登记在夫妻一方名下的夫妻共同房产，一方擅自出售，购房合同是否有效？

针对这一问题，呼和浩特市新城区人民法院给出了这样的答案：有效！但前提是：购买人是否善意取得；交易价格是否合理；是否已经依法办理产权登记。

3月20日，呼和浩特市新城区人民法院召开新闻发布会，并发布《呼和浩特市新城区人民法院房屋买卖合同纠纷审判白皮书》。该白皮书梳理了呼和浩特市新城区人民法院2023年至2025年之间受理的房屋买卖合同案件情况，分析案件成因及裁判思路，并发布典型案例。白皮书的发布对于统一司法裁判尺度，提示房产交易法律风险，从源头化解房屋买卖合同纠纷，助力呼和浩特市房地产市场平稳健康发展意义重大。

典型案例

原告张女士与被告李先生系夫妻，婚后共同拥有一处房产。2024年3月，被告李先生在未与张女士商量的情况下私自与郝先生签订协议，将夫妻共同拥有的房产卖给郝先生。

张女士得知房子被卖后，多次与郝先生联系沟通，告知其不同意出售该房屋，要求解除其丈夫与郝先生签订的协议。因郝先生不同意解除购房协议，张女士将李先生、郝先生诉至法院。

法院受理案件后，法官耐心和当事人沟通，告知当事人案涉房屋属于共有房产。因该房未交付，也未办理过户手续，因此郝先生无法取得房屋所有权。经过法官释法明理，最终原、被告双方达成协议，同意解除购房协议，被告李先生退还郝先生购房款，并支付利息，当庭一次性支付完毕。

呼和浩特市新城区人民法院民一庭副庭长 陈红：夫妻共有房产是夫妻共同财产中的重要组成部分。现实生活中，经常出现夫妻一方擅自出售共有房产的行为，也引发了不少社会矛盾。因此，购房人欲购买此类房产时应当注意审查房屋的权属情况。签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名并出示结婚证；其中一方若因故无法到场的，也应出具合法有效的书面授权手续，以有效规避由此引发的交易风险。

呼和浩特市新城区人民法院在审理此类案件时，判断房屋买卖协议是否有效，秉持3个原则：购买人是否善意取得；交易价格是否合理；是否已经依法办理产权登记。

什么是善意取得？什么是合理对价？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

善意取得构成要件为：受让人须为善意；受让人须已支付合理对价；受让人实际占有该财产；客体物为动产或不动产。

如何认定“合理的对价”：法院可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十八条规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

记者：王   莎 董檬茹

编辑：郜继敏

监制：张泽华 和   岩