4月又创纪录，4月11日上海二手房单日成交1632套，不仅超过了上个月最高时的1585套，更刷新近五年峰值。数字归数字，今天这篇文章，想和大家聊一点更实在的，比如：因为四月份的成交统计还没出来，所以咱们主要聊三月全月的情况。不过按照以往的经验，除非中间出了新政策，否则四月和三月热卖的板块、房子类型，应该大差不差。先看三月份上海各区二手房成交前十的板块。
数据来源：百盛评估
一眼看过去基本分两类。
第一类：五大新城+惠南
它们虽然离市区比较远，但有非常强大的本地购买力撑着，而且经过一轮轮回调，基本跌到了本地客觉得“可以上车”的位置。
像嘉定新城从高点五六万回到四万出头，松江新城小户型从四万多跌到三万左右，惠南更便宜，两万多三万能买到不错的房子。
五大新城不用多说，因为是早些年大力开发过的新城，配套不像其他远郊，有画饼嫌疑，商场、医院、学校一应俱全，可能比不得市区那么高大上，但过日子绰绰有余。
惠南这些年虽然被临港抢了风头，但作为老南汇的中心，本地人对它的认可度一直很高，去年，在新房市场很冷的情况下，惠南别墅怀山望甚至还触发积分了……
第二类：近郊或市区里的“价格洼地”
周康靠着张江，承接的是张江上班族的居住需求。张江房价太高，往南到周康，价格降一档，通勤也还能接受。
彭浦在新静安，位置不错，名头好听，更重要的是老公房多，总价低，适合预算有限又想留在市区的刚需。世博和光新，也是类似逻辑。
再看各个区三月份成交前五的小区。
基本都是板块里单价、总价偏低的房源。
数据来源：百盛评估
从上面的数据不难发现，哪怕是长宁、黄浦、徐汇这种顶尖区域，也是这样。长宁热卖小区价格@链家
黄浦热卖小区价格@链家
徐汇热卖小区价格@链家
去年有个网络热词，叫“经济上行期的美”。
它的形容范围，大至社会风貌，小到穿搭色彩，无数媒体争相报道解读。
说的是经济好的时候，人的精神面貌都不一样，有干劲，敢想敢干，对未来充满希望的样子。
三月的楼市数据，一下子让我想到这个词。
不过有些感慨，是不太一样的意思。
以前买房，大家聊的是能不能涨、规划什么时候落地。因为预期好，所以敢加杠杆、敢追高。2018年深圳住户存款余额13810亿元，住户贷款19942亿元现在买房，聊的是月供多少、公积金能不能覆盖贷款、周围配套齐不齐、租金回报率有多少，再说规划大家已经不买账了。不求出众，只求坐稳。更像一种“防御性”心理——算下来，就算再跌，也跌不到哪去了吧？因为低总价老破小的成交比例实在太高了，很多人说，这波成交火爆，不是什么好现象。
因为一个健康的楼市，应该是改善型需求在跑量。有人卖小换大，有人卖远换近，卖了房的人拿着钱再进场，一层一层往上带，而不是每个月都靠那些两三百万的房子在底下撑销量。
甚至隐隐渲染出一种要崩盘的感觉。
这个担忧有道理，但换个角度看，也不用太焦虑。
上海房价处在高点的时候，二手房成交的中位数也就在300多万，现在整体价格回调，中位数自然滑到了200多万的区间。基数整体下移之后，300万以下房源的成交占比从四成上升到七成，看上去就没那么吓人了。更关键的是，撑起这轮行情的，不止老破小。
豪宅市场最近的表现，用“火爆”来形容一点都不夸张。
浦东东郊板块，总价上亿的别墅今年已经成交了7套。上周云间绿大地挂牌的一套8000多万的别墅，仅仅3天就成交了，单价突破20万。
翠湖天地更猛，截止到本月11日已经成交17套，平均一天卖出1.5套，今年累计下来已经超过30套。
高净值人群的购买需求一直很确定，抗风险能力也强。
虽然2000万以上顶豪，在整个市场成交套数中的占比微乎其微，但放眼全国，上海这部分人占了全国顶豪市场将近60%的份额。
这也是为什么，不管大众体感怎么样，上海房子的价格无论环比还是同比，都还算坚挺。
预算300万的刚需愿意进场，也有人敢拿一个亿出来买房，都证明市场信心还在，这种信心，是会向中间传导的。
眼下，市场正处在一种谨慎的平衡中。
对自住买家来说，这或许是一个不错的“挑货”窗口——价格回调到位，选择面也在变宽。
但对整个楼市而言，真正的复苏，还得等那条改善链条重新转动起来。
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