北京二手房火爆:单周2937套,16个月新高

3月份的第三周，北京楼市交出了一份“冷热不均”的成绩单，二手房周度网签逼近5000套大关，带看量依旧高位；而新房市场则表现平平。

北京楼市正在经历一场“温差”明显的结构性分化。

二手房市场是北京楼市的晴雨表，上周的数据，说明市场底部正在夯实，楼市韧性显现。

• 周度网签4973套，环比上涨20%；

• 大中介成交2937套，高于近3周2719套的均值，创下自2024年10月以来新高；

• 周度带看量66412组，与近3周均值（65159组）基本持平，需求端保持稳定支撑。

值得关注的是，二手房市场的回暖并非“普涨”，而是以刚需和改善性需求为主导。尤其是总价在500万-800万之间的房源，成为成交主力。这部分购房者对价格敏感度较高，议价空间仍在，但成交节奏明显加快。

和二手房相比，新房市场则显得冷静很多。

先看整体数据：上周新房新增供应2321套/27.51万㎡，而成交仅631套/7.8万㎡，供需差距显著；成交均价56605元/㎡，成交金额44.17亿，在供应放量的背景下，成交端显得相对温和。

从成交排行来看，安澜北京、金茂满曜、运河玖院位列前三。其中，金茂满曜作为去年5月首开的项目，截至今年3月累计网签372套，当前均价7.2万元/㎡，较首开时略有下调。这一价格调整也反映出开发商在当前市场环境下“以价换量”的现实选择。

上周唯一一个首开的项目是位于丰台的嘉棠璟樾。该项目于3月22日线下开盘，推出全部437套房源，据说当天最终去化140套，去化率32%。尽管认筹接近300组，但最终转化率并不理想。

供应端方面，上周共计7个项目取证，供应大头来自昌平，两个项目共计1479套房源，占周度供应量的64%。

这种“同区域、同板块、同期放量”的供应格局，意味着北七家将在未来一个月内成为北京新房市场的“主战场”，同时也将面临最直接的内部竞争。

另外，从目前项目官宣来看，星寰时代和国贤府PARK的排卡数据都不错，但嘉棠璟樾的案例已经证明，排卡只是意向，成交才是真章。

这两个项目最终去化如何，大概率取决于开盘时的定价策略——是否愿意在排卡热度基础上，给出足够有吸引力的“临门一脚”价格。

在市场回归理性的周期里，热度不等于成交，意向不等于买单。

今年的小阳春，注定是分化的、复杂的、反常的。但也正是在这样的市场里，真实的需求才会浮出水面，理性的选择才会成为主流。