一、前期：需求沟通与委托（买方/卖方）
1. 接待与身份核验
◦ 核实客户/业主身份证、房产证（卖方）、购房资格（买方）。
◦ 明确告知服务内容、收费标准、资金监管方式、投诉渠道（必须公示）。
2. 深度需求采集
◦ 买方：区域、预算、户型、学区、地铁、物业、入住时间、贷款与否。
◦ 卖方：房屋信息、产权、抵押/查封、学位、底价、交房时间、家具家电。
3. 签订书面委托协议
◦ 明确服务范围、佣金、期限、双方权责。
二、房源核验与信息发布（卖方）
• 实地勘察：验房、量房、拍照/VR、查漏水、噪音、采光、产权、抵押、查封、户口、学区占用。
• 编制《房屋状况说明书》，双方签字确认。
• 真实上架：24小时内录入系统，全网同步，禁虚假/钓鱼房源。
三、精准匹配与带看（买方）
1. 筛选推荐：精选2–3套最匹配房源，说明优缺点、市场价、风险。
2. 带看前：预约双方、规划路线、提醒证件、重申注意事项。
3. 带看中：准时、客观讲解、主动提示瑕疵、不诱导、不催促。
4. 带看后：即时反馈、调整需求、持续跟进。
四、议价磋商与意向达成
• 中立斡旋：不偏不倚、不隐瞒底价、不吃差价。
• 明确条件：价格、定金、首付、贷款、过户、交房、户口迁出、家具家电、违约责任。
• 意向金/定金：转入监管账户，不转私人/中介账户。
五、签约与风险审查（核心）
1. 合同文本：使用住建部门示范文本。
2. 逐条解读+风险提示
◦ 主体、标的、价格、付款、过户、交房、户口、税费、违约、争议解决。
3. 产权再核查
◦ 查：抵押、查封、共有、异议登记、一房多卖。
4. 资金监管
◦ 首付款/全款必须进政府/银行监管账户，过户后解冻。
5. 明确费用
◦ 契税、个税、增值税、中介费、评估费、贷款服务费等，无隐形收费。
六、贷款、评估与过户（代办）
• 贷款协助：选银行、备材料、面签、批贷、抵押（透明收费）。
• 评估：正规评估、报告真实。
• 过户办理：陪同到场、材料齐全、进度同步、全程可查。
七、缴税、领证与交房
• 缴税：按政策、票据齐全。
• 领证：协助领不动产权证。
• 交房
◦ 验房、水电燃气物业过户、欠费结清、钥匙/门禁/卡交接、签署《交房确认单》。
◦ 解冻尾款、保证金。
八、售后与投诉保障
• 交易档案归档。
• 7×24小时售后/投诉响应、问题闭环。
• 承诺履约：如“不吃差价、真房源、资金安全、枉佣赔付”等。
靠谱中介判断要点
• 公示齐全：执照、备案、流程、收费、监管、投诉电话。
• 书面合同、不吃差价、资金必监管。
• 主动提示风险、不隐瞒瑕疵、不虚假承诺。
