【投资杂谈】房产投资
说到投资，房子自然是不能忽视的，即便现在如一线城市上海，都普跌30%—40%，哀鸿遍野，但这个规模在这里，也是牵动每一个普通人的心。
房产投资和其他投资一样，只是周期长一些，杠杆也就是房贷是普遍的，这个话题很庞大，我就是从老百姓的角度唠两句。第一，家庭资产不动产的比例要降低，因为不动产贬值的趋势已经确立，居住属性越来越强，盘活家庭资产是明智之举。外部的环境还没有稳定并将持续动荡下去，如果依然包袱沉重，那么容易被时代碾碎，或者不能有大一点的变故。如果需要变现救急，那么被狠狠砍一刀是在所难免。第二，家庭资产的现金流要增加。其实房产也还是可以挣钱，比如成都有收了8套房子，租售比在5%上这种例子，每月的租金可以覆盖贷款月供的，那么通过银行杠杆以及现在不高的利息，是可以维持下去的，但凡房地产有小幅的反弹，比如传统金三银四月份，可以赚取房子的价差；再有比如房子抵押贷款，只要贷款出来的钱有确定的投资方向和收益，能覆盖借贷的利息，这样就可以吃到未定的利差，这也是一种增加现金流的方法。第三，不建议做任何房产的投资，但可以持续关注市场的变化。基本现在没房的人还是买不起（因为资格被挡在外面的除外），有房的人会有两个方向，一个是置换，一个是投资新房。依照资产的周期，还有3—5年才能走出现在底部盘整的区间，投资了新房是否能保值都是一个问号，笔者自己也投资过新房，按照过往经验，交通，区位，配套一切皆佳的新房也不过是保住本金而已，即现在通过二手房市场可以买到2年前同样价位的次新房，那么这两年就白等了，纯纯浪费了资金的机会成本，但可以关注所谓的四代房，即更智能、更环保、更有设计的新房，在供应量还不多的环境下，还是有它的保值价值的，此类新房如果区位也不错，可以考虑投资，当然前提也是要在能力范围内，如果去博房价暴涨，显然是不太现实的；对于置换，最好抱着提升一个档次的眼光去筛选，居住满意度或者空间没有本质提升的没必要去折腾，甚至可以在心仪小区里面租住一段时间来熟悉周围的配套，这样下手更加有信心一些。在这个动荡不安的年代，虽然中国已经比国外好了太多，但形势并不容乐观，且困难其实还蛮多的，降低房贷杠杆，增加自己的现金流，多做确定性可以增值的事情是符合这个方向的，靠房子挣大钱的日子已经一去不复返了！笔者在房地产领域进出了多次，也吃到了一些红利，比不上有些专事投资的大开大合，也算对这个周期有过切身的体会。什么样的因素都比不过时代的大潮，我们认为重要的，比如小三房受众比较多，比如交通配套非常重要，等等，当退潮开始时，都是止不住要往下跌，因为二手房市场相对分散，任何人可以任何价格来出售，其实有点像股市了，明明跌幅已经不小了，但依然可以有源源不断的筹码出来，各自有各自的原因，最终趋势一旦形成，也由不得个人去扭转。所以和其他投资一样，也要讲究对应市场的仓位控制，仓位比个股重要还记得吗？你穿什么颜色的毛衣没人管你，但天气就是冷了，不穿毛衣把你冻成狗。市场已然降温了，那么最好的应对就是接受并作出相应的行动，硬扛不放是没有用的，就如市场刚起来时，笑话别人不懂行情，没有加入，那么到了退潮的时候，还要坚持蹲在水里，就是给自己找麻烦了。投资是有周期的，任何底层资产都是如此，只是有些周期短，有些周期长，但周期长不代表不回来，春夏秋冬循环不爽，闰月4年轮回，只是不同的时间长度罢了，房地产辉煌了30年，已经很可以了，黄金回头看，有这种大牛市属于额外福利，没吃到不代表它没有来过，只是不熟不做，大家赚自己认知里的钱，比特币还在那里涨涨跌跌，只是你敢不敢上呢？所以没有什么可惜，也没有什么遗憾，遵照投资的规律，避开大坑，保住自己的本金，总归有机会翻身的，股票投资正当其时，不可忽视，房地产再歇几年看看吧。
