买二手房必看!贷款额度不是按成交价算?85%的人都踩过这个坑
准备买二手房的朋友，先问自己一个问题：如今首套房比例已经降到了1.5成，如果一套房子市场价100万，你能贷款85万吗？很多人默认“房价100万，贷款8.5成就是85万”，但实际操作中会发现，银行给的贷款额度往往比预期少，甚至差出十几万——问题的关键，就出在一个容易被忽略的词上：评估价。很多朋友第一次听到“评估价”，都会满脸疑惑：它和房子的成交价有啥区别？为什么它能决定我能贷多少钱？今天就用最通俗的话，把二手房评估价讲明白，帮你避开贷款路上的第一个坑。成交价≠评估价
我们平时说的“房价100万”，是你和房东谈好的市场成交价，这个价格受供需关系、房东预期、议价能力等多方因素影响，主观性较强——比如同小区同户型，有人急售可能95万成交，有人惜售可能100万才成交。但银行放贷时，不会完全参考这个成交价，而是要看评估价——简单说，评估价就是银行认可的、专业评估公司给出的“房屋合理价值”，是银行判断放款风险的核心依据。打个比方：你花100万买了一套房，但评估公司评估后认为，这套房的合理价值只有90万，那银行放贷时，就会按90万的基数来计算贷款额度，而不是100万。这就是为什么很多人明明谈好了成交价，最后贷款却不够的原因。评估价是怎么算出来的？
二手房的评估价，不是凭感觉决定的，而是由贷款银行认可的专业评估公司，结合多种因素综合测算得出的，主要参考这几类信息：除此之外，区域发展潜力、政策调控等因素，也会间接影响评估价，目前广汉这边的房子，一般是2000年后的房子才能正常贷，像90年代初的这类老破小，银行要么拒贷，要么只能贷到评估价的3-4成。大家在买二手房前，最好提前咨询银行或中介，了解小区近期的评估价区间，合理测算首付和贷款额度，避免出现“谈好房价，却凑不够首付”的尴尬局面。
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