本文转载自上海家与家律师事务所。作者：严婷&刘慧有。
家庭房产往往承载着数代人的情感与记忆，但当夫妻一方离世，关于房产的处置问题便可能成为家庭矛盾的导火索。在世配偶能否独自决定出售或赠与夫妻共同房产?其他继承人的权利又该如何保障?当亲情与财产交织，法律如何划定那条清晰的边界?本文将通过两个真实案例，深入解析这一常见的家庭法律纠纷，并厘清其中的核心法律逻辑。
李老太太家有四个子女，她和丈夫孟某共同拥有一套登记在她个人名下的房产。丈夫于2003年去世后，2018年李老太太与其中一个儿子孟某1签订了《赠与合同》，将这套房子无偿赠与给孩子，并完成了过户。其他子女得知后提起诉讼，认为房屋是父母的共同财产，在遗产未分割前，所有继承人共同共有该房屋。母亲擅自处分共有财产，损害了其他共有人的利益，赠与合同应属无效。
二审法院认为，房屋原为夫妻共同财产。丈夫去世后，房屋的一半应析出为李老太太的个人财产，另一半为遗产。李老太太将个人财产部分赠与儿子，属于有权处分，应为有效，但李老太太在《赠与合同》中，未经其他继承人同意，擅自将涉案房产中属于孟某的遗产部分进行处分，对于该部分财产的处分难以认定李老太太与孟某1系善意，该赠与行为亦损害了其他共同共有人的利益，应为无效。
张某甲和张某乙是亲兄弟，父亲早年去世，母亲健在。案涉房产在父母婚姻存续期间取得，登记在母亲一人名下。2015年，母亲与弟弟张某乙签订了《房屋买卖合同》，并完成了过户手续。张某甲得知此事后，认为在父亲遗产未分割的情况下，母亲无权单独处分这套房产，属于无权处分，合同应属无效。
法院认为，案涉房屋系父、母亲婚姻关系存续期间获得的夫妻共同财产。同时张某甲提供的证据不足以证明《买卖合同》存在法定无效情形，即使母亲存在无权处分行为，也不必然导致合同无效。
民法典第1153条规定，“夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。因此夫妻一方去世后，原属于夫妻共同财产的房产，一部分转化为在世配偶的个人财产，通常为一半份额;另一部分转化为去世配偶的遗产，由所有法定继承人，包括在世配偶及其他子女等共同共有。
焦点二：在世配偶独自对房产全部份额进行处分的，合同是否有效？
在世一方对遗产部分的处分，若未征得其他共有人同意、追认或事后取得处分权，系无权处分。根据民法典合同编司法解释第19条规定，“以转让或者设定财产权利为目的订立的合同当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，是否享有所有权或者处分权对合同效力并不产生影响，无权处分的合同并不当然无效。
根据民法典第154条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。因此如果转让人与受让人之间存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形时，无权处分的合同依法应为无效。
民法典合同编司法解释第19条规定，“前款规定的合同被认定有效，且让与人已经将财产交付或者移转登记至受让人，真正权利人请求认定财产权利未发生变动或者请求返还财产的，人民法院应予支持。但是，受让人依据民法典第三百一十一条等规定善意取得财产权利的除外”。
在实践中，若受让人属于家庭内部成员，法院通常难以认定其对出让人就部分财产份额系无权处分一事处于“不知情”状态。由于家庭成员之间往往具有特殊身份关系与共同生活经历，受让人对财产来源、权属状况及处分权限理应具备更高的注意义务与认知可能，因此其主张善意取得的证明标准更高，较难得到法院支持。
综合上述分析，两个案例中法院均认为即便合同一方对案涉房产系无权处分，但合同效力并不因此归于无效。法院作出不同裁判的关键之处在于合同法定无效理由的认定上，案例一法院裁量认为难以认定赠予合同双方系善意，该赠与行为亦损害了其他共同共有人的利益，因此无权处分部分的赠予合意无效。案例二法院裁量认为买卖合同双方不存在恶意串通的意思联络，因此合同不存在法定无效理由。
家庭房产的处置涉及深厚的情感联结及复杂的法律关系，为避免纠纷，建议如下:
(一)给在世配偶的建议
1.理清产权份额:一方去世后，不要急于处置房产。首先应明确房产中哪些是自己个人财产，哪些是已故配偶的遗产。
2.处置前取得共识:如要处置包含遗产份额的房产，务必与其他所有继承人协商，取得一致同意或书面授权。
3.采用书面协议:与子女之间的房产转移，无论是买卖还是赠与，建议签订内容明确的书面协议，必要时可咨询律师。
(二)给子女及其他继承人的建议
1.关注家庭财产变动:在父母一方去世后，应关注登记在另一方名下家庭房产的状况。
2.及时主张权利:如发现遗产被擅自处分，应及时通过协商或法律途径主张权利。虽然共有物分割请求权原则上不受诉讼时效限制，但拖延可能导致证据灭失、财产转移等风险。
3.保留相关证据:保留能够证明自己对家庭财产享有权利及对方存在擅自处分行为的证据。
