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超新规住宅被限!二手房业主终于看到光了

2026-04-19 23:30:17

超新规住宅被限!二手房业主终于看到光了

这份是今年3.26广州自资局和住建引发的新规文件

现在不少新房阳台和房间的报建都会叠加花池来报建

2.飘窗要做成凸飘窗，且飘窗的面积占比不得大于建筑面积10%：

10%这个限制虽然没有文件指导

但也属于窗口指导了

且看4月后新审批的项目

飘窗比例限制这个打击对于一手来说还是非常大的

要知道当前广州高赠送的天花板——中jian岭nan序

双U全景仓118㎡户型得房率足足有离谱的150%

那么现在105~110%的投影实用率就会直接降低到95~100%

叠加砍掉花池的3%，妥妥的投影实用率回到90%+这个区间了

而这个水平距离常规的二手房（也有阳台和飘窗，普遍的投影实用率在92~95%）就差距不大了，大家又重新回到了勉强能同台竞争的水平

3.杜绝违规拆改，飘窗、花池、构造柱不让拆：

这是本次新规限制最最重点的一条

尤其是飘窗让不让拆这条前后体感差距是非常明显的

小红书上就已经有博主实地探访了零飘窗项目的保li辰yuan湖境

本来飘窗全打的户型，受到新规影响被迫给板房重新加回了800mm的飘窗，视觉上直接从“一个完整的房间”变成“剩下半个房间”

功能方面也从原来的1.5m床如今只能做成架在飘窗上的榻榻米

空间的灵活性明显大打折扣

家具能够摆放的空间也失去了可能性

由于这些新规在售项目从设计之初就是按照飘窗全拆的思路去做户型布局的，如果不让拆飘窗了，功能使用上会有相当多的不合理性，那么是不是意味着现在这批在售的新规房子不能买了呢？

也不完全

针对近期开发商做假飘窗收楼然后拆掉的偷面积做法，大概分为四种处理办法：

·已经验收的：验收完毕已成既定事实的，就不再处理，比如天瑞；

·已经建成的项目，但还没完成验收的：这部分应该是需要按实际飘窗打拆后的面积重新计算容积率，然后针对超出的面积开发商补地价，然后这事就算过去了，就是拆还是要拆只不过开发商买单。差不多买家花100㎡的钱，最后得到了产证115㎡的房子，这个具体还看实操落地情况；

·正在卖的：已经批了建了的大概按第二种先斩后奏来处理，已经批但还没建的大概率户型报建要回炉重铸，要按照新规“真飘窗”来做了，也就是说即便收楼也是完全拆不掉的真飘窗；

·拿地还没建、新卖的地块：这些就得完全按照新规来了；

这里补充一点，新规里的真飘窗是指长隆悦府那种真的800mm宽，下面是挑空的飘窗，跟以往的二手房一样，打是肯定打不掉的了，最多外立面给你拿格栅挡一下这个空当。

泓景花园的真飘窗下方是挑空不可砸

所以在新规之下，大概率不会再在小面积的产品里面见到那种转角/U型全景飘窗了，仅剩的10%飘窗会相对均匀地分布在各个区域内（房间、卫生间、厨房、餐厅等）

至此，超新规的全屋超25%比例的800mm飘窗可全砸，投影实用率可以做到110~150%的超标新规产品将成为广州住宅过往的一段明星历史。

4.阳台占比不超20%：

为应对下行市场&响应国家“好房子”的号召

24年的广州住宅新规针对阳台最高比例放宽到了30%

当然并不是所有楼盘都按30%阳台比例顶格报建

因为做满30%阳台就意味着就会做成像林yu境一样的“四代住宅”产品

广州得房率越来越离谱的住宅超标新规

其实就是一种强撑脸面的变相降价

购房人钱没多花，但是到手的面积更大了

如此一来，在宏观数据上

就实现掩盖一手房价没跌的假象

看起来广州的数据依旧稳中向好，欣欣向荣

实则败絮其中、有苦难言

这一切的操作为了服务土财卖地

虽然超新规会背刺二手和既往拿地的开发商

但至少这样还能保住卖地收益不断

新规的高赠送实用率就是广州默许给开发商变相降价的一张专属绿通

明眼人都知道这样的做法无异于杀鸡取卵、饮鸩止渴

明白降价的游戏是玩不下去

内卷的本质

都是因为蛋糕小了从而不得不卷

能正常姿势做生意谁想不择手段？

正经能有班上谁想送外卖跑滴滴？

既然今天能卷到150%

那明年是不是还能卷到300%？

在这样的预期之下

即便高赠送可以解地方财政一时的燃眉之急

但最终只会打击更多购房人和开发商的信心

所以问题回归到了房地产的下行

而房地产下行有归根于经济的下行

百姓的收入和信心下行了

这样的恶性循环症结不在广州

单靠着广州自己也解决不了大环境的问题

就只能无奈杀鸡取卵，向内索求

而此次市府主动收紧新规无异于壮士断腕、悬崖勒马。看得出广州终于想下决心收拾过去3年因为新规被搅浑的广州新房市场乱象

但由此也将会直接面临两难的局面：

·要么地价维持不降，开发商因为算不过账从而拿地意愿降低或不拿地，卖地收入暴跌；

·要么是市府主动降低地价，降低开发商的拿地成本，让开发商去卖更低的价格，同样的得房率就只能跟二手打价格战，但降价的直接结果就是拿上台面的数据崩塌，难以向上交差；

但是无论哪个局面都意味着财政得自断一臂

6.新规下来之后会有哪些影响？

对已经买到新规房的业主来说：恭喜你们，赶上了这趟高赠送的好时代。市面上还有些没卖完的超标新规可以赶赶末班车（想知道哪些是超新规项目有兴趣的小伙伴可以私聊）；当然没买到的也不必灰心，这些高赠送楼盘进入二手也是有大把机会挑的；

对于手里拿着旧规二手房的业主来说：新房这个卷无止境的吸血鬼收手了，头顶上压着的狗东西终于被拿掉，如释重负，又回到同一水平竞争了，再也不是一手单方面对二手无情虐杀的局面了；

对还在卖新房的开发商来说：终于不用担心自己还没卖完货被更高得房率的新规卷死了；

对于准备以后在广州拿地的开发商来说：如果地价没有很划算的情况下，会进入一段观望时期，看看新规后的验收细则落地情况再做打算；

对于广州ZF来说：实用率下来意味着开发商也得跟着降价，房价降地价也得跟着降，卖地收入得凉一阵子了；

最后

看似皆大欢喜的局面

压力最终来到了广州的地方财政这边

整饬乱象固然是好事

但是导致下行局面的经济问题

才是我国当前亟待解决的问题

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