国厚视点 | 房产法律避坑指南——买卖、租赁、过户,一文看懂不踩雷

开发商的沙盘漂亮、宣传语动人，收房后却发现“货不对板”？很多购房者认为“广告仅供参考”，只能吃哑巴亏。但法院的判决正在打破这一误区。

⚖️ 典型判例【(2021）粤01民终23245号】

案情回顾：

张某看中某楼盘，开发商在宣传海报、沙盘及销售微信中均明确承诺该楼盘为某重点小学的“学区房”。张某基于此签约付款。收房后，教育部门公布的学区划分中，该楼盘并未在列。

法院判决：

开发商构成违约，判决解除合同，退还全部购房款及利息，并赔偿房屋差价损失与租房损失共计12万元。

裁判要旨：

开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

律师核心提示：

1. 书面固化：任何影响你购房决策的承诺（学区、地铁、配套），都要写进合同附件或让开发商出具书面承诺书。

2. 证据保全：保留好宣传册、沙盘视频、销售的微信聊天记录、录音等一切证据。

3. 收房查验：必须核验“两书一证”（《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案证》），缺少其一可拒绝收房并索赔。

二手房交易链条长、主体复杂，产权瑕疵是最大的隐形炸弹。其中，“夫妻共有房屋单方出售”是高发的纠纷类型。

⚖️ 典型判例【(2023)京0105民初62811号】

案情回顾：

李某与王某签订房屋买卖合同，购买王某名下一套房产并支付了5万元定金。过户时，王某的妻子赵某突然出现，主张房屋为夫妻共同财产，自己从未同意出售，并拒绝配合过户。

法院判决：

因赵某不予追认，合同无法继续履行。王某作为出卖方，向李某双倍返还定金共计100万元。

裁判要旨：

夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。但在未过户的情况下，夫妻另一方拒绝追认的，买卖合同通常认定为履行不能。

必做的“四查”尽调：

为避免钱房两空，签约前务必去不动产登记中心查册，并核实以下四点：

1. 查权利限制：是否存在抵押、查封、居住权登记。

2. 查共有情况：是否为夫妻共同财产，全部共有人必须到场签字。

3. 查户口学位：确认户口迁出时间及学位是否被占用。

4. 查资金安全：坚决走资金监管，不要直接打款给卖方，这是保障底线。

租房市场新规频出，《住房租赁条例》对房东的权利进行了诸多限制。很多老旧的租赁合同条款，在法律面前已经失效。

⚖️ 典型判例【(2022)浙0106民初4567号】

案情回顾：

租客陈某入住后，房屋空调和水管因老化频繁故障。陈某联系房东维修，房东拿出合同，其中约定“房屋设施自然损耗由租客承担维修责任”，拒绝维修。陈某遂诉至法院，要求减免租金。

法院判决：

该条款属于免除房东法定义务、加重租客责任的格式条款，应属无效。判决房东承担维修义务，并减免陈某相应期间的租金。

裁判要旨：

承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。出租人应当履行租赁物的维修义务。

租客维权指南：

1. 维修责任：非因租客过错导致的家电、房屋设施老化损坏，一律由房东维修。

2. 禁止行为：租期内，房东不得单方面涨租，不得以停水、停电、换锁等方式强制驱离。

3. 押金上限：根据新规，住房租赁合同订立后，出租人收取的押金一般不得超过1个月租金。

无论是买卖还是租赁，以下四点是维权成功的关键：

1. 证据为王：合同、转账记录、聊天记录、照片、视频、维修单据，所有材料都要留痕，原件切勿丢失。

2. 时效意识：普通合同纠纷的诉讼时效为3年，从你知道权利被侵害之日起计算，切莫拖延。

3. 律师函先行：协商不成时，及时委托律师发送律师函，这往往能起到低成本解决纠纷的奇效。

4. 专业把关：房产交易金额巨大，建议在签约前让专业房产律师审核合同，把风险挡在门外。

结语：房产无小事，一纸合同背后是一个家庭的安居梦想。了解法律规则，不是为了钻空子，而是为了在交易中守住底线，明明白白消费，安安心心居住。

程琳，河南国厚律师事务所专职律师

擅长人身损害、交通事故、知识产权、合同、婚姻家庭、火灾事故等专业领域。运用自己专业的法律知识和实践经验提供法律服务，最大限度维护委托人的合法利益。

河南国厚律师事务所 房地产专业委员会

（本文结合相关文章与法律规定整理所得，仅供大家参阅。）