二份合同低买高卖赚差价,买二手房遭遇“租约陷阱” ,崇晖律师教你如何依法维权

  近日，成都市民李先生卷入了一桩离奇的二手房买卖风波，他买房过户后装修时，一名陌生人拿着该房的20年租约找上门，表示自己租房在前。李先生质疑前业主有所隐瞒，房产中介也没尽到审查义务。2024年3月24日，前业主张女士，表示自己去年将该房屋全权委托给另一家中介公司进行的交易，并明确告知对方房屋有20年租约，但是买家是戴某，并非李先生。为何房屋买卖出现了两份合同、两家中介公司？经调查发现，“20年租约”一事背后还牵扯出房屋中介、资产公司虚设“买家”，以“签低卖高”的形式，赚取43万元差价的复杂交易。

1. 前业主张女士与吕某某有20年租约

2. 张女士将房屋公证委托给三叶公司工作人员牟某奇

3. 牟某奇找到资产公司罗俊做资金垫付，结清房贷

4. 罗俊找到同事戴某作为“买家”签合同，交易金额222万元

5. 作为业主张女士全权代理人，罗俊找到中介“到家了”

6. 中介“到家了”将房屋卖给李先生，交易金额265万元吕某某找到李先生要求履行租约

  前业主张女士是经三叶公司与戴某签订的买卖合同，为何最终的买家是李先生？委托代理人又为何从牟某奇变成了罗俊？张女士卖房时还有185万元的房贷未结，牟某奇当时找到罗俊所在的资产公司做资金垫付，结清了贷款。卖房的房款则通过公证提存的形式直接交由张女士的债主及罗俊所在垫资方。张女士急于用钱，委托罗俊卖房，罗俊找到同事戴某作为买家，与张女士在三叶公司签订了交易金额为222万元的房屋买卖合同，之后他们通过“到家了”中介公司找到真正的买家李先生，代张女士签订了售价265万元的房屋买卖合同。这样一转手，两份合同交易金额差价有43万元。

  前业主张女士与吕某某有租约20年，属于租赁合同关系，租赁合同备案完成，买卖不破租赁，吕某某的承租权应当得到保护。张女士在不知情的情况下，被中介公司的工作人员牟其奇，资产公司罗俊及戴某恶意串通，虚构成假买家，违背职业行为规范，签订了交易金额222万元的房屋买卖合同。张女士可以主张其与戴某的房屋买卖合同无效。根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；违反该规定，构成价格违法行为的，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的，记入信用档案，处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。住建局应对涉案房地产经纪、资产公司及其工作人员给与行政处罚。李先生与张女士的房屋买卖合同，对于李先生来说，属于善意取得。但是如果张女士并未告知其已有20年租约，则李先生无法实现房屋买卖合同的目的，可以向人民法院诉请解除该合同，要求张女士返还合同价款。

 业主卖房时要谨慎走提存公证。成都的二手房交易必须进原产权人账户，为了掩饰房屋的真实成交价，从中赚取差价，中介人员一般会走公证提存的放款流程，通过提存公证的方式把钱打到公证处，最后再由公证处将钱打给非产权人。这期间房产中介会抓住产权人着急卖，买家想要买的心理，跟产权人说卖不起价，跟买家说等，以此来拉大价差。

 鉴于本案所引发的纠纷和争议，对整个二手房地产交易行业，敲响了警钟，无论二手房买卖，还是租赁，都需要进行租赁备案查询，以及产权查档，居住权查询，从而确认房产的占有关系、使用和处分情况。律师建议：买方在交易前要求卖家出具《房屋状况说明书》，明确租赁、抵押、居住权等情况，并写入合同违约责任条款，避免轻信中介“包办”承诺。若遇“阴阳合同”，应及时留存证据，通过法律途径主张权利。