简单结论（直系亲属、河北/保定，2026年）：
• 长期自住、不卖：继承 > 赠与 > 买卖
• 以后大概率要卖：买卖（满五唯一最优） > 继承 > 赠与
• 父母在世、想尽快过户：买卖 > 赠与（赠与坑在未来）
一、三种方式税费（直系亲属）
1. 继承（产权人去世后）
• 契税：0（法定继承免征）
• 增值税、个税：0
• 费用：公证费（约评估价0.1%–1%）+ 登记费80元
• 优点：当下最省
• 缺点：只能死后办；再出售不满五唯一，要交20%差额个税
2. 赠与（父母在世）
• 契税：3%（河北多按3%）
• 增值税、个税：0（直系亲属）
• 费用：公证费 + 登记费
• 大坑：子女再卖，不满五唯一 → 差额20%个税（原值视为0）
• 适合：确定长期自住、绝不卖的房子
3. 买卖（父母在世）
• 契税（子女）：
◦ 首套＜90㎡：1%
. 首套90–144㎡：1.5%
◦ 二套/非普通：3%
• 增值税：满2年0；不满2年≈5.3%
• 个税：满五唯一 → 0；否则1%或差额20%
• 优点：以后卖房无20%高额个税，最安全
• 最优场景：满五唯一 → 仅交契税，总成本最低
二、100万房子举例（90㎡、普通住宅）
• 继承：公证费约5000元 + 80元 ≈ 5080元
• 赠与：契税3万 + 公证费5000 + 80 ≈ 35080元
• 买卖（满五唯一）：契税1万 + 80 ≈ 10080元
• 买卖（不满5年）：契税1万 + 个税1万 + 80 ≈ 20080元
三、怎么选最划算（河北/保定）
1. 父母健在、以后要卖
→ 选买卖（满五唯一最省）
2. 父母健在、确定自住不卖
→ 赠与（但要接受未来高个税风险）
3. 父母已去世/即将办理身后事
→ 继承（成本最低）
4. 非直系亲属（兄弟姐妹/朋友）
→ 优先买卖（赠与/非法定继承税费极高）
四、关键提醒
• 满五唯一：持有满5年+家庭唯一住房，买卖最省
• 继承/赠与再出售：不满五唯一 → 20%差额个税（最大坑）
• 河北保定：直系亲属买卖可按税务核定价申报，进一步省税
