【澳洲房产】1973石油危机, 油价翻4倍房价翻1倍, 2026历史正在重演? M3暴增55%+建材涨40%+移民增涨30万——你还在等什么【澳房策422】

【澳洲房产】1973石油危机, 油价翻4倍房价翻1倍, 2026历史正在重演? M3暴增55%+建材涨40%+移民增涨30万——你还在等什么【澳房策422】

如果通胀飙到17%，利率翻一倍，石油价格翻4倍——澳洲房价会怎样？大多数人的直觉反应是：崩盘。但真实答案是——翻倍。着可不是我编的，是1973年澳洲真实发生过的事。现在呢？油价飙到了110美元以上，RBA连加两次到利率4.10%。很多人说这次不一样，这次房价一定扛不住。但有一个数据，它一直在暗处撑着房价，银行不爱提，媒体不爱讲——因为讲出来太刺激了。还有一个建材行业刚爆出来的消息，我估计大部分人还没反应过来，但它已经把房价下跌的可能性给堵死了。这期影片，我一个一个拆给你看。看完你自己判断。

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银行自己都在改口

CBA和Westpac刚发布的2026房价预测，画风完全不一样。CBA说Perth今年涨15%，Brisbane涨12%——妥妥的领跑。但Sydney呢？只给了2%。Melbourne更惨——1%。再看Westpac，也说全国5%没问题，但排序完全不同。Melbourne给了4%反超Sydney的3%，Brisbane只给7%，Perth只给8%。

你看，Perth——一个说15%，一个说8%。差了将近一倍。Adelaide也是，9%对6%。同样的市场、同样的数据，两家银行画风完全不一样。这叫预测吗？我看更像瞎猜。

我自己的看法是，大家两个都别太当真。为什么呢？因为半年前它们自己的预测比现在高得多。2025年8月的时候，Westpac预测全国涨9%，现在砍到了5%。CBA从7%降到5%，ANZ从5.8%降到了4.8%。银行自己都在反复改。原因嘛，很简单——利率方向逆转了。去年还在讨论降息到3.60%，今年连加两次回到4.10%。CBA的预测还假设了5月联邦预算案可能出台的CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）相关改革——如果真动了，2027年的增长预期还要再低一些。

四大行虽然对房价上涨幅度吵得厉害，但有一件事是共识——没有任何一家给出任何首府城市全年负增长的预测。当然，也有比银行悲观得多的声音——SQM Research预测悉尼和墨尔本2026全年可能下跌。但即便是SQM，对Brisbane和Perth的预测也是正增长7%到13%。“分化”——这才是今年的关键词。

好，预测告诉你"涨多少"或者"跌多少"，但没告诉你"为什么"。答案藏在人口里。看完你就知道，Sydney那个2%到底是怎么来的了。

人在跑但钱没走

悉尼正在"漏人"。ABS（Australian Bureau of Statistics，澳洲统计局）白纸黑字的报告写的。2023到2024财年，大悉尼地区净流失了41,086个人。搬去其他州的，搬去NSW偏远地区的，加在一起——4万多人。

为什么走？就一个字——贵。Demographia（全球住房可负担性报告）给悉尼打了13.8倍的房价收入比。什么概念呢？全球排第2，就比香港好那么一丁点。NSW生产力委员会有一组数据更扎心——2016到2021年，30到40岁的青壮年从悉尼跑了7万人，只回来了3.5万。"悉尼正在变成一个没有孙辈的城市。"

你可能会想——悉尼人都跑了，那房价是不是该跌了？诶，没那么简单。跑的是买不起房的年轻人，来的呢，是带着钱的海外移民——2023-24年光悉尼的海外净移民就超过12万。房价这东西啊，看的是谁在买，不是谁在走。人往哪去了？Perth人口增长3.1%全澳第一。Brisbane和Melbourne都是2.7%。Sydney垫底，2.0%。

NHSAC（National Housing Supply and Affordability Council，国家住房供应委员会）的评估显示，2024年全澳只建完了17.7万套住宅。政府Housing Accord的目标是多少？24万套。一年缺口超过6万套。5年累计预计缺26万套。人在增加，房子盖不出来——这个窟窿不是一年两年能补上的。

好，到这里你看清了需求端——人从悉尼往外涌，但总需求在增长、供应跟不上。不过这只是问题的一半。供给端最近出了一件事，直接把整个局面推向了另一个级别。

盖不起房了

3月24号，建材巨头Reece的供应商，突然宣布管材全线涨价。PVC涨27%。PE管涨36%。PP管涨31%。同时宣布涨价原因是不可抗力。

为什么？因为霍尔木兹海峡封了嘛。全球20%的石油运输能力中断，塑料原料是石油衍生品——上游一断，下游直接炸锅。韩国韩华、泰国SCGC、卡塔尔，好几个大厂都宣布了不可抗力。PE树脂4月交货价一个月暴涨了40%。这还只是管材啊。钢材呢？混凝土呢？运输成本呢？

其实在这次油价冲击之前，建筑成本就已经涨了一大截了。ABS的数据——COVID以来住宅建材成本累计涨了接近38%。Master Builders（澳洲建筑师协会）的口径更高——把人工算进去，整体建房成本比疫情前贵了47%。这涨价速度比悉尼的房租还快。我有时候想，早知道当年应该去囤PVC管，可能比买房还赚。

好，说回正题。RLB预测2026年建筑成本再涨4%到6%，WT Partnership说5.2%。但注意啊——这都是油价冲击之前做的预测。叠加管材暴涨和运输飙升，实际涨幅大概率要超出去。

这意味着什么？建筑成本就是房价的基础。面粉涨了，面包能便宜吗？盖新房越来越贵，新房就越来越少，现有的房子自然更值钱。而且有一条铁律在澳洲建筑史上从来没被打破过——建筑成本的名义价格，从来没有下降过。从来没有。这是一条单行道。幻想着通胀下降后建筑价格就会下降的人可以洗洗睡了。

讲到这里，你知道了两件事。需求端——人口在涌入。供给端——成本锁死了价格基础。这已经够严重了。但还有一股更大的力量，一直在暗处推着整盘棋往上走。银行不爱提，媒体不爱讲——但它可能才是过去6年房价涨幅最大的幕后推手。

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钱不值钱你亏了多少

M3，可能是今天最关键的词。M3就是广义货币供应量（Broad Money Supply），说白了，就是整个经济系统里有多少钱在转。RBA的数据——2020年初，澳洲M3大约2.2万亿澳元。到2026年2月呢？3.4万亿。6年。涨了55%。

我拿到这个数字的时候，反复确认了两遍——总觉得是不是哪里搞错了。55%什么概念？你6年前手里100万的购买力，现在能买到的东西，大概只值65万了。不是你的钱少了——是钱变不值钱了。

那这个钱是从哪来的？主要是2020到2022年的量化宽松（QE, Quantitative Easing）——RBA印钱买债券，加上联邦政府几千亿的财政刺激。那两年M3增加了大约6500亿。注意哈，6500亿，不是有些地方说的1.2万亿——1.2万亿那是6年的累计数字，别搞混了。但不管怎么算，结果都一样——系统里的钱比6年前多了超过一半。而且还在膨胀之中。2025年M3同比增长大约7.2%——比GDP增速快一倍多，比工资增速快将近一倍。

你想一下这个画面。GDP每年涨2%到3%，你的工资涨3%到4%，但经济里的钱每年多出来7%以上。更多的钱追更少的硬资产。有房的人，资产在涨。没房的人呢？口袋里的现金购买力，每年被吃掉7%。

一进一出，差多少？房价涨5%，购买力缩水7%——等一年就差了12个点。你别觉得12个点是个抽象数字。一套50万的房子，你今年不买，明年可能要52万到53万。这不是宏观经济课——是你口袋里实实在在少掉的钱。

我们澳房策一直讲一个理念叫"VISION全天候投资"——有一条核心逻辑就是：在货币持续扩张的环境下，持有现金本身就是最大的风险。541法则里面，50%看位置、40%看持有时间、10%看时机。时机只占10%，但偏偏有很多人，把100%的精力放在等那个"最佳时机"上面。

好。到这里你已经看到了三股力量——人口增加，成本锁定，货币超发。三面夹击。但你可能还有最后一个疑问——万一油价继续涨、利率继续加、经济真的衰退了呢？那房价总该撑不住了吧？50年前，有人问了一模一样的问题。

50年前的剧本正在重演

1973年10月，OPEC（石油输出国组织）宣布石油禁运。原油从2.9美元一桶——翻了4倍——涨到11.65。

澳洲怎么样呢？通胀飙到17.7%。按揭利率从5.88%翻倍到10.38%——比现在的4.10%高了一倍不止。你想想，如果当时有YouTube，满屏肯定全是"房价要崩了""赶紧卖房"。

结果呢？悉尼的中位房价——1970年18,700澳元，到1976年36,800。6年接近翻倍。然后1979年伊朗革命又来一波冲击，澳洲陷入衰退，失业率飙升。悉尼房价呢？34,300涨到68,850。5年，再翻一倍。

你可能会说——50年前的事跟现在怎么比？金融体系完全不一样了嘛。没错。70年代没有APRA（Australian Prudential Regulation Authority，审慎监管局）的宏观审慎限制，没有LVR上限，浮动利率贷款也很少。所以今天利率对市场的制约确实比那时候强得多。

但这里有一层东西，很多人忽略了。麦考瑞大学（Macquarie University）两位学者Abelson和Chung的研究显示——1974到1979年间，悉尼房价的实际购买力指数从68.0跌到了62.8。什么意思？名义上你的房子确实在涨，账面上好看。但把通胀算进去呢？你的实际购买力，下降了大约8%。

所以问题从来不是"房价会不会涨"——在通胀环境下，名义价格几乎肯定涨。真正的问题是：你能不能跑赢通胀？

历史给了两个答案。第一——名义价格绝不会崩。50年里每一次危机，石油冲击也好，GFC也好，COVID也好，名义价格最终都涨回来了，没有一次例外。第二——名义涨不等于真赚钱。但是跑不赢通胀就等于亏。70年代那些一直等"崩盘"再入场的人，最后等到了什么？他们等到的，是购买力被通胀吃掉了大半。而那些在1973年顶着所有人的嘲笑买入的人呢？到了80年代，手里的资产翻了好几倍。

真正赚到钱的，从来都是在正确的位置、正确的周期阶段出手的人。我们黄金11法则做的就是这件事——不是拍脑袋说"该买了"，是用一套系统化的框架去验证。货币环境、人口趋势、供应瓶颈、政策方向、利率周期——当这些变量同时指向同一个方向的时候，你就知道该动了。

小结

我不认为澳洲房价会崩盘。但不同城市的房价分化确实已经开始了。悉尼墨尔本整体涨幅有限，很可能跑不赢通胀。真正的机会在哪？经济多元化、人口持续增长、空置率低于3%的区域。但不是随便买个偏远地区就行——经济结构单一的、人口在流出的、基建跟不上的，再便宜也别碰。短期有涨跌，长期一直涨——但前提是你选对了位置、选对了策略。说到底啊，这不是房价会不会崩的问题。是你的购买力，每天都在缩水。你还打算再等多久的问题？

刚才讲的那些——M3走势、建筑成本、历史周期——这些数据不是看一期视频就能搞定的。我们团队每个月在追踪，每个季度在更新。如果你想知道具体该买哪个城市、哪个区域、什么价位，如果你拿不准是买全新还是二手、独立屋还是联排——展望黄金会员就是帮你做这件事的。数据选筹、贷款、会计、法务、交割，全流程一站式。100%买方立场，不收开发商佣金。链接在下面。

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