根据有关规定缴纳了相关税费的，则可根据合同的有关约定向买受人求偿。
另一种观点认为：在房屋买卖合同中，缴税义务人是法定的，但当事人可通过合同约定税费代缴纳主体，既尊重了当事人的意思自治，也不违反国家税收管理政策。法院在判决税费缴纳时，有约定从约定，无约定则依据税法规定。表述上建议表述为：买受人代出卖人缴纳税费，也有观点认为表述上应按照既有常规表述为税费由×负担，但应注明该负担不影响国家有权机关根据税法向相关缴税义务人的追缴。
第三种观点认为应参考担保法关于保证人追偿的相关规定[5]，缴税义务人缴纳税款后，可根据税费相关单据向约定承担税费的一方追偿。
我们倾向于第二种观点。
05、因税费负担争议如何处理？
在房屋买卖交易过程中，绝大多数合同约定买受人承担房屋交易过程中产生的所有税费，在合同签订时，双方（尤其是买受人）对于税费是有一定预判的，但因房屋买卖交易是个长期且存在一定不确定因素的交易过程，当事人在合同履行过程中对各种情况下新增加的税费的负担易产生争议，从而导致纠纷，具体争议有以下几种：
一是双方在签订合同时约定低价网签，在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，登记机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费“增加”；
二是双方订立合同的基础是房屋符合某种减税条件，如“满五唯一”，而在实际履行过程中，房屋并未符合以上约定，导致税费增加；
三是因“房屋新政”导致税费增加的。
因“房屋新政”问题导致的税费增加已有高院的相关规范性意见，在此我们不再赘述。这里主要讨论前两种情况。
对于第一种情况，当事人在合同中约定的内容一般为：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为600万元，包含标的房屋配套设施折价款140万元，因此，甲方出售该房屋的合同价格为460万元，甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。在交易中所产生的全部税费由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。
一种观点认为：当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，登记机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担。合同虽然约定税费由买受人承担，但合同在纳税登记部分约定了以“低价”进行网签，因此，买受人真实意思表示应为在低价网签的基础上，同意承担全部税费。而在以真实交易价格核算税费时，已经超出买受人订立合同时的真实意思，因此，超出部分的税费视为双方未约定，应按照法律规定负担。另一种观点认为因税费负担不能达成一致，合同应解除。第三种观点认为，合同约定税费由买受人承担，则增加部分税费应由买受人承担。
我们倾向于认为如果“新增”税费额度较大，远远超出双方签订合同时的预期，且双方均不同意负担的，以解除合同为宜；在“新增”税费额度尚可，当事人可继续履行的，“新增”部分税费应由当事人按照法律规定负担。
对于第二种情况，一方当事人（多数是出卖方）往往在合同中承诺房屋性质，因此，如果因未达到一定条件导致税费增加的，应由未实现承诺方承担相应的新增税费。
06、裁判文书能否判决协助办理网签？
调研中，我们发现对于裁判文书能否判决协助办理网签存在不同做法，常见做法是支持当事人的诉讼请求，直接判决协助办理网签；也有法官认为协助办理网签具有人身属性，不具有可执行性，因此在判决合同继续履行的情况下，不支持当事人要求协助办理网签的诉讼请求。
【我们认为】：
Ⅰ、是否能够判决协助办理网签，应区分网签合同之性质。如双方从未签订正式的买卖合同，直接将网签作为买卖合同，则法院不应强制一方缔约，因而不能判决网签。如双方在先签订有房屋买卖合同，网签合同仅是依据双方在先签订的买卖合同的约定的履行行为，则可判决协助办理网签。从可执行性来讲，我们通过咨询朝阳区房屋过户交易大厅，其答复称，如果法院判决一方协助另一方网签，而义务人拒不履行义务，法院可以强制执行的方式办理网签，无需义务人本人到场，因此，从可执行性来讲，裁判文书可以判决协助办理网签。
Ⅱ、如果裁判文书已判决过户事宜，则可不再对网签事宜单独下判。
实践中，有法官认为若诉讼中当事人要求办理过户，则再判决网签已无意义，故而应直接判决房屋买卖合同中支付价款部分和过户部分。对此，我们通过咨询市住建委市场部，相关工作人员答复称住建委总的原则上尊重法院判决，并认为如果判决已就过户等问题进行了处理，则网签意义不大。
因此，我们倾向于认为如果判决已涉及过户问题，则不再判决网签事宜。但应注意对购房人购房资质的审查以及告知买受人申请对房屋采取保全措施。
07、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，裁判文书能否判决协助办理贷款？房屋买卖合同如何处理？
调研中，我们发现有裁判文书判决一方协助另一方办理贷款，我们咨询北京市住房公积金管理中心，其答复称，法院可依照贷款银行要求带齐相关材料到其网点办理，但是否批贷，需看各网点的操作。但从北京二手房住房公积金贷款申请所需材料清单来看，包括卖方房屋产权证原件、卖方资金账户等，执行中取得可能存在一定困难。尤其对于卖方收款账户，不宜强制指定，判决协助办理贷款不具有可执行性。
因此，【我们认为】，裁判文书不宜直接判决协助办理贷款。
房屋买卖合同可按照如下原则处理：当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求:
（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；
（二）同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的；
（三）已经取得银行批贷函或贷款承诺函，且诉讼中经法院书面征询意见或询问，贷款银行书面表示同意按照承诺函或批贷函发放贷款的。”
除上述情形外，一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定，对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持。
08、当事人把继续履行作为一项单独诉讼请求，且在其后列举了具体履行内容时，判决中是否将继续履行作为单独一个判项？
一种观点认为继续履行不具有具体执行内容，可在本院认为部分进行表述，判项中不宜再单列。另一种观点认为，单列一个判项虽不甚合理，但因继续履行系当事人一项诉讼请求，因此在判项中宜进行表述，建议表述为“继续履行，出卖人协助买受人办理……”。
我们同意第二种观点。
09、当事人要求解除网签是否应支持？判项应如何表述？
调研中，我们发现，当事人要求解除网签的诉讼请求有四种：①要求买受人、中介协助撤销网签；②要求买受人协助撤销网签；③要求中介办理网签注销手续；④要求解除网签合同。
判决的判项存在三种判决：①判决买受人、中介协助办理撤销网签；②判决买受人协助办理撤销网签；③判决解除网签合同。
经咨询朝阳区网签中心，该部门答复称，涉及纠纷的房屋买卖合同，解除网签操作流程如下：
①若法院判决解除房屋买卖合同（包括网签合同），则可由出卖人持生效判决直接申请解除网签；
②若判项为A协助B办理解除网签手续，则必须由双方当事人一同办理解除网签，若一方拒不配合，则需有法院强制执行方可解除网签。同时在执行中，存在法院判决主文中表述为“解除A与B于×年×月×日签订的房屋买卖合同”，但该买卖合同系双方签订的书面买卖合同，与网签合同签订的日期不一致，网签中心在这种情况下不予解除网签。
综合以上情况，我们建议在涉及当事人要求解除网签的案件中，释明当事人明确诉讼请求为：解除双方网签合同，且判项中宜明确将书面合同和网签合同一并解除即可。
10、买受人起诉请求出卖人迁出户籍的处理？
【我们认为】，买受人起诉请求出卖人迁出户籍不属于民事案件的受理范围。但迁移户口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的，应予支持。户口迁出时限尚不明确的，该项违约金不宜直接固定，宜分段支持。
11、房屋中介出具的证明或房屋中介的工作人员的证言[8]可否单独作为认定出卖人或买受人违约的依据？
在房屋买卖合同纠纷中，因为涉及合同履行行为复杂、持续时间长，履行中需要双方的密切配合，中介一般深度参与其中，因此，对房屋买卖双方履行合同义务情况比较清楚，在查明案件事实方面有一定重要性。但不排除有些中介及其工作人员为了自己的利益而与房地产买卖合同的一方当事人串通，做出与事实相违背的证明、证言，实践中就存在中介证言在一二审中不一致的情况，这种情况下，法院对中介证言均不采纳。
【我们认为】对中介的证明以及中介工作人员的证言的证明力应结合其他证据进行综合判断，在没有其他证据佐证的情况下，不宜单独作为认定房屋出卖人或房屋买受人违约的依据。而且从证据法上来讲，证言也不能单独作为认定事实的依据。
转自：类案同判规则
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高大欣律师，华东政法大学法学士，清华大学工商管理硕士（EMBA），中国政法大学民商法博士研究生，山东康桥律师事务所高级合伙人、原党支部书记。高律师担任济南大学创业导师，山东省公安厅、济南市政府、济南市公安局及章丘区委、区政府、历城区检察院等多家政府机关的法律顾问，荣获2011、2012、2013年度三届全国百强大律师，山东省公安厅“拔尖型人才”，山东省司法厅“优秀党务工作者”等称号。高大欣律师的案例《拍卖合同纠纷》入选《向公平出发》，《名律师答疑》副主编，《我办一案》副主编。
