昨天有个朋友发了一个他拿到的deal：10.39%的资本收益率。
现在能看到一个超过10% cap rate的deal，真的非常非常罕见。
可能有投资人一看到，就觉得这一定是个好deal，我应该去拿下来大赚一笔。
但是我想给你泼泼冷水：不要仅仅只看cap rate，因为背后可能还存在着你看不明白的一些数据。
这个Deal的基本情况
- 估算售价：46万（按购买价格=NOI/cap rate计算）
房产信息：
第一个问题：运营开支太离谱
年总收入59400美元，NOI是47790美元，也就是说总体运营开支只有12000来块钱。
这个数字根本不合理。
一个正常的多单元公寓房产的运营开支，就算什么事情我自己都去做，可是材料需要去买吧？
让我们算一下：
- 房产税：按休斯顿附近的标准，46万的房产，房产税至少9000-12000美元
- 洪水保险（Flood Insurance）：这个房产在洪水风险区，洪水保险我觉得3000块钱都打不住，5000块钱可能都不够
12000来块钱的运营开支，可能仅仅只是房产税的预算，甚至保险都没有计算在里面。
第二个问题：100%入住率不现实
这个房产100%有租客，没有任何空置单元。
在休斯顿现在平均整个市场入住率只有80%多的市场条件下，100%的入住率简直太完美了。
但是这个房产几乎可以算是一个Class D的房产。Class D房产的租客turn over（流失）比例一年其实非常高。
就算一年只有一个单元的租客可能会搬走，那你能保证租客搬走的当天马上就有新租客可以搬进来吗？没有任何空置率吗？
而且你需要保证每一个租客每个月都会准时交租金，没有人会拖欠租金，甚至不交租金偷偷走掉。
但如果万一有任何其中一条出现，你房产的收入就会大打折扣。
第三个问题：租金已经到天花板
每个月租金收入平均下来，一个单元已经超过1200美元的租金。
对于一个只有两房一卫的70年代房产来说，这个租金在休斯顿已经非常高了。
我不得不说，可能这个租金甚至还包含了水费或者一些其他的收卫生费用等等——也就是说房东需要付水费或者卫生费，这些费用在前面broker或者房产中介给你的邮件里的数据是完全没有体现出来的。
更重要的是：如果这个房产的租金已经超过1200块钱，意味着你的房产几乎没有任何空间去涨租金。
因为这个租金水平作为这个房产还有这个地区的整个租金水平来说，它已经算是几乎到了天花板。你想涨到1300、1350，你可能会很难，甚至可能会流失租客。
真正该看的是什么？
我们分析一个物业值不值得投资、是否是一个好deal，不单单只看一个房产的cap rate。
Cap rate仅仅只是一个让我们参考的数据。
我们更看重：
- 目前的购买价格
- 实际收入是什么
- 实际运营开支是什么（按休斯顿市场，一般占45%-55%；自己管理不需要付人工，可能做到30%）
- 实际NOI是多少
- 公寓房产是否有空间去涨租金
- 房产整体条件是什么
- 需要花多少钱做翻新装修
一些现实问题
一个这么旧的物业，它的维修预算需要很多。一旦出现什么情况，像水管爆裂或者一个空调坏掉了，你可能几千块、上万块钱的现金流就没有了。
再者，一个这么小的物业，其实真的很难去scale up（扩大规模）。
我的建议
如果你对多单元公寓房产还不足够了解，听一句劝：
看到非常高NOI的物业、非常有吸引力cap rate的物业，你一定要多分析。
因为很多时候，房产经纪、房产中介他们包装出来的数据，会让你看不清真正的风险在哪里。
只要有其中一个数字你看错了，很可能你会为这个数字而买单。
这个deal能买吗？
如果你按照卖家或者房产经纪想要卖的这个价格（46万），我劝你一句：不要去买。
除非你有能力让这个卖家或者房产经纪把你想要购买房产的价格降到35万甚至32万的这个幅度，那么你才有机会赚钱。
否则的话，你就是在为别人的梦想买单。
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Stone Dragon基金有限责任公司
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A-Strategy是一家专注于收购和投资美国长租公寓房产（Multi-family Rental）行业的房地产公司，于2015年4月成立，主要经营资产管理及房产管理。自成立以来，成功收购了超过30 个多单元公寓项目，总计 4000+ 个单元，目前稳健运营着 31 个项目、4300+ 单元。我们的资产遍布 Texas, Mississippi, Kentucky, Ohio，资产管理规模已超过 $3亿。目前自主管理3650个单元公寓房产。
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