君泽君视角|骗取房产过户后抵押借款的退赔实务研究

行为人假借购买房产与房主签订房产买卖协议，并预先支付购房定金、首付款，谎称用房产的抵押借款偿还剩余购房款，骗取房主办理过户登记手续，行为人将前手骗取的房产办理抵押借款，取得抵押借款后并未支付剩余房款，而是偿债或挥霍。司法机关对该诈骗行为样态称之为“两头骗”。“两头骗”就是行为人通过前后两个欺骗行为骗取不同人的财物，在前行为中，行为人支付少部分购房款骗取原房主转移房产所有权；在后行为中，行为人利用前行为骗得的房产骗取抵押借款。司法实务界和理论界普遍认为，“前骗”行为构成合同诈骗罪，因为在“前骗”行为中，行为人的真实意思并非为了买房，原房主的房产余款注定无法收回，因此“前骗”行为的被害人是原房主，而非“后骗”行为中的抵押权人。在“后骗”行为中，抵押权人有真实的房产办理抵押登记行为，抵押权受法律保护，其债权实现亦有保障，因此“后骗”行为不构成诈骗罪。笔者认同“前骗”行为构成合同诈骗罪的意见，亦认可“后骗”行为的认定，但不认可被告人在“前骗”行为中诈骗的对象是房产余款。

司法实践中，在骗取房产过户后抵押借款的“两头骗”犯罪类型中，长期以来法院不愿认定犯罪对象是房产，在刑事判决书中没有对被骗房产作出处置。随着时间的推移，这样的认定和裁判思路逐显弊端，一方面，原房主被认定为合同诈骗被害人，但其无权要求对被诈骗的房产进行处置；另一方面，被害人虽获得责令退赔的判决，但因被告人无赔偿能力，其不得不提起多头民事诉讼以挽回损失。近两年，只有极少部分司法裁判者意识到该问题，在处理退赔问题时，已尝试将被骗房产纳入退赔财产的范围。但笔者注意到这些司法判决在法理、裁判逻辑或者法律适用上不能自洽。本文将围绕“犯罪对象是房产还是购房余款？”“法院能否判决房产直接退赔给被害人？”“被害人之间能否互相索赔？”以及“如何妥善处理刑事退赔？”等问题，对司法实务中的典型案例进行剖析，进而提出妥善解决上述问题的思路。

案例一：柯嘉俊合同诈骗罪案。在该案中，厦门市中级人民法院审理查明：2017年5月至2018年3月间，被告人柯嘉俊在身负巨额债务且缺乏履约能力的情况下，伙同林某1以非法占有为目的，诱使被害人杨某1等单位或个人与其签订房产买卖协议，通过向杨某1等人支付购房定金、首付款，后谎称余款待银行贷款后付清，骗取被害人将房产先过户到柯嘉俊指定的人员名下后，后将房产抵押给小额贷款公司或者个人，所得借款并没有用于继续履行房产买卖协议，而是用于偿还个人其他债务和日常开支。被告人柯嘉俊通过上述手段实施犯罪6起，骗取被害人杨某1等个人和单位款项共计人民币1286.891万元。

案例二：蔡海锋、丁永隆合同诈骗案。在该案中，2022年9月至12月期间，被告人蔡海锋以非法占有为目的，在自身资不抵债、无经济能力履行合同的情况下，安排没有购房能力的被告人丁永隆等人，通过谎称购房自住、虚构有较高收入的工作等方式，与房东签订二手房买卖合同购房，约定支付首付款后先办理过户，过户后再办理银行按揭贷款支付尾款。被告人蔡海锋先通过向民间资方借贷的方式支付部分购房款以及房产交易税、中介费等费用，诱使房东将房产过户，待房产过户后，马上将房产抵押给个人或者小额贷款公司变现，所得钱款扣除民间资方所借款项，绝大部分被用于归还其个人债务等。截至案发，被告人蔡海锋仅支付给房东部分购房款，实际骗得房产四套，骗得财物价值570余万元。

案例三：张某强合同诈骗案。在该案中，厦门市湖里区人民法院经审理查明：2022年3月至8月间，被告人张某强在身负债务且缺乏履约能力的情况下，通过向被害人支付少额购房定金、找他人垫资支付首付款或解押款，同时谎称购房余款通过向银行抵押贷款等方式再予支付的方式，诱骗被害人胡某林、尹某鑫、余某华等人将房产过户到被告人张某强指定的代持人名下，而后再将房产抵押给小额贷款公司、个人或者银行，所得借款未按约定用于支付购房余款，而是用于偿还其他债务以及日常开支。被告人张某强通过上述手段骗取被害人胡某林、尹某鑫等人的款项共计1895.8147万元。

案例四：余某某等合同诈骗案。在该案中，广西壮族自治区柳州市中级人民法院确认一审法院查明事实：2017年12月至2019年1月期间，被告人余某某在大量外债无力偿还的情况下，假借购买二手房的事实，与被害人签订房产买卖合同，先向被害人支付购房首付款，谎称已办好银行抵押贷款保证能支付剩余房款，获取被害人信任，诱骗被害人将房产过户到其名下，再将房产抵押给他人借款，所得款项主要用于归还余某某个人债务。被告人余某某合同诈骗6起，数额合计421.7万元。另查明，各被害人分别向法院或仲裁委提起诉讼或仲裁，被告人与被告人达成调解协议，或人民法院作出生效判决。

以上案件的案情基本相同，均是被告人缺乏履约能力的情况下，向被害人支付部分购房款，谎称用房产的抵押借款支付购房余款，诱骗被害人将房产过户到自己或代持人名下，尔后再将房产抵押给小额贷款公司、个人或者银行，借贷款项未用于支付购房余款，而是用于归还个人其他债务和日常开支。笔者发现，四个案件关于责令退赔的判项差异较大，且差异背后的裁判逻辑亦大相径庭。

（一）责令退赔被害人购房余款

在案例一中，厦门市中级人民法院认定“被告人柯嘉俊通过上述手段实施犯罪6起，骗取被害人杨某1等个人和单位款项共计人民币1286.891万元。”最后判决责令被告人柯嘉俊分别退赔杨某1、叶某1、叶某2、杨某2、黄某、罗某、厦门象屿大东宝进出口有限公司、江某等被害人相应款项。从法院的司法认定来看，其认为被告人骗取的对象是被害人杨某1等个人和单位的“款项”，从本案的裁判文书中可知，办案机关未对房产作出查封处置，判项和裁判说理部分亦未提及房产。法院背后的裁判逻辑显而易见，即认为被告人骗取的对象是被害人的购房余款，而非房产。在司法实践中，大量判例与案例一的认定模式相同，最典型的莫过于2011年周有文、陈巧芳合同诈骗一案，该案法院认定周有文单独或者伙同陈巧芳实施犯罪六起，造成被害人共计人民币1099.5万元的售房款未能收回。法院在分析说理部分认为房产过户后，已实际处于被告人的控制之下，卖房人既失去了房产的产权又面临无法拿回剩余房款的被侵害状态，被告人的诈骗犯罪已经既遂。陈兴良教授对该说理作出评析，“如果被告人用借款归还了购买房产的余款，就不存在诈骗问题。但被告人并没有这样做，而是将所得款项用于偿还个人欠款及挥霍。在这种情况下，被告人的行为对于原房主就不再是一个借款不还的违约问题，而是构成合同诈骗罪。”可见，法院和学者很早就认为此类案件的犯罪对象是购房余款，被害人在拿不到购房余款时，犯罪既遂。此后大量判例延续该认定模式，法院不对被骗房产作出查封和处置，被害人无法从被骗房产中获得退赔。

法院的上述裁判逻辑有据可循吗？笔者认为，并非如此。法院一旦认定被告人骗取被害人的财物是被告人应付未付的购房余款，将出现十分荒谬的法理错误和法律适用错误。在分析之前，有必要理清犯罪对象和犯罪所得的区别。举个例子，甲抢劫乙的黄金首饰后销赃，获得10万元。该例子中的犯罪对象是乙的黄金首饰（抢劫行为直接作用的财物）；犯罪所得是销赃后的10万元现金（通过犯罪行为获得的利益）。根据《刑法》第六十四条之规定，如追回黄金首饰，需返还给乙；如无法追回黄金首饰，10万元赃款需追缴退赔给乙。接下来，笔者将针对案例一中的犯罪对象是房产还是购房余款进行分析。

首先，案例一中，合同诈骗罪中的“合同”是被告人柯嘉俊和被害人签订的房产买卖协议，毋庸置疑，房产买卖协议中的“房产”系被害人被骗的财物，柯嘉俊等被告人欺骗被害人将房产过户到其指定的人员名下后，被害人失去了房产所有权和控制权。因此，被告人柯嘉俊以非法占有为目的，在签订、履行房产买卖协议的过程中，以支付部分购房款为诱饵，骗取被害人完成房产过户，实际骗取的是被害人的房产，符合《刑法》第二百二十四条合同诈骗罪的行为表现，被告人侵害的法益为被害人的房产所有权，而非购房余款。

其次，犯罪对象是犯罪直接作用的财物，民法上购房余款是被告人应付未付的款项，本质上是被害人对被告人享有的债权。案例一中的债权能否成为刑法保护的法益呢？笔者认为，本案中的债权不能成为刑法保护的法益。根据张明楷教授的观点，侵犯财产罪的对象是财物，即财产或财产性利益。须具备三个特征：其一，被害人对财物具有管理可能性，其二，行为人对被害人管理的财物具有转移可能性。其三，具有价值性。本案中，被告人柯嘉俊对被害人管理的债权不具有转移可能性，因为柯嘉俊原本就是债权所对应的债务人，若其将债权转移至其或指定人名下，相当于柯嘉俊既是债权人又是债务人，事实上，被害人不可能同意将债权转移给被告人，因为这就相当于免除了被告人的债务。由此可以说明，本案的犯罪对象不可能是购房余款。

再次，根据《民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力。在刑事赃物转移的认定中，依然应当遵循《民法典》的认定规则，即案涉房产过户登记至被告人或其指定的第三人名下时，犯罪既遂。被告人事后将房产进行抵押借款，是对赃物的处分，不影响房产是赃物的认定。此外，抵押权仅仅是具有从属性的担保物权，赃物的所有权依然在被告人的实际控制之下。依照我国物权转让之规则，案涉房产事实上由被告人控制和占有，属于被告人犯罪直接作用和取得之财物，在刑事追赃程序中，办案机关应当查封案涉房产，并作出相应处置。而购房余款本质上是被告人“销赃”过程中产生的犯罪所得。

最后，若认定购房余款是犯罪对象，理论上，犯罪的既遂时间点是变动的。在被告人存在多次支付购房款的情况下，被告人最后一次支付购房款的时间为既遂时间节点，那么在理论上被告人最后一次还款的时间必定是尾款付清的时间，但尾款一旦付清，被告人反而不构成合同诈骗罪，显然，认定购房余款是犯罪对象明显存在悖论。

因此，无论从法理上，还是法律规定上，骗取房产过户抵押借款型合同诈骗案中，犯罪对象应当是房产，而非购房余款。当被告人骗取的财物是房产，且房产依然存在（所有权并未转移），理论上应当判决返还房产。但该判决文书对房产的处置只字不提，明显违背《刑法》第六十四条之规定。

此外，若法院不判决返还房产给被害人，还会造成民事法律适用和刑事法律适用的割裂。被告人通过诈骗的方式取得被害人房产，其行为同时构成《民法典》规定的欺诈民事法律行为，依据《民法典》第一百四十八条之规定，受欺诈方有权撤销房产买卖协议，《民法典》第一百五十七条规定合同被撤销后，行为人应返还财产或折价补偿。也就意味着，在房产不存在灭失或不能返还的情况下，被害人有权依据《民法典》的规定要求被告人返还房产，但在刑事法律中，被害人却没有这样的权利，甚至连从房产中获得退赔的权利都没有，岂不是滑天下之大稽。

（二）查封房产拍卖所得款退赔原房产所有人，剩余款项按比例退赔其他被害人

案例二中，浙江省绍兴市柯桥区人民法院2024年1月15日对蔡海锋、丁永隆合同诈骗案作出判决，“三、被告人蔡海锋、丁永隆共同退赔给张某1人民币二百四十一万一千零五十七元，查封的丁永隆名下绍兴市柯桥区柯岩街道珑原小区2幢503室房产、牌号为×××的北京现代轿车拍卖所得款项退赔给张某1，如有剩余按比例退赔给李某1、陈望龙”。从该判项三的表述可以看出，法院不再将购房余款作为犯罪对象，并且被害人可以直接从被骗房产的拍卖款中优先获得退赔，本质上法院将被骗房产认定为犯罪对象。法院在事实认定的表述上与案例一也有所区别，“截至案发，被告人蔡海锋仅支付给房东部分购房款，实际骗得房产四套，骗得财物价值570余万元。”此外，笔者还发现，本案案涉房产已进行刑事查封，并进行了价值鉴定。这套组合拳的前置逻辑显而易见，即办案机关认定被告人骗取的财物是房产，针对购房余款的表述亦变为“骗取财物价值570余万元”。

笔者认为，法院对该案的总体认定思路是正确的。但是，笔者在该判决文书中未发现关于抵押权的相关认定。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（法释〔2014〕13号）第十三条之规定，债权人对执行标的依法享有优先受偿权的，优先于被害人的退赔损失执行。也就是说，如果房产上存在合法有效的抵押权，被害人的退赔损失不能优先受偿。本案中，如若法院已认定抵押权人的优先权无效，只是在判决文书中未予体现，那么法院直接判决将查封房产的拍卖款用于退赔被害人损失，没有问题。否则，该判决结果将损害抵押权人的权益。

那么，在房产被认定为犯罪对象之后，被害人能否依据《刑法》第六十四条之规定主张返还房产呢？笔者认为，理论上，房产未转移给善意第三人，或者未设定担保物权给善意第三人，应当直接判决返还房产给被害人。比如，王某某与重庆某某小额贷款有限公司、赵某某确认合同无效纠纷二审一案民事判决书中提到，被害人林洪房产不存在过户后的抵押，因此判项第六条采取返还原状措施——登记在郭兴名下的房产发还林洪，林洪退回收到的850000元款项用于执行。但是，在实务中，被骗房产上往往设定了抵押权，甚至已经转卖第三人，法院一般不会判决直接将房产退还给被害人。案例二中法官的想法似乎不是这样的，法院未判决退还房产，笔者猜测其主要原因是法院认为房产价值远远大于被害人的实际损失，因此判决用房产拍卖款退赔被害人损失，拍卖余款还可按比例退赔其他被害人。笔者认为，法院的处置思路没有问题。但是，如果判决直接退赔房产，被害人前期收到的购房款需返还，现实中判决被害人退回前期已收到的购房款，不易操作。

此外，本案中还有一个值得思考的问题。被告人用在后诈骗得来的钱款用于偿还在前的购房款，在后的被害人能否追索在前的被害人？比如案例二中，法院认定，“被告人蔡海锋先通过向民间资方借贷的方式支付部分购房款，诱使房东将房产过户，待房产过户后，马上将房产抵押给个人或者小额贷款公司变现，所得钱款扣除民间资方所借款项，绝大部分被用于归还其个人债务等。”在本案中，若民间资方融资善意，其可被认定为善意第三人。即便在前的前期购房款实际来源于在后被害人的抵押借款，在后的被害人也不能向在前的被害人追索。实务中，该类案件的被告人经常“拆东墙补西墙”，比如被告人通过骗取在前的被害人得来的抵押借款直接作为后一起合同诈骗的启动资金，或者被告人通过骗取在后的被害人得来的钱款直接用于偿还在前被害人的购房余款。在这种情况下，各被害人能否互相进行索赔呢？笔者认为，被害人之间不能互相索赔。首先，被害人依据房产买卖协议收取被告人支付的购房款，属于履约行为，可认定为善意第三人，刑事追赃不能追索至善意第三人。其次，在认定房产是犯罪对象时，被害人之间天然不存在相互索赔之可能，因为房产本就是独立的。再次，这类案例每个案件可以独立立案、独立公诉、独立判决，为了节约司法资源进行并案审理，因此程序上的并案审理不能成为相互索赔之理由。

（三）查封房产分别依法用于执行退赔被害人经济损失

厦门市湖里区人民法院2025年2月21日对案例三作出判决：“责令被告人张某强退赔各被害人的经济损失共计人民币1872.5907万元（详见退赔清单），查封在案的登记在詹某威、郭某平、王某芬、罗某、王某荣、郭某鑫、沈某霞、黄某名下的房产分别依法用于执行该项判决。”同时，法院在查明事实部分认定“被告人张某强通过上述手段骗取被害人胡某林、尹某鑫、余某华等人的款项共计1895.8147万元。”其裁判逻辑与案例一厦门市中级人民法院一致，亦认为本案的犯罪对象是购房余款，而非房产。与案例一的区别在于，其在责令退赔的判项中已明确将房产纳入退赔财产范围。此外，案例三法院在判决说理部分明确，“本案被告人张某强实施合同诈骗犯罪所涉房产共计8套，且均已被设定抵押权，即在法律层面均已被处分，被告人应当对造成被害人胡某林等人的经济损失承担退赔责任。为最大限度保护各被害人的合法利益，根据法律的规定及涉案房产的物权状态，依法作出处置。”可见，案例三与案例二虽然都将房产作为退赔财产，但二者最大的不同在于案例三法院未认定房产为犯罪对象，但认同将房产纳入退赔财产范围，但被害人是否能从房产中获得退赔，需继续判断抵押权是否有效，根据抵押权的效力状况确定被害人房产中的获赔数额。

总体来说，相较于案例一、案例二，案例三的退赔处置愈发科学，但其背后的裁判逻辑存在致命的错误。笔者猜测其背后的裁判逻辑为：即便认定被告人骗取的财物不是房产，亦可在退赔时对房产作出处置。因为无论从理论上还是实务中，案涉房产都属于被告人实际控制和占有的财物，即便房产被抵押，但只要所有权未转移，都应当将案涉房产作为被告人所有或实际控制的财产进行退赔处置。但该逻辑存在悖论，相当于法院认为案涉房产属于被告人的财物，但又不愿认定该财物是被告人从犯罪中直接取得的财物（即赃物），但案涉房产事实上为被告人通过合同诈骗的方式取得。在处置结果上，笔者认为案例三最为成熟、科学，其既兼顾了被害人的利益，又兼顾了抵押权人的利益，但无需牺牲理论上的周延性，即便认定案涉房产系犯罪对象，因房产上已设立抵押权，不必然需要作出直接退赔房产的判决结果。

（四）生效民事裁决已作出赔偿处理，刑事判决不再另行责令退赔

案例四中，广西壮族自治区柳州市中级人民法院在事实部分认定：“本案中的六个被害人在尚不能明确余某某的诈骗行为的情况下，向人民法院提起民事诉讼或者申请了仲裁裁决。受诉的法院、仲裁机构亦作出相关的处理意见，除确定余某某应向本案受害人支付尚欠房款外，还需支付未付尾款相应的利息、违约金以及律师费、诉讼费，该损失正是由于余某某的诈骗行为所导致，实际上确认了余某某行为给被害人造成的损害，由此来弥补被害人的损失，被告人余某某亦予认可，故原判在刑事判决中不再另行责令退赔。”由此可以看出，法院希望在刑事判决中兼顾已生效的民事判决和仲裁文书，但是其忽略了刑事退赔和民事赔偿受偿的顺位不同，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》［法释〔2014〕13号］第十三条的规定，刑事退赔优先于普通民事债权。显然，不再另行责令退赔的处理严重损害了刑事被害人的权益。在刑事责任承担中，被告人亦不可能承担欠付房款的利息、违约金、律师费和诉讼费。笔者理解法院协同处理民刑交叉案件的巧思，但抛开刑事退赔和民事赔偿两种完全不同的理念和规则，反而起到了反效果。

（一）刑事退赔的民事救济

如前所述，在“两头骗”案件中，多数法院不愿意直接在刑事判决中直接处置房产，被告人往往不具备赔偿能力，为了挽回损失，被害人不得不再次提起民事诉讼，被害人提起的衍生诉讼主要有两类：

1.确认借款合同和抵押合同无效，诉请撤销抵押权登记

在王某月与重庆某某小额贷款有限公司、赵某仙确认合同无效纠纷二审一案中，王某月系邱某成、许某熙合同诈骗案的被害人，重庆某某小额贷款有限公司是房产的抵押权人，赵某仙系房产的代持人。刑事判决书判决邱某成、许某熙构成合同诈骗罪，邱某成、许某熙共同退赔王某月经济损失2050000元，且房产应用于实现被告人邱某成、许某熙对王某月的经济损失赔偿。这样的判决是否意味着被害人对案涉房产有权优先受偿呢？根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条之规定，依法设立的抵押权优先于被害人退赔损失。因此，被害人如要最大限度获赔，需确认贷款公司抵押权无效。

在本案中，王某月同时确认借款合同、抵押合同无效，理由是：其一，案涉两份合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形。其二，案涉两份合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效。邱某成、许某熙在犯罪过程中所签订的二手房买卖合同、借款合同、抵押合同均是其犯罪手段，均无效。其三，被告人基于犯罪行为与王某月签订的《房产居间买卖协议》自然无效，赵某仙自始对案涉房产不享有处分权，故被告人在基于该无效不动产买卖协议取得的房产上签订的抵押合同当然无效。其四，贷款公司在签订案涉两份合同时没有尽到应尽的审核义务，其行为不适用善意取得的法律规定，无权取得案涉房产的抵押权。笔者认为，理由二部分成立，理由四成立。如前所述，“两头骗”中前骗行为构成合同诈骗，因此二手房买卖合同应当无效，但后骗行为存在真实的房产抵押行为，后行为构成民事欺诈，民事欺诈属于可撤销的民事法律行为，且贷款已实际发放，因此借款合同不能认定无效。被告人因犯罪行为不能取得房产所有权，故在房产上设立抵押权的行为属于无权处分，属于效力待定的行为。但贷款公司在设立抵押时存在重大过错，不构成善意取得，案涉房产上的抵押权登记应当撤销。《抵押合同》是否无效呢？笔者认为《抵押合同》是无效的，依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十七条第一款“（二）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的”之规定，贷款公司除在设立抵押时存在重大过错，其重大过错明显违反国家金融管理秩序，严重影响金融安全，损害社会公共利益，故《抵押合同》无效。

2.诉请相关过错方承担民事赔偿责任

上文提到的2011年周有文、陈巧芳合同诈骗一案，由于南京市中级人民法院没有在判决书中对案涉房产进行处置，被告人周有文、陈巧芳又无赔偿能力，导致被害人在刑事判决生效后多次提起民事诉讼。其中，江苏省南京市秦淮区人民法院(2018)苏0104民初6895号民事判决书提及：2011年11月7日，南京市中级人民法院作出(2011)宁刑二初字第25号刑事判决，认定被告周有文诈骗原告的涉案房产，周有文犯合同诈骗罪，此后，被害人王某提起民事诉讼确认原房产买卖合同无效，2012年7月6日，原南京市白下区人民法院作出(2012)白民初字第311号民事判决，判决周有文以朱某、王某某名义与王某签订的《南京市存量房买卖合同》无效。2018年7月10日，因无法收回房产和购房余款，被害人以中介公司和房产代持人为被告，诉请其承担连带赔偿责任。最后法院判决代持人和中介公司分别按照70%、30%的比例承担赔偿责任。

（二）刑事退赔的妥善处理

骗取房产过户后抵押借款案作为典型的“两头骗”案件，利益相关方众多，该类案件合同诈骗（前行为）天然缠附表见代理、善意取得、担保借款等民事法律行为，担保借款这一行为又涉及金融管理秩序。刑民分立下，刑法与民法这两个不同部门法之间不可避免地存在事实“定量”上的交叉与效力“定性”上的竞合。笔者认为，在处理该类型案件时，办案人员或刑事律师须具备刑民交叉的办案思维，从实体上把握刑事与民事的界分、程序上做到应简尽简，做到不办错案，不浪费司法资源。正确把握以下三点，便于妥善处理该类案件。

第一，准确认定犯罪对象。长期以来，实务界和理论界默认合同诈骗的犯罪对象是购房余款，并默认抵押权人是善意取得人。致使在刑事案件中没有对房产进行处置，既不符合刑事法理，亦违反了《刑法》第六十四条的规定，最终损害被害人的合法权益。故应当认定房产是被告人通过诈骗行为直接取得的财物，依法按照犯罪物品进行处理。程序上，在未对房产依法作出判决处置之前，应当对房产进行刑事查封。

第二，依法对房产作出退赔处理。法院应当在刑事判决时对房产作出处置。因房产是合同诈骗案中的被骗财物，即便各被害人之间的钱款存在牵连，也应当对各被害人名下的房产分别作出退赔处理，至于房产上设立的抵押权如何处置，应当为被害人提起民事诉讼预留空间，案例三的处置方式值得借鉴。

第三，另案确认房产抵押权效力。房产上抵押权效力问题不宜在刑事案件中处理，并非因为刑事法官不熟悉民事事务的认定，而是在刑事案件中，作为抵押权人的第三方未被认定为被害人，无法参与到刑事诉讼中来，直接在刑事判决中认定抵押权的效力问题，将剥夺抵押权人的话语权。

在骗取房产过户抵押借款类型案件中，行为人先前骗取房产的行为属于合同诈骗的本体行为，被骗房产是被告人合同诈骗取得的财物，后续抵押借款的行为是销赃的手段，抵押房产获得的借款是销赃的犯罪所得。因房产上已设立抵押权，不宜依照《刑法》第六十四条之规定，直接判决返还房产给被害人。但不意味着被害人不能从房产中获赔。被害人可以通过民事诉讼涤除房产上的抵押权，从而从房产拍卖款中获赔。

参考文献：

[1] 陈兴良：《合同诈骗罪的特殊类型之“两头骗”：定性与处理》，《政治与法律》，2016年第4期。

[2] 洪彦：《骗取房产后再抵押借款的被害人确定》，《人民司法》，2013年第22期。

[3] 师晓东：《<民法典>背景下担保借款双重诈骗案件之认定》，《西部法学评论》，2021年第1期。

[4] 刘浩、童云峰：《民法典时代“两头骗”行为类型化定性研究》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》，2021年第4期。

[5] 张明楷：《刑法学》（下）（第六版），法律出版社。

[6] 刘浩，童云峰：《民法典时代“两头骗”行为类型化定性研究》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》，2021年第4期。

[7] 陈兴良：《合同诈骗罪的特殊类型之“两头骗”：定性与处理》，《政治与法律》，2016年第4期，第39页。

[8] 陈兴良：《合同诈骗罪的特殊类型之“两头骗”：定性与处理》，《政治与法律》，2016年第4期，第44页。洪彦：《骗取房产后再抵押借款的被害人确定》，《人民司法》，2013年第22期，第75页。周有文、陈巧芳合同诈骗案，南京市中级人民法院（2011）宁刑二初字第25号刑事判决书。这些文章和判例观点在很长一段时间是主流观点。在认定前骗行为时，陈兴良教授等学者带头认为被告人诈骗的财物不是房产，而是应付未付的购房余款。但笔者不同意该观点。

[9] 持有该观点的有：陈兴良：《合同诈骗罪的特殊类型之“两头骗”：定性与处理》，《政治与法律》，2016年第4期，第39页。师晓东：《<民法典>背景下担保借款双重诈骗案件之认定》，《西部法学评论》，2021年第1期，第14页。刘浩、童云峰：《民法典时代“两头骗”行为类型化定性研究》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》，2021年第4期，第47页。

[10] 厦门市中级人民法院(2019)闽02刑初83号一审刑事判决书。

[11] 浙江省绍兴市柯桥区人民法院(2023)浙0603刑初903号一审刑事判决书。

[12] 厦门市湖里区人民法院(2024)闽0206刑初78号一审刑事判决书。

[13] 广西壮族自治区柳州市中级人民法院(2020)桂02刑终166号二审刑事裁定书。

[14] 本文选取的四个判例，第一个判例判决思路较为常见，其余三个判例各仅有一个，其中第三个判例是笔者亲办的判例。第一个判例笔者之所以选择厦门地区的判例，是为了与第三个案例做裁判思路上的比较。

[15] 南京市中级人民法院（2011）宁刑二初字第25号刑事判决书。

[16] 陈兴良：《合同诈骗罪的特殊类型之“两头骗”：定性与处理》，《政治与法律》，2016年第4期，第44页。

[17] 《刑事诉讼法》第六十四条规定：“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。”

[18] 张明楷：《刑法学》（下）（第六版），法律出版社，第1212页。

[19] 福建省厦门市中级人民法院(2023)闽02民终5930号二审民事判决书。

[20] 福建省厦门市中级人民法院(2023)闽02民终5930号二审民事判决书。

[21] 刘浩，童云峰：《民法典时代“两头骗”行为类型化定性研究》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》，2021年第4期，第48-49页。

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