PRINCE2成功案例|百慕大政府优化房产资产组合
- 2026-03-20 18:18:52
编者注：
PRINCE2®品牌全新升级为PRINCE2® Framework，该框架包括：
PRINCE2® Project Management（原PRINCE2®）
PRINCE2® Programme Management（原MSP®）
PRINCE2® Portfolio Management（原MoP®）
PRINCE2® Agile Project Management（全新，替代原PRINCE2® Agile）
PRINCE2® Risk Management （原M_o_R®）
PRINCE2® PMO（原P3O®）
以及面向组织的、评估和改进能力的成熟度模型P3M3®。
我们PRINCE2社区应此变革发起，目的是专注于该框架的深入研究和知识分享，更是一个专业、温暖和活力的交流平台，促进大家共同进步！
PRINCE2®最新第七版的详细解读，请查阅《PRINCE2®第七版来袭！这些关键变化将重塑你的项目管理》。
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1. 引言
百慕大政府是北大西洋西部英国海外自治领地百慕大群岛的治理机构，百慕大群岛总面积约 53.6 平方公里，由多个小岛组成。
公共土地与建筑部（DPLB）是百慕大政府房产资产的托管机构，负责管理政府的房产资产组合并提供多元化服务，项目管理是该部门的核心工作内容。部门采用定制化的 PRINCE2 项目管理实践与流程优化运营工作，而我作为该部门的资产运营与估值测量师，主要负责直接管理政府房产资产组合的各项事务。
本案例将探讨百慕大政府如何通过实施房产管理行动计划，盘活老化失修的房产资产组合。
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2. 背景
百慕大群岛常年受恶劣天气影响，海洋侵蚀、热带风暴、飓风等灾害频发，直接损害政府持有的各类房产资产，房产维护工作耗时费力，应急维修和资本性维护成本居高不下。
2008 年全球经济衰退严重冲击了百慕大政府的财政预算，受此影响，房产资产组合的维护工作被搁置，政府亟需投入资金对房产进行翻新改造，使其达到规定使用标准。
为此，百慕大政府决定实施房产管理行动计划，通过引入公私合作伙伴关系（PPP）模式筹集资金，加大对房产资产组合的投入，同时优化房产资产的使用效率。
2.1 项目发起的动因
彼时百慕大政府的房产资产现状堪忧，要对房产进行翻新或重建，需要投入巨额资本，而政府财政本就不堪重负，难以扭转房产资产持续老化的态势，这些房产资产也无法为政府创造任何收益。
由于房产资产难以实现盈利性出售，政府唯一可行的选择就是继续持有资产，却无力对其进行修缮。长此以往，公共土地与建筑部只能眼睁睁看着政府的房产资产不断贬值。
2.2 推动变革的关键因素
推动本项目落地的核心因素主要包括以下几点：
百慕大政府制定了发展旅游业等战略目标，亟需优质房产资产提供支撑。例如，升级国家公园内的房产设施能够吸引更多游客到访，为旅游业发展创造机遇；
为本土企业发展提供场地支持，为慈善组织配备办公运营基地，助力本土商业发展与公益事业推进；
政府持有的房产资产持续老化失修，被认定为公共资源的严重浪费。
2.3 项目实施的背景
2020 年 2 月，我取得 PRINCE2 项目管理从业资格后，将该方法应用于所负责的所有工作与项目中。本项目围绕效益、成本、工期、质量、范围、风险六大项目绩效维度开展管理，并结合政府的具体要求制定了定制化的绩效目标。
本次项目中，我们结合定制化绩效目标对 PRINCE2 方法进行全面适配，充分发挥该方法在项目群及企业内部项目管理中的价值。
本项目包含多个公私合作伙伴关系子项目，我主要负责其中三个，具体如下：
特修斯大厦：该建筑建于 1903 年，最初为私人住宅，后被百慕大政府收购并改造为政务服务办公场所。大厦具备较高的开发潜力，因此被政府保留，但 2013 年遭遇火灾后一直未得到修缮，目前处于废弃状态。政府决定将该大厦出租给私人投资者，由投资者负责重建，并将其改造为酒店或老年护理院。
金钟大厦公园内多栋建筑：这些建筑均已严重破败，政府将引入慈善组织出资进行翻新改造，改造完成后，建筑将作为慈善组织及社区的资源中心投入使用。
马蹄湾海滩屋咖啡馆：坐落于百慕大最热门的海滩度假区，建筑设施老化，亟需资金升级改造。政府将通过优惠租赁协议，引入私人旅游投资者出资，由其负责新海滩度假设施的设计、建造与运营。
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3. 目的和目标
本次房产管理行动计划的总体目标为：通过公私合作伙伴关系模式，实施房产管理战略，对老化失修的房产进行翻新或重建，提升资产使用效率；具体目标包括：
遏制房产资产进一步老化贬值的趋势；
避免公共资产与公共资源的浪费；
为公共资产引入资本投入，维护资产价值；
与本土企业开展合作，助力商业发展与经济增长；
创造财政收入，或将公共资金调配至其他亟需资金支持的领域。
3.1 项目预期效益
本项目的实施预计为百慕大带来多方面效益：
升级公共房产资产设施，提升资产质量；
优化房产资产配置，提高使用效率；
降低政府财政支出，释放财政资源用于其他重要公共服务、领域及设施建设；
提升公众对政府公共资产管理能力的信任度；
盘活公共资产，吸引本土私人投资，推动经济增长；
以公私合作伙伴关系为纽带，助力本土民营企业发展。
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4. 方法论
4.1 需求说明
本项目的实施以私人资本投入为主、政府资金投入为辅，结合私人投资规模，政府将给予相应的租赁优惠政策，保障投资者的合理收益。
我们将每个房产的改造项目视为独立的 PRINCE2 项目，若某个项目因外部环境不利而难以推进，可随时终止。鉴于各项目具有较高的相似性，且将采用统一的管理流程，我将对所有负责项目进行项目群统筹管理。
百慕大政府工作人员科菲・阿贾克瓦 - 杜奥杜表示：“PRINCE2 的管理原则、核心实践与实施流程，为我开展各项工作提供了重要支撑。”
在项目实施过程中，我们重点考量了目标设定、潜在合作方、资源调配、计划制定及进度安排等核心要素，其中对项目推进最为关键的 PRINCE2 原则包括：持续的商业论证、从经验中学习、明确角色与职责、分阶段管理、例外管理以及以产品为导向。所有原则均结合各子项目实际情况与政府要求进行了定制化适配。
为契合政府的发展愿景，我们在项目中落实了 PRINCE2 核心实践的相关要求，包括商业论证、组织管理、质量管控、计划制定、风险管理、变更管理等，同时严格遵循 PRINCE2 的全流程管理要求。
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5.规划流程
在制定房产管理行动计划时，我们参考了《资产管理计划》的核心内容；在申请政府审批阶段，编制了包含商业论证在内的决策报告，为政府相关部门的审批决策提供依据。
定制化的 PRINCE2 原则、核心实践与实施流程，为各项目的全生命周期规划奠定了基础。项目高层规划涵盖 PRINCE2 项目计划制定指南中的核心要素，具体如下：
计划说明：简要阐述计划核心内容与规划思路；
计划实施前提：计划顺利落地所需具备并持续保持的基础条件；
外部依赖：可能对计划实施产生影响的外部因素与相关任务；
规划假设：计划制定所依据的各项假设条件；
交付方式：项目实施所采用的各类方法说明；
经验借鉴：对过往同类项目的经验教训进行总结，并融入本次计划；
监控与控制：计划实施的监控与管控方式；
预算：综合考虑风险与变更因素，制定的工期与成本预算；
容差范围：设定工期、成本、项目范围的允许偏差范围；
产品描述：明确计划范围内各类交付成果的详细说明；
进度安排：制定项目工作的预期工期与各项时间约束条件。
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6.范围与工期
项目正式启动前，需明确以下关键信息：
房产翻新重建及使用方案符合政府的相关限制要求与发展目标；
项目资金投入在政府的财务承受能力范围内；
取得房产改造施工及使用的规划许可。
各子项目的工期取决于合适投资者的遴选与审批进度，更重要的是，在取得规划许可前，不得开展任何施工工作，确保项目合法合规推进。
结合各项目的施工规模，我们为所有子项目规划了明确的工期：规划审批阶段预留 6 个月时间，项目施工执行阶段预留 12-18 个月时间。
各项目的预计完工时间如下：
金钟大厦公园内建筑改造项目：2021 年 3 月；
马蹄湾海滩屋咖啡馆改造项目：2022 年 4 月；
特修斯大厦改造项目：2022 年 9 月。
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7.面临的挑战
截至目前，项目实施已遭遇诸多挑战，预计在剩余工期内还将面临更多难题。
第一个挑战是，潜在投资者对非永久产权的处置方式存在顾虑，希望保障其在房产项目中的投资权益，租赁模式的局限性降低了投资者的参与意愿。我们将该问题列为影响项目目标实现的重大风险，并制定了风险缓解措施：对于需要长期投资的项目，政府将提供最长为 20 年零 364 天的租赁期限，并赋予投资者租赁续约选择权，以此增强投资者的信心。
初期，部分人士对公私合作伙伴关系模式持质疑态度，认为若投资者无法按要求完成项目交付，政府的战略目标将难以实现。加之项目资本性支出规模较大，投资者易受经济环境波动影响，这一担忧进一步加剧，新冠疫情引发的各类挑战目前仍在评估中。
此外，如何回应公众对公私合作伙伴关系模式的期待与担忧，也是项目面临的一大挑战。部分公众将这些项目误解为政府将房产资产直接转让给私人或非公共机构。为纠正这一认知偏差，政府向公众详细解读了租赁协议的具体内容，明确区分租赁产权与永久产权的差异：本次项目并非将房产永久产权转让，仅为投资者授予一定期限的房产使用权，政府始终持有房产的最终永久产权。
7.1 挑战应对措施
针对经济环境对投资者造成的财务影响，我们根据各投资者的实际情况，制定了合理的优惠政策与工期容差范围，保障各项目在合理期限内顺利完工。
政府各部部长对本项目的支持，为公私合作伙伴关系模式赢得了公众的认可。如今，公众普遍认识到，这些项目能够创造经济活动、推动本地经济增长。
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8.经验总结
本次项目实施积累了诸多宝贵经验，主要包括：
公私合作伙伴关系项目能为公共机构、私人机构与社会公众带来显著的多方共赢效益；
本项目群为百慕大政府的实体房产资产引入了数百万美元的投资，是盘活公共资产、筹集发展资金的有效途径；
公共机构与私人机构的协同合作，能增强市场对公共资产投资的信心，从多方面惠及社会公众；
制定并严格执行房产维护计划，确保财政预算足额拨付，定期开展房产维护工作，将其纳入完善的资产管理战略体系，是改善政府房产资产整体状况的关键。
基于这三个子项目的实施经验，我建议部门在开展同类项目时，务必提前取得规划施工许可；同时，在引入私人投资的同时，争取政府的财政支持，避免项目完全依赖私人资本，降低投资风险。
此外，制定完善的资产管理战略，能够保障部门长期落实老化房产资产的计划性维护工作，从根源上避免资产持续贬值。这些经验也能帮助政府在年度财政预算中，为房产计划性维护工作预留专项支出。
百慕大政府工作人员科菲・阿贾克瓦 - 杜奥杜表示：“完善的资产管理战略，能保障部门长期落实老化房产资产的计划性维护工作。”
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9.阶段性成果
本案例涉及的三个子项目目前均处于不同实施阶段：
特修斯大厦改造项目：处于四阶段实施的第三阶段，已取得规划许可，正在等待施工许可；
金钟大厦公园内建筑改造项目：处于实施收尾阶段，已取得规划与施工许可，翻新改造工作正有序推进；
马蹄湾海滩屋咖啡馆改造项目：处于四阶段实施的第二阶段，目前正在对潜在合作方 / 投资者的提案进行评估。
三个项目均已取得阶段性成果：成功吸引到愿意与政府合作的投资者，共同改善老化失修的房产资产状况；同时，项目的推进也为百慕大政府后续开展更多公私合作伙伴关系项目积累了良好的社会支持。
百慕大政府工作人员科菲・阿贾克瓦 - 杜奥杜表示：“制定清晰的商业论证并坚持持续的商业论证，是项目成功的关键。”
PRINCE2 管理原则的落地实施，是项目取得阶段性成功的重要原因，其中清晰的商业论证与持续的商业论证尤为关键。此外，PRINCE2 方法中以下要素也为项目推进提供了有力支撑：
借鉴过往项目的经验教训；
项目初期即明确各方角色与职责；
对项目进行分阶段管理；
实施例外管理，强化政府对项目的管控力度；
结合项目需求与政府要求，定制化适配 PRINCE2 方法。
自本项目群启动以来，公众与市场对公私合作伙伴关系模式的认可度显著提升，为政府解决房产资产投资问题带来了积极影响。目前，百慕大政府正积极推动该模式在更多闲置、未充分利用的房产资产翻新重建项目中应用，例如，政府计划拆除一栋破败的国有建筑，在原址通过公私合作伙伴关系模式建设百慕大国际仲裁中心。同时，私人投资者与政府合作开展房产资产投资的意愿也显著增强。
政府、私人投资者 / 机构与社会公众将共享这些项目的使用权益与发展效益，项目也被视为推动百慕大经济增长、实现社会繁荣的重要举措。越来越多的投资者主动寻求与政府的合作机会，体现出其对政府合作方身份的高度认可，众多新闻报道也显示，投资者与公众均对项目给予了积极评价。
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10.总结
目前，各子项目均在按计划推进，虽处于不同实施阶段，但整体进展顺利，有效解决了百慕大政府房产资产组合管理中的诸多突出问题。项目的阶段性成功提升了公众信心，也为政府后续开展同类项目创造了有利条件。
本次房产管理行动计划的相关举措，现已被纳入百慕大政府房产资产组合的《资产管理计划》。
鉴于项目已取得初步效益，且预计将为政府其他部门及本地经济发展带来更广泛的积极影响，百慕大政府正考虑将该模式纳入公共土地与建筑部的房产资产战略体系，进行常态化推广。
同时，政府计划推出更多公开招标项目，将该战略应用于其他亟需资本投入的闲置房产资产改造，进一步盘活政府房产资产组合。
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