每年的3月、4月，是房地产市场的关键节点。由于年初通常处于春节期间，购房需求被顺延；此外，学位房需求也通常在3月、4月释放，进而带动整体楼市成交走高。今年的“金三银四”，房地产市场已经理性回归数年，公众格外期待今年的“小阳春”能够实现量价齐涨，带动市场进入新的发展周期。

一、二手房成交放量，京沪价格率先止跌

进入3月，楼市旺季如约而至。从数据到一线体感，二手房都在主导本轮回暖节奏。

上海是这一轮“小阳春”表现最亮眼的城市。据克而瑞统计，今年3月9日至3月15日，上海二手房市场呈现爆发式增长，一周成交量达7233套，创下近五年（自2021年以来）的周度最高纪录。3月14日，上海以1472套的二手房单日网签量创下年内新高，当天因瞬时流量过大，网签系统多次卡顿崩溃。克而瑞上海预计，3月全月保守估计成交量在2.7万套，有望冲击3万套，而上一次达到该水平需追溯至2021年。

北京市场同样热度明显回升。在春节长假的影响下，前两个月的住宅网签量依然超过2.3万套，高出近10年同期平均网签规模2000余套。进入3月份，市场连续保持高位运行，前半个月的累计网签量已突破5700套。

广州、深圳则完全是购房刚性需求所带来的市场热度回升。今年3月前两周，广州二手房网签量已突破4000套，单日最高成交达271套（3月15日），创2023年以来新高。深圳方面，截至3月18日，全市一二手住宅累计成交已超4000套。其中，二手住宅累计过户2715套，较2月同期增长58.6%。

成交量的持续回升，也推动二手房价格企稳修复。国家统计局数据显示，2月份，北京和上海的二手住宅价格环比分别上涨0.3%和0.2%，分别结束了此前连续10个月、9个月的负增长。京沪两城的二手房已率先止跌转涨，释放出积极的企稳信号。

二、二手房扛旗，新房分化

本轮市场回暖最鲜明的特征在于，二手房正扛起“小阳春”主力大旗，而新房市场则呈现结构性分化行情。

二手房市场全面领跑，成为此波回暖的主力。据广发证券数据，全国79个城市在过去一周，二手房交易总数达到3.8万套，而2024、2025年“小阳春”期间成交量最高的一周分别为2.9万套、3.1万套。在南京，3月9日至15日二手房成交网签2679套，突破单周最高成交量，是新房的6.5倍。

与二手房的全面火热不同，新房市场并未迎来普涨，而是呈现典型的“结构性行情”。一方面，高端改善项目备受追捧。上海浦东新区的保利世博天悦项目在3月首周成交额超2.9亿元，“基本上每天卖掉一套总价约5000万元的大平层”；广州珠江新城保利玥玺湾一套670平方米顶层复式以1.87亿元成交，折合单价约28万元/平方米，刷新当地一手顶级豪宅单价纪录。

另一方面，刚需类项目表现平淡，仍需通过降价促销彰显性价比。广州花都区某刚需盘加推，开盘均价不足2万元/平方米，不仅低于板块内竞品，更远低于2023年高达2.8万元的价格。深圳宝安某项目89平方米主力户型直降约80万-110万元，推动单日去化约50套。

这种一二手市场格局颠倒、供应端结构重塑，构成这一轮“小阳春”最鲜明的特征。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广深楼市均呈现“二手房好于新房”的核心特征，二手房新增挂牌量同比减少，市场情绪持续好转，更带动“卖旧买新”的置换需求，市场循环逐步畅通。

值得关注的是，土地市场的情绪相对冷静。以上海为例，今年3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出让完成，3宗地块中除青浦区地块出现6.6%的溢价率之外，其余2宗地底价成交。这说明当前的市场热度之下，房企在土地市场上的决策仍然稳健。

三、政策催化、需求释放与信心修复

第一，政策精准催化，激活市场需求。上海本轮成交“火爆”，源于新政的强力刺激。2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出缩短非沪籍社保年限、放宽居住证购房资格、提升公积金最高贷款额度等7条稳楼市措施，也被称为“沪七条”。一位全国性房企上海公司负责客户研究的人士表示，这几年每一轮新政都能够带动一部分需求提前入市，上海这一次还叠加了“金三银四”的因素，所以市场整体表现成交量暴涨，成交价趋于稳定。

北京去年12月的政策也仍在发挥作用。据58安居研究院，今年春节后随着线下售楼处、中介门店全面复工，找房热度快速反弹。新政的提振效应持续释放。

第二，学区房需求与刚性入市。每年的3月、4月是学位房需求集中释放的节点，进而带动整体楼市成交走高。在深圳，学区房的需求保持稳定，同时“非学区房的成交明显放量，在我们门店的占比已达到5成，甚至还有许多公寓房成交”。

第三，购房者心态转变，从“观望”转向“行动”。据58安居客研究院院长张波观察，从安居客线上用户行为数据看，2月底新政落地当周，用户主动发起微聊对数的周环比上涨幅度为144.7%，发起用户数环比增长133.7%，留电用户数更是大增251.8%。购房者已从“观望为主”转向“主动留电、深度沟通”。

深圳中原地产南山蛇口北区总监叶维的观察更为直观：“之前看的几套房，过了三个月甚至半年房子还在，客户也就不急着出手。近来的形势发生了变化，看的房子过几天就成交了，客户的心态也因此发生了变化，出手意愿增强。”

第四，置换链条开始运转。随着“好房子”供给持续增加，叠加二手房价格底部的初步显现，有效激活了改善型换房需求，二手房置换链条开始运转，推动新房与二手房市场形成良性循环。重庆大学副校长刘贵文指出，一线城市表现尤为引人瞩目，2月份一线城市新建商品住宅销售价格由上月的下降0.3%转为持平，正是这种良性循环的体现。

四、卖方惜售、买方追涨

随着市场成交持续放量，供求双方的结构正在发生微妙而深刻的变化。

从供给端看，二手房房东心态明显转强，“惜售”情绪开始蔓延。据21世纪经济报道记者从上海、广州和深圳的多位中介处获得的信息，当前二手房房东心态相对强硬，二手房价格相对此前坚挺，谈价空间有限。一位深圳南山区的中介人士表示：“前期二手房有性价比的房源基本都消耗了，今年春节后价格不好谈，因为房东接触到的信息都是市场变好了，再降价不如租出去，所以现在基本价格保持稳定，但如果有价格松动，走货会很快。”

挂牌价开始回升。据深圳贝壳研究院统计，二手房成交量排名前20的楼盘中，挂牌均价上涨的项目已超半数。一些热点区域的“笋盘”（价格明显低于同区域同类型的高性价比房产）正在快速消失。以福田的翰岭院为例，约108平方米的大三房，业主挂牌总价普遍820万元以上，有些业主着急卖，755万元的挂牌价格，基本上一周左右能成交。

成交周期大幅缩短。“之前一单成交的周期最少需要3个月，近期最长的成交周期已缩短到一个星期。”叶维透露，3月以来甚至有两单成交只用了半天时间。

从需求端看，买方入市意愿明显增强。深圳中原研究中心分析称，春节后深圳楼市成交持续回升，客户入市意愿明显提高。深圳贝壳研究院院长肖小平认为，本轮回暖并非政策脉冲式短期反弹，而是政策优化、信心修复、自住需求集中释放三重因素共振，二手房持续放量，新房同步走高，让“小阳春”根基更扎实。

议价空间明显缩小。以记者探访过的一套位于深圳罗湖翠竹苑、面积47.84平方米的两房为例，此前业主挂牌价为245万元，中介透露该房源预计最低可降到230万元。但到今年3月，该房源业主的最低出售价已回升至237万元。

深圳贝壳研究院发布的最新监测数据显示，今年2月其合作门店的二手房挂牌量较去年同期下降3.3%，非理性抛售明显减少，市场逐步进入“预期转强-供应优化-价格企稳”的良性通道。

五、“点状复苏”延续，全面企稳仍需时间

展望后市，多位市场人士认为，本轮“小阳春”有望在核心城市延续，但全面企稳仍需宏观基本面的实质性好转。

短期来看，“小阳春”成色可期。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，今年1-2月新房市场仍面临一定压力。3月以来，核心城市优质项目供应有所放量，有望带动销售阶段性修复，“小阳春”预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现。张波也表示，从当前各地的成交表现来看，核心城市的改善产品成为复苏主线，市场稳中向好的态势进一步加强。

中期来看，市场企稳将是一个渐进过程。曹晶晶提醒，后续的持续性依赖于居民收入预期及房价预期修复等宏观基本面的实质性好转。房企在土地市场上的谨慎态度也说明，当前的市场热度之下，开发商对未来的判断仍然稳健。招商蛇口副总经理伍斌分析称，2026年土地市场有望延续整体低位运行、局部点状稍热的特征。

长期视角下，积极信号正在累积。重庆大学副校长刘贵文指出，我国房地产市场正在多方合力下逐步夯实底部基础。2026年政府工作报告明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的战略方向。随着各地严控新增房地产用地供应、多措并举消化库存、加快推出“好房子”，房地产供求关系得到改善。

外部机构对中国楼市的预期也在发生积极转变。瑞银、野村证券等预计2026年下半年房价有望见底回暖，迎来反弹；摩根大通认为全年房价跌幅将收窄至5%-7%，一线核心区呈现趋稳态势。

从二手房挂牌量持续下降、热点区域价格企稳、成交周期缩短等一系列积极信号来看，一线城市的“小阳春”已经实质性到来。虽然全面复苏仍需时日，但正如一位资深市场人士所言：“从‘观望’到‘行动’，从‘降价’到‘惜售’，市场心态的转变往往比数据更能说明问题。”