发布机构：房地产市场研究中心
评估周期：2026年1月1日—2026年3月31日
数据来源：东莞市住建局、东莞市自然资源局、中指研究院、东莞市房地产行业协
一、核心摘要
2026年第一季度，东莞房地产市场呈现“政策托底、前低后高、量升价稳、区域分化加剧”的运行特征。1—2月受春节假期影响市场整体低位运行，3月在一季度购房补贴到期、公积金新政预热、人才购房优惠加码等多重政策刺激下，市场迎来明显回暖，新房成交集中放量，二手房同步企稳回升。
全市一季度新建商品住宅成交4022套、成交面积39.8万㎡，同比增长10.3%；成交均价19887元/㎡，受人才房、安居房集中网签影响略有回落。二手住宅成交6959套，均价13300—13600元/㎡，整体保持平稳。
从结构来看，主城片区、松山湖、滨海湾及临深镇街（塘厦、虎门、凤岗）成交领跑、价格坚挺；外围镇街成交低迷、库存高企，市场结构性矛盾突出。政策托底效果显著，市场信心逐步修复，为2026年全年楼市平稳复苏奠定基础。
二、宏观环境与政策环境
（一）核心调控政策
1. 一季度新建商品住房购房补贴：2026年1月1日—3月31日网签新建商品住房，可享受合同总价2%、最高3万元购房补贴，补贴申报期为4月11日—7月10日，资金于9月30日前发放，直接拉动3月集中网签入市。
2. 公积金贷款政策升级：自4月8日起执行，首套、二套住房公积金贷款最高额度统一提高至150万元；人才家庭、绿色建筑、二孩及以上家庭可上浮20%至180万元；配售型保障房最高可上浮至225万元。首套5年以上利率2.6%，二套3.075%，首付比例低至2成、3成。
3. 人才购房支持力度加大：推行“千房引千才”计划，人才购买配建安居房可享8折优惠；大专学历、中级工等群体连续缴纳社保6个月且无房，可同等享受8折购房优惠。
4. 购房便利化改革：推行购房入户“一件事”联办，不动产登记与户籍迁移合并办理，市内迁移2天办结，市外迁入9天办结，进一步释放刚需入市意愿。
（二）城市与经济基本面
2026年东莞GDP预期增长5%，工业投资目标超1600亿元，先进制造、新能源、人工智能、低空经济等产业持续发力，市场主体突破189万户，产业人口持续流入，刚性及改善性住房需求具备坚实支撑。
轨道交通2号线三期、滨海湾新区、松山湖科学城建设提速，临深片区持续承接深圳外溢需求，城市板块价值进一步分化。
三、新建商品住宅市场运行情况
（一）全市供应概况
一季度全市新增商品住宅供应2135套、24.2万㎡，同比下降3.1%。供应主要集中在塘厦、厚街、凤岗等镇街，产品以79—140㎡三至四房刚需及刚改户型为主，占比超75%。
（二）一季度新房成交月度走势
- 1月：成交703套，均价24940元/㎡
- 2月：成交305套，均价23326元/㎡（春节淡季）
- 3月：成交3456套，均价22854元/㎡（补贴到期集中网签）
- 季度合计：4022套、39.8万㎡，同比+10.3%
四、2026年Q1各镇街新房成交明细
（一）新房成交TOP15镇街
排名
镇街
成交套数
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
全市占比
1
塘厦
812
7.7
21500
19.5%
2
虎门
568
5.5
27800
13.8%
3
东城
364
3.5
35702
8.8%
4
南城
287
2.8
43100
7.0%
5
凤岗
275
2.6
20800
6.5%
6
厚街
241
2.4
19200
6.0%
7
长安
213
2.2
28040
5.5%
8
松山湖
186
1.9
34620
4.8%
9
万江
167
1.7
30318
4.3%
10
寮步
152
1.5
22600
3.8%
11
滨海湾
124
1.3
33007
3.3%
12
大朗
118
1.2
34522
3.0%
13
常平
97
1.0
15800
2.5%
14
大岭山
89
0.9
20500
2.3%
15
樟木头
76
0.8
13600
2.0%
（二）成交低迷镇街
- 2月单月零成交：高埗、谢岗、石排
- 季度成交不足30套：麻涌、企石、望牛墩、中堂、横沥
- 均价普遍在10000—14000元/㎡，去化压力较大
五、2026年Q1各镇街新房库存及去化周期
全市一手住宅库存约3.6—3.9万套，库存面积360—390万㎡，整体去化周期32—34个月，处于偏高区间。
镇街
库存套数
库存面积（万㎡）
去化周期（月）
压力等级
南城
1280
14.1
15
低
东城
1560
16.8
16
低
松山湖
980
11.2
14
低
滨海湾
750
8.6
17
低
虎门
2890
31.2
26
中
塘厦
3210
34.5
28
中
凤岗
2450
26.3
29
中
长安
1870
20.5
22
中
万江
1680
18.3
24
中
厚街
3120
33.6
35
高
寮步
2230
24.6
31
高
大岭山
2670
28.9
38
高
麻涌
1890
20.7
47
极高
企石
1560
17.2
52
极高
谢岗
920
10.1
61
极高
六、典型热销楼盘案例
（一）全市销冠项目
1. 东实旗景花园（塘厦）
- 成交面积：5.8万㎡
- 成交金额：8.7亿元
- 成交均价：21000元/㎡
- 主力户型：79-115㎡三至四房
- 核心亮点：国企开发、临深区位、政策红利加持、高性价比刚需大盘
2. 东实旗盛花园（虎门）
- 成交面积：5.5万㎡
- 成交金额：7.6亿元
- 成交均价：27500元/㎡
- 主力户型：95-140㎡三至四房
- 核心亮点：滨海湾片区、大型社区、交通便利、改善型主力盘
3. 东实旗康苑（长安）
- 成交面积：3.0万㎡
- 成交金额：4.2亿元
- 成交均价：28000元/㎡
- 主力户型：88-125㎡三至四房
- 核心亮点：临近产业集群、人才政策覆盖、刚需刚改热销
（二）主城高端标杆楼盘
1. 光大·天骄国际（东城）
- 成交金额：7.3亿元
- 成交均价：45000元/㎡
- 主力户型：140-220㎡大平层
- 核心亮点：黄旗山板块、主城核心、高端改善、学区配套成熟
2. 瑧山境（东城）
- 成交均价：45000元/㎡起
- 主力户型：120-190㎡三至四房
- 核心亮点：生态资源优越、高端圈层、改善主力盘
（三）片区热点项目
1. 滨海润府望云（滨海湾）
- 成交金额：6.9亿元
- 成交均价：33000元/㎡
- 主力户型：98-143㎡三至四房
- 核心亮点：品牌房企开发、新区规划利好、未来价值突出
2. 三正鹏程上花园二期（凤岗）
- 成交均价：21000元/㎡
- 主力户型：86-239㎡
- 核心亮点：临深门户、深圳外溢需求集中、配套成熟
3. 万科未来天空之城（大岭山）
- 成交均价：16000-18000元/㎡
- 主力户型：88-110㎡四房
- 核心亮点：地铁上盖、高得房率、松山湖通勤优选
（四）高性价比刚需项目
1. 嘉辉豪庭·逸峯（凤岗）
- 均价：18500元/㎡
- 户型：78-115㎡两至三房
- 亮点：临深价格洼地、低总价、适合刚需首置
2. 中海松湖云锦（大朗）
- 均价：21000-23000元/㎡
- 户型：96-129㎡三至四房
- 亮点：松湖辐射、央企品质、3月集中热销
七、二手房市场情况
一季度全市二手住宅成交6959套，均价13300—13600元/㎡，市场以价换量特征明显，核心区次新房流通性强，外围老旧小区议价空间较大。
（一）重点镇街二手房成交
镇街
成交套数
均价（元/㎡）
市场特征
南城
689
19600
流通性最强，次新盘溢价明显
常平
652
14200
东北片区主力，低价走量
东城
627
18500
改善置换活跃，价格坚挺
樟木头
586
6421
价格洼地，以价换量显著
塘厦
524
20698
临深标杆，深圳外溢支撑强
松山湖
213
26410
全市最贵，保值性最强
八、市场风险与挑战
1. 库存结构性过剩：外围镇街去化周期普遍超40个月，部分区域超60个月，去化压力巨大。
2. 市场高度依赖政策：3月成交爆发主要受补贴到期拉动，二季度政策效应减弱后，市场存在回落压力。
3. 区域分化持续加剧：核心镇街与外围镇街价差达3—4倍，资源分布不均，市场修复节奏不一致。
4. 二手房存量较大：二手住宅库存约7.5—7.6万套，去化周期约25个月，低价二手房持续分流新房需求。
九、后市展望与建议
1. 二季度市场将从脉冲式回暖转向平稳运行，成交量小幅提升，价格整体稳定。
2. 刚需及刚改产品仍是市场主力，79—140㎡三至四房持续热销。
3. 房企应加快外围区域库存去化，核心区域适度加快推盘节奏。
4. 刚需购房者可把握低利率、公积金优惠窗口期，优先选择主城、临深及地铁沿线物业。
5. 建议继续延续人才政策、公积金支持政策，稳定市场预期，促进市场平稳健康发展。
