想知道房子“安不安全”，最靠谱的就是查不动产登记信息（俗称“产调”）。
买卖双方可以一起到不动产登记中心，申请查询房屋权属状况。能查到：是否有银行抵押、是否被法院查封、是否有异议登记、是否存在共有产权纠纷等。
另外，也可以让房东出示房产证、不动产登记簿，核对抵押状态、查封记录。
有抵押很正常，但有查封、有纠纷、有涉案记录的房子坚决不能买，容易钱房两空。
2. 凶宅、漏水、噪音问题能提前查出来吗？
这些属于隐性问题，官方不会主动公示，但可以通过这些方式排查：
凶宅：多问几户邻居、物业、保安，了解是否发生过非正常死亡事件；合同里也可以明确约定“非凶宅”条款。
漏水：下雨天看房，看天花板、墙角、飘窗有无水渍、霉斑；检查卫生间、阳台、楼顶。
噪音：早晚高峰、夜间分别去现场感受，看是否临高架、铁路、广场舞、商圈；也可以问邻居真实居住体验。
这些问题一旦忽略，入住后会非常影响生活，且很难维权。
3. 房龄太老会不会影响贷款和居住？
会，而且影响非常直接：
贷款方面：房龄太老（比如超过20–30年），银行可能拒贷、缩短贷款年限、提高利率、降低贷款成数。
居住方面：老小区普遍存在管道老化、电梯故障率高、保温隔音差、停车位紧张、物业一般等问题。
转手方面：房龄太大的房子，以后再卖会更难，接盘人更少。
买房前一定要确认真实建成年代，不要只看房本登记时间。
4. 学区名额有没有被占用？怎么查？
学区房最重要的就是学位是否被占用：
占用意思是：前业主子女正在该学区上学，导致你买了房也暂时用不了学位。
查询方式：
1. 带上房产证、身份证到对应学校或教育局查询学位使用情况。
2. 部分城市可在政务平台、教育官网线上查询。
合同里一定要写明：学位未被占用，若占用卖方承担违约责任，避免买了房却上不了学。
5. 产权清晰吗？共有产权、夫妻共有、继承房要注意啥？
产权不清晰，是二手房最大的雷区之一：
夫妻共有：必须夫妻双方共同签字同意出售，单方签字合同可能无效。
共有产权房：要看是否允许上市交易、是否需要补差价、是否有转让限制。
继承房：要确认所有继承人都同意出售，且已完成继承过户，避免家庭内部纠纷导致无法过户。
简单判断：房产证上有几个人名，就必须全部到场签字，缺一不可。
6. 有没有租约在身？买卖不破租赁是什么意思？
买房前一定要确认房子是否在出租：
如果有租约，且租客合法居住，就适用买卖不破租赁：
房子过户给你了，但原租赁合同继续有效，你不能随便赶租客走，必须等租期结束。
风险点：
有的房东故意签长期低价租约，导致你买了房却收不回来、也无法自住。
正确做法：
提前核实租约，让房东提前解约或取得租客放弃优先购买权的书面证明，再进行交易。
