香港26年一季度房产市场情况|量价齐升 大手客入场

✅ #成交量刷新13年新高

根据香港土地註冊處各類物業買賣註冊統計26年一季度一手住宅登记5506宗｜总额628亿港币，同比上涨42% 和 94%，实际成交约6300宗，创2013年以来同期最高

26年一季度二手住宅登记11740宗，25年一季度二手住宅登记7198宗，同比上涨63%

✅#房价持续走高

私人住宅售价指数连涨9个月

2月指数307.6点，近22个月新高，对比去年低位，整体涨幅超12%

💡#楼市结构性特征明显

💰【#大额买家爆发】

大手客成交265宗，同比暴涨1.3倍，入场门槛拉高，平均每组约2691万港币

🇨🇳【#内地客户主力入场】

千万级豪宅市场火热，5000万+顶级豪宅，内地买家占比近70%

📍【#港岛核心领涨】

港岛楼价涨幅6.87%，远超全市平均，核心地段稀缺性持续升值

一，从基本面看，香港房价上涨的底层逻辑

（一）吸引大量高素质人才和企业🎓

香港个人所得税和企业所得税都很低，#个人所得税最高征纳17%，#企业利得税最高征百分之16.5，人口方面，香港从截止到25年7月份香港已经吸纳了30万+高素质人口

（二）政策方面📖

香港全面取消大量印花税，目前房产交易#最高缴纳6.5%的税费。#一亿以下房产最高缴纳4.25%

（三）供给方面📈

中国香港全境住宅用地只占#总面积的7%，是全球核心城市中供给最少的

⭕️人口+政策+供给的多方利好，使得香港#上涨明显。

三，从25年进入26年香港房市爆火原因

（一）香港市场外部⻛险的“对冲价值”凸显

2025年以来，全球地缘政治格局的剧变，尤其是中美之间⾼达145%的惩罚性关税战，以及中东地区冲突的加剧，使得全球避险情绪急剧升温。⾼净值⼈群的核⼼焦虑从“赚多少”变为“亏不亏”，资产的安全属性被置于前所未有的⾼度。

在此背景下，⾹港作为“避⻛港”的价值被重新发现。⼀⽅⾯，中美贸易摩擦升级，使得直接持有美国资产或与美国业务关联度⾼的企业⾯临巨⼤不确定性   。许多中国家族企业和⾼净值⼈⼠开始将部分资产转移出美国，或通过⾹港这⼀中间地带进⾏全球化布局，以规避直接的政治⻛险   。另⼀⽅⾯，中东等传统避险地的动荡，也促使⼀部分国际资本回流⾄更稳定、更具流动性的亚洲⾦融中⼼，⾹港因此受益 。

结论： 当下的热点，根植于全球⻛险格局的重塑。⾹港不再仅仅是⼀个投资⽬的地，⽽是成为了⼀个对冲地缘政治⻛险的战略性⾦融堡垒。

（⼆）香港内部经济的“财富效应”外溢

与2024年的悲观情绪截然不同，2025年⾹港内部经济出现了强劲的“股楼⻬升”正向循环，创造了显著的财富效应。

• 股市强劲反弹：恒⽣指数在2025年全年上涨28%，扭转了多年的颓势。股市的繁荣直接增加了投资者的账⾯财富，提升了他们的⻛险偏好和购买⼒，这部分新增的流动性有相当⼀部分溢出⾄房地产市场   。

• 利率⻅顶回落：随着美国在2025年下半年开启降息周期，⾹港的银⾏同业拆息（HIBOR）也从⾼位回落，导致按揭贷款利率显著下降。这直接降低了购房者的融资成本，提升了负担能⼒，刺激了⼊市意愿   。

结论： 股市上涨带来的“账⾯浮盈”和利率下降带来的“⽉供减少”，才是真正让购买⼒回归市场的两⼤核⼼动⼒。

（三）⼈才政策的“乘数效应”显现

如果说2023年是⾹港⼈才引进计划的“播种年”，那么2025-2026年就是“收获年”。前期通过“⾼才通”等计划引⼊的数⼗万⼈才，在经过⼀到两年的适应期后，开始集中释放其对经济的“乘数效应”。

结论： 当下的热点，是⼈⼝红利的集中兑现。前期引⼊的⼈才正在从“潜在购买⼒”转变为“有效需求”，为市场注⼊了最坚实的内⽣增⻓动⼒。

据星展银⾏的报告分析，截⾄2025年底，各项⼈才计划已吸引超过26万名专业⼈⼠及其家庭成员来港，直接带来了庞⼤的新增住房需求   。更重要的是，这批新来港精英并⾮简单的“租房客”，他们在⾹港落地⽣根、事业稳定后，购房置业的需求在2025年下半年开始集中爆发。他们不仅带来了居住需求，更带来了创业、消费和⾼端服务需求，全⾯激活了⾹港的经济⽣态。

（四）全球资产的“⽐价效应”驱动

最后，从全球资产配置的视⻆看，⾹港资产在2025-2026年展现出极⾼的“性价⽐”，即相对价值。

结论： 当下的热点，是全球资本“⽤脚投票”的结果。⽆论是与内地资产⽐，还是与全球其他⼤类资产⽐，⾹港在安全性、增⻓性和收益性上，都展现出了综合的相对优势，成为聪明资⾦（Smart Money）的共同选择。

四，从各大机构预测及新房销售看香港市场现状

（一）开年后各大机构预测转变

年后我们明显看到了一些香港楼市有趣的变化。

去年这个时候，投行还在#看跌或看平楼市，但进入2026年，市场情绪出现了明显的#逆转。各大机构纷纷上调预测，这种“集体转向”在过去几年并不常见：

1:摩根大通：从预测温和增长，大幅上调至 10%-15%。

2:高盛：从看平微升5%，修正至上涨 12%。

3:花旗：从3%的低预期，上调至 8%。

（二）新房销售现状

1:片区均价： 中西区均价已从去年1月的2.1万/呎，#跳涨至今年1月的2.5万/呎起。

🌰中西区的新盘项目坚尼地38，一月份时约2.54万/呎的单位，近期调整售价至2.86万/呎，#短短时间内涨幅达12.6%。目前暂无放售房源

🔥【香港3月抢房实况】🔥

中西区海嵎：

共125个单位，户型为1房、2房

2026.3.3日采用招标方式推出48套，当天全部沽清。发展商马上改为惜售策略，只释放少量房源。

尖沙咀瑧玥：

64个单位，户型为开间或者1房

2026.3.11日抽签方式开售，当天全部沽清，共排了1400票，其中S1组5个客户直接扫了10层，A组4个客户扫了4层，上百客户没有抢到。

尖沙咀瑜意：

164个单位，户型为开间到2房

2026.3.13日抽签方式开售，推出160个单位，当天全部沽清，共排了5116票。AS中最多一个客户购买12套，仅11组客户买完对应楼层，上百客户没有抢到。

这三个楼盘都属于投资类产品，都是在3月份开售，全部都是当日沽清，即使排在最前抽签的大手客户（多层及多套），也仅仅只有部分客户抢到。投资类楼盘的供应量，远远没有达到市场的需求，仅仅上述3个楼盘没有抢到房的客户就超过数百人。

下一步市场走势预测

目前的状况是，新房先领涨，因为市场一热，新房开发商他的感受是最快,反应也是最快的。二手市场预计会比新房稍慢。从现在的迹象看，市场的底部可能正在快速形成，#优质资产的窗口期往往比我们想象的要短。最快年底香港核心区的房产价格可能就会到另一个台阶。

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