端航律所东营律师房产建筑商事黄腾律师专业团队| 一房二卖;房屋中介未尽职责,被判赔偿!
---二手房买卖，房屋中介未尽审查义务，应当根据过错程度承担相应赔偿责任。2012年，李某通过上海汉某地产居间介绍，欲向周某购买位于上海市浦东新区康桥镇某房屋，房屋总价118万元。2012年3月7日，李某对周某提供的相关资料进行确认，并在汉某地产给出安全肯定回复下，三方签订一份《房地产买卖居间协议》和一份《房地产买卖协议》，约定定金总额为20万元，由周某委托汉某地产代为收取并保管。周某签约当日将房屋产权证书等文件证明交由汉某地产保管后，周某可以取回由汉某地产代为保管的定金。当日，李某应汉某地产工作人员周某2的要求将定金直接支付给周某，说好由汉某地产开收据，三方一起到银行转账。其后，李某通过妻子刘某某的银行账户向周某转账20万元，以支付定金。周某向李某出具定金收据，确认收到李某支付的定金20万元。案涉房屋系周某、周某某、蔡某、陈某某按份共有，其中周某占六分之一份额。房屋交易过程中，周某曾向李某、汉某地产出具一份公证书，载明周某某、蔡某、陈某某委托周某代为办理房屋交易的相关事宜。该公证书后被上海市国信公证处确认为系伪造，并且该公证书载明的蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致。周某2后来讲述，其不具备经纪人资格，没有发现公证书中存在的问题，也没有到公证处现场核实公证书真伪，他感觉是真的。公证处不接受电话查询，拿身份证和公证书原件就可以到公证处进行现场核查。签居间合同时，周某和蔡某都在场，没有问过周某一房两卖的情况。在实际操作中，定金都是直接转给上家，居间合同中有关定金条款的约定基本是不用的。2012年3月14日，李某向公安机关报案，称2012年3月7日，其通过汉某地产与周某签订了房屋买卖协议，并通过银行转账的方式向周某支付了定金20万元，准备购买位于上海市浦东新区康桥镇某房屋。后发现周某提供的公证书系伪造，怀疑对方有欺诈行为。3月17日，上海市公安局浦东分局对周某涉嫌合同诈骗一案立案侦查。2012年10月17日，周某因犯信用卡诈骗罪、合同诈骗罪被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑八年，罚金人民币6万元并被责令退赔犯罪所得，返还被害银行及被害人（即李某）。2012年12月14日，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。李某起诉汉某地产，李某认为汉某地产作为专业的中介机构，在提供专业的房屋居间服务时，应尽到基本的审核和调查义务，但汉某地产未调查系争房屋是否已被交易，委托人与被委托人的确切信息，房屋产权的明晰状态等情况，造成李某巨大损失，汉某地产应承担重大过失责任，故李某请求判令汉某地产赔偿损失20万元。上海市浦东新区房地产登记处于2012年3月30日受理了案涉房屋的过户事宜，2012年4月16日，该房屋过户至案外人名下。期间2012年4月9日，案涉房屋的抵押被注销。上海市嘉定区人民法院一审认为：汉某地产作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中，汉某地产虽进行了一定的调查、核实等行为，但未就系争房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实，导致李某定金损失。而李某也未依约将定金交予汉某地产保管，而是将定金直接支付于周某，也未对公证书的真实性尽到注意义务，导致定金无法追回。双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。现周某已被判处刑罚，并被责令退赔犯罪所得，结合李某、汉某地产双方的过错程度，确定汉某地产在3万元的数额范围内承担补充赔偿责任。据此，上海市嘉定区人民法院于2013年1月23日作出判决：被告上海汉某房地产顾问有限公司应对案外人周某刑事退赔不足部分在人民币3万元范围内赔偿原告李某损失。此款应于刑事退赔执行中止或终结之日起10日内支付。二审中，2013年3月27日，汉某地产申请撤回上诉。二审认为，伪造的公证书中载明的蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致，该事项无需专业知识即可判断。在公证机构无法提供电话核实真伪的情况下，汉某地产理应赴公证机构进行现场核实，但汉某地产未采取前述措施。而根据上诉人李某在二审时的陈述，其在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议，李某完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。由于李某、汉某地产均未尽到前述审慎义务，致使李某本人成为周某合同诈骗的被害人。汉某地产作为专门从事居间活动的单位，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益。根据查明的事实，汉某地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况，未严格按照合同约定履行定金保管义务，使案外人周某得以实施诈骗，继而造成李某损失。综合前述情况，李某提出汉某地产在10万元范围内承担补充赔偿责任，尚属合理，可予支持，对一审判决作相应调整。综上，上海市第二中级人民法院于2013年5月9日作出判决：变更上海市嘉定区人民法院(2012)嘉民三（民）初字第809号民事判决中的金额为上海汉某房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内在人民币10万元范围内就案外人周某刑事退赔不足部分对李某承担补充赔偿责任。转载于公众号：法与案例
主任律师、山东端航律所负责人
中国政法大学法学博士，从业已二十年带领专业团队，千案实战经验、有效刑事辩护与擅长民商疑难案件处理。专注研究重大复杂民商事诉讼与为疑难案件提供整体解决方案，并深耕于刑事民事交叉案件处理及经济犯罪案件的辩护。
专长领域：刑事辩护、婚姻继承、房产合同、债权债务、公司法务
职称：中国注册法务会计师(CFA)
高级企业法律风险管理师
高级工程法务咨询师
中级投资项目分析师
高级征迁规划管理师
二级心理咨询师
劳动关系管理师
高级企业合规师
副主任律师、高级合伙人、端航律所房产建筑、民商二部律事务部负责人
主要从事公司法律事务、常年法律顾问、公司治理、股权、并购、合同、企业合规、知识产权、金融、投融资、担保、融资租赁、保理、房地矿产及家族财富管理等领域法律服务。结合常年法律顾问业务，为企业提供合规经营法律服务。曾成功承办过大量的房地产合作开发、房屋租售纠纷等争议案件，具有丰富的房地产全过程法律服务经验。
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