买房干货|拒绝当冤大头!买二手房必看这10条

很多购房者会疑惑，二手房首付到底该付给谁？美联物业明确提醒：二手房的房款需办理“资金监管”，不要在过户前直接支付给房屋卖方或中介（包括美联物业）。

“订金”和“诚意金”性质类似，可退还，通常在条件未达成时可无息退回。

“定金”具有法律约束力，买方违约无权要求返还，卖方违约需双倍返还。

二手房交易通常涉及契税、个人所得税，以及持有不满两年的增值税、中介服务费等。

常规情况下，契税由买方承担。但在买方市场下，购房者有更多协商空间，可尝试要求卖方承担其应缴的个人所得税和增值税，从而降低整体置业成本。

购房时需明确土地性质是“划拨”还是“出让”，并核实剩余使用年限。

例如，若土地年限仅剩40年（已使用10年），却按70年产权商品房价格购买，显然不划算，精算性价比，是置业的重要一环。

一份严谨的购房合同，必须清晰写明房屋的详细地址、门牌号、建筑面积、户型结构、房屋用途（住宅、商用或办公等），并核验产权证的真实性。

付款节点、付款方式等核心条款也需白纸黑字逐一列明，杜绝任何口头约定。

在收房前，务必确认水、电、燃气、电话、宽带、有线电视、物业管理费、车位费等各项生活服务费用均已结清，避免为前业主的欠费“买单”。

对于有落户需求的购房者，户口的迁出是重中之重。只有在原业主户口全部迁出后，新业主才能完成落户。

因此，合同中必须明确约定户口迁出的具体时限，并设定逾期未迁的违约金条款，形成有效约束。

若房屋正处于出租状态，根据“买卖不破租赁”的原则，即便完成交易，买受人也可能无法立即入住。

这一点常被忽视，务必在交易前确认租赁合同的状态及租期，明确交房安排。

如果购买二手房是为了孩子上学，核心要查“学位是否可用”：多数地区的学位有使用限制，通常需要间隔6年才能再次使用。

购房前务必核实清楚，该房屋的学位是否已被使用，若已使用，需确认原业主家庭的子女是否已完成小学或初中义务教育，避免买了“学位房”，却无法享受学位资格。