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【安家资讯】父母把房产提前赠与给子女时,常见的7个错误

2026-03-22 23:02:20

安家资讯

父母把房产提前

赠与给子女时

常见的7个错误

如果操作不当，

可能会产生高额税负风险

德国很多家庭会在生前把房产提前赠与子女（Schenkung），目的是：

利用每10年的免税额
降低未来遗产税（Erbschaftsteuer）
提前做资产安排

但如果操作方式不当，可能会：

免税资格丧失
产生额外所得税
丧失折旧抵扣
影响原有继承税优惠

错误 1

把自住房提前赠与子女

情况：

父母把自己居住的家庭住宅（Familienheim）提前赠与给子女，但自己保留终身居住权（Wohnrecht）。

问题在哪里？

会提前消耗子女的免税额度（每个子女40万欧）
如果房屋价值高于免税额，要缴赠与税
子女短期内不能自由使用或出售房产

更优做法：

如果父母一直住到去世：

✅ 子女可以“免税继承”条件是：

至少一个子女自住10年
房屋面积不超过200㎡（超出部分需缴税）

👉 有时“继承”比“提前赠与”更划算。

错误 2

继承后再赠与

（但保留终身使用权）

情况：

父母原本免税继承了家庭住宅，然后又在生前赠与给子女，但保留终身居住权。

问题：

会导致当初继承时的免税资格被追溯取消
原本的税收优惠可能作废
产生额外税务风险

关键点：

如果要转赠：

✔ 最好在继承满10年后再做✔ 10年后操作，税务风险明显降低

错误 3

把出租房产赠与，

但保留“收益权”

情况：

父母把出租房赠与子女，但保留收租权（Nießbrauch）。

子女成为房产所有人，但父母继续收租金。

问题：

子女必须为租金缴税
但子女不能继续折旧抵税（AfA丧失）
导致税负上升

👉 这是一种典型的“账面看似好，税务反而变差”的安排。

错误 4

赠与换“终身赡养费”

情况：

父母把出租房转给子女子女每月支付生活费或养老金

问题：

子女支付的金额不能税前抵扣
父母收到的钱却必须全额缴税

👉 形成“税负双向增加”的不合理结构。

错误 5

房产赠与 + 债务一并转移

（第一种情况）

情况：

父母把房产赠与给子女，同时让子女“接手贷款”（Verbindlichkeiten）。

但现实中常发生：

父母继续偿还贷款
子女并没有真正承担还款责任
父母还保留了收益权（Nießbrauch），继续收租

税务问题在哪里？

在赠与税计算中：

👉 只有“真正承担”的债务才能减少赠与价值。

如果：

子女名义接手贷款
但实际仍由父母还款

税务局会认为：

❌ 这不是真正的债务承担❌ 房产价值不能扣除贷款金额❌ 赠与税按“未扣贷款的全额房产价值”计算

结果：

➡ 赠与税被高估➡ 税负变重

错误 6

房产赠与 + 子女真实承担贷款

（第二种情况）

情况：

这次子女真的承担贷款并开始还款。

看起来好像没问题？

在赠与税中：

✔ 债务可以抵减房产价值✔ 赠与税会降低

但是 —— 出现新的问题：

重大风险：被认定为“部分有偿交易”

因为子女承担了债务，税务上会认定：

这不是纯赠与而是“部分买卖 + 部分赠与”

法律后果：

❌ 该房产10年内不能免税出售❌ 会触发“投机税”（Spekulationssteuer）

也就是说：

如果子女在10年内出售该房产，可能要为升值部分缴纳所得税。

错误 7

后来放弃收益权

（放弃 Nießbrauch）

情况：

父母把出租房赠与给子女，保留了收益权（Nießbrauch）。

几年后：

父母决定放弃这个收益权。

子女通常会给父母一笔补偿金。

税务问题：

这个“放弃收益权”的行为：

❌ 被视为新的赠与行为❌ 可能再次触发赠与税

而且：

父母收到的补偿金➡ 属于应税收入➡ 需要缴纳所得税

税务结果：

子女可能再交一次赠与税
父母还要缴所得税

👉 双重税务压力

7个错误的核心总结

操作	看似合理	实际风险
提前赠与自住房	提前规划	可能不如继承免税
保留居住权	保障生活	免税被追溯取消
保留收益权	保持现金流	丧失折旧抵扣
子女支付赡养费	家庭内部安排	双向纳税
子女名义接贷	降低赠与税	税局不认可
子女真接贷	税额降低	触发10年出售限制
放弃收益权	灵活调整	再次征税