买房干货:二手房合同不盯紧这 10 条,事后想补救都晚了(上)
最近有朋友在群里问关于买二手房签合同的问题，小编连夜把自己的购房合同翻出来仔细又读了一遍，整理了10条比较重要的合同条款分享给大家，希望能帮助各位签合同的时候少踩一点坑，鉴于篇幅考虑，本文会分为上下两篇，感兴趣的朋友可以点进我的主页关注一下追更，感谢各位。注：小编是通过贝壳平台购买的二手房，签的合同除了购房合同以外，还有购房补充协议、中介服务合同、贷款待办合同等一共加起来有40多页，小编这里将其中一些重点条款进行说明，并不是完整按照购房合同一一罗列。如果买的是70年产权的住宅，那么这里规划用途必须是住宅，同时必须要所有产权人同意出售才能进行交易，如果多个产权人共有，而交易全程只有一方参与，到过户的时候如果另一方不同意是不能完成过户的，所以交易的前提是所有房屋产权人必须同意，最好是都到场，不能到场的也必须要有远程的确认。买住宅的话房屋对应土地的国有土地使用证上面的用途须为住宅用地，并且说明了土地使用权终止日期需要明确当前土地是否有抵押以及全部的抵押信息，通常来说如果有房贷的话一般都有抵押，一般是要在过户前完成解抵押，如果要走带押过户的话需要另行约定。这里要明确是否存在租约，因为买卖不破租赁，所以如果有租约需要明确约定房子过户之后租金和押金等进行转交的手续，如果漏了或者租赁情况被隐瞒，很可能会出现买了房住不进去的情况居住权明确也很重要，常见的情况比如父母年纪大了之后将房屋过户给子女，但是为自己设立的居住权，这种情况如果没弄明白的话过了户也有可能住不进去，因为对方的居住权也是受法律保护的。卖方需要对提供的以上信息的真实性做出承诺，同时需要承诺不存在比如查封、法拍或者其他限制转让的情况，如果存在的话买方有权解除合同并要求卖方支付赔偿金。之前有粉丝留言说有些城市取消了资金监管，给小编整的不自信了，后来小编专门上网查了一些资料，目前能看到的是只有一些特殊情况可以双方自愿不走监管，比如继承、赠与、直系亲属买卖等可以例外，正常的二手房交易还是必须要通过监管账户，是对双方权益和资金安全的一个保障，这一条必须体现在购房合同中关于房屋价款和支付方式的对应条款中，大家在签合同的过程中一定要仔细确认如果有任何人，无论是中介还是卖方，要求买房人直接将房款打给中介\卖方\中介平台或者其他任何监管账户之外的主体账户，都必须要提高警惕，主动要求资金监管，这个是对买房人资金安全和购房权益最重要的保证，切记不可大意！！- 增值税增值税是指房产证取得或者契税缴纳完税（两个时间不一致时以早的那个为准）之日起不满两年的情况下进行出售，需要缴纳增值税，以西安为例，综合税率为3%的增值税税率+0.18%的城建教育附加税率=3.18%，各地可能略有差异。
如果满五唯一，即卖房人名下只有一套房子且取得房产证（或契税完税）满五年，则可以进行免税，但是这个需要卖房人配合出一些资料，这些也需要在合同中提前约定好，如果不是满五唯一的话需要缴纳1%之一的个税。稍微吐槽一下，个人所得税从字面意思来看明显是应该由卖方承担的税费，但是在有些城市，比如西安，默认由买房承担，小编也不是特别理解，可能是从市场上行阶段延续下来的惯例吧。除了存留物品和交付时间的约定以外还有几条需要特别注意：- 双方当事人需确认在卖方占有房屋期间房屋主体结构是否发生过漏水，如果发生过要明确具体位置和是否已修复，如果未修复需要明确责任划分。
- 物业交割，在房屋完成交付前需要保证物业相关费用已结清，这部分贝壳的操作方式是买方先押5000块的物业保证金，如果交付之后存在物业费未结清的情况，可以从物业保证金当中扣除，如果超过5000的话贝壳会承诺垫付然后由贝壳去跟前业主进行追讨
- 户口迁出相关，户口迁出同样重要，如果过户完成之后前业主或其亲属的户口还没迁出的话，会影响买家的落户和小孩升学等，这里也需要提前进行约定，贝壳的操作同样是先押5000块户口迁出保证金，等前业主户口迁出完成后再进行退还。
- 出卖人确认，该房屋在出卖人及近亲属持有期间，是否发生过非正常死亡（包括但不限于自杀、他杀，坠亡、意外死亡等），如果有隐瞒买方有权要求取消合同并要求赔偿。
- 出卖人确认该房屋是否有改造的情况（包含但不限于拆改、扩建、搭建等），买方需要对这些改进进行确认并接受，如果未来相关监管部门要求整改的话，产生的相关费用由买方承担，如果卖方隐瞒了相关情况，将来产生的费用仍由卖方承担。
- 出卖人披露义务，出卖人有义务向买房披露该房屋周五1公里范围内是否存在以下设施：机场、高速、铁路、变电所、高压电线、信号塔、发射台、加油站、化工厂、垃圾站、污水处理厂、墓地、殡仪馆、监狱。
以上五条就是今天要跟大家分享的时候签订购房合同的时候需要重点关注的一些事项啦。还有一些比较重要的比如中介服务条款，贷款相关以及违约责任等，将会再下篇的文章中更新，大家如果感兴趣可以点进我的主页点个关注，更新之后第一时间推动给各位，同时我的账号中还有大量买房相关的注意事项，包括看房、找中介、谈价等等干货提供给各位，欢迎各位进我主页查收。从亲身体验出发给的建议，选中介还是要选大平台的中介，他们的合同沉淀的比较完善，相关的条款都已经拟好了，该考虑的不该考虑的他们都已经替你考虑到了，所以建议大家找中介还是找大一点的平台，更加有保障一些。最后照例附上刚需买房群二维码，无中介，不做付费咨询，只讨论买房相关注意事项，欢迎感兴趣的朋友加入
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