尽管关于削减房产投资者CGT折扣的猜测不断，Abdullah Nouh 仍然在墨尔本新购入了两套住宅投资房，继续扩充他的投资组合。
这位 Mecca Property Group 的创始人表示，在潜在的CGT改革背景下，选择什么类型的房产变得尤为关键。
“我买的这两套房产都有加建第二套住宅的潜力，可以提升收益或增加价值。”
Nouh 预测，如果5月联邦预算真的推出CGT折扣改革，投资者偏好的房产类型将发生变化。
这一变化可能彻底改写房产投资规则，催生“永不出售型”投资者，减少短期炒房行为，推动信托结构的使用，并让商业地产更受关注。
此前《澳大利亚金融评论》报道，改革选项包括：
- 或恢复1999年前制度（按扣除通胀后的实际收益征税）
政府不太可能追溯执行新政策。同时财政部也在研究负扣税（negative gearing）改革，但消息人士称，这一可能性低于CGT改革。
澳大利亚房产投资者委员会主席 Ben Kingsley 预计，政策不会对现有投资者提供“豁免”（grandfathering）。
在参议院审查和长期市场猜测的背景下，房产投资者正经历一个不安时期。
谁会受影响最大？他们在卖房吗？
Kingsley 表示：
“我们已经看到一些人开始提前行动，计划在5月预算前出售房产。”
Rethink Group CEO Scott O’Neill 也观察到明显变化，尤其是拥有大量住宅资产的投资者。
许多人正在“对冲风险”，提前出售部分房产，以享受当前50%的CGT折扣。
受影响最大的人群包括：
Nouh 也表示：
“我正在和很多婴儿潮一代沟通，他们正在缩减投资组合。”
悉尼买方代理 Michelle May 则形容当前市场为：
“集体屏住呼吸的状态”
因为CGT改革预期叠加：
不过她指出，这种不确定性反而创造了买方市场：
“当犹豫的人在观望时，坚定的人正在入场。”
她提醒投资者：
“房地产的核心始终是长期持有，政策会变，但逻辑不会。”
现有投资者的三种选择
买方代理普遍认为，面对潜在CGT改革，投资者有三种选择：
1️⃣ 现在卖出
如果政策很快实施，提前出售可以锁定50%折扣。
O’Neill 表示：
“如果未来资本增值收益被更多征税，提前卖出是合理策略。”
但更适合：
2️⃣ 什么都不做
等待政策明确再决策。
Kingsley 警告：
“基于猜测行动风险很高。”
如果提前卖出但政策未变，将承担：
3️⃣ 提前做税务规划
Nouh 建议：
与会计师测算不同情境，例如：
提前做好策略准备。
CGT改革可能带来的四大变化
1️⃣ “永不出售”投资者崛起
更高税负会让投资者更不愿出售房产。
Nouh 表示：
“出售本来就是税务效率最低的环节，折扣减少会进一步放大这一点。”
趋势：
“买入并持有”将重新成为主流策略。
“翻修套利”（flipping）会减少，转向：
👉 买入 + 改造 + 长期持有
2️⃣ 更重视持有结构（Ownership Structure）
未来投资者将更慎重选择持有方式：
例如：
但新法规（Division 296）可能提高高额养老金税负。
3️⃣ 从“增值”转向“现金流”
目前住宅投资回报：
👉 净收益约2%
若CGT折扣下降：
投资者将更关注：
趋势变化：
Nouh 指出：
“如果投资者减少而租房需求仍高，租金必然上涨。”
4️⃣ 商业地产更受欢迎
商业地产特点：
O’Neill 表示：
“这是典型的长期持有策略，不需要频繁操作。”
市场兴趣正在上升。
现在还适合投资房产吗？
Michelle May 表示：
“房地产仍然是澳洲最重要的财富工具之一。”
即使：
仍会有人投资房产。
她建议：
👉 专注优质资产（A-grade property）
👉 关注长期增长
👉 不要被政策短期波动左右
Nouh 总结：
“投资的本质是赚钱。政策变了，就要调整策略，而不是退出市场。”
本文根据澳大利亚《金融评论报》（Australian Financial Review，AFR）2026年3月27日报道编译整理。原文作者：Michelle Bowes。原文标题为“‘Property investing will (probably) never be the same. What to consider”，原文链接：
https://www.afr.com/wealth/personal-finance/property-investing-will-probably-never-be-the-same-what-to-consider-20260318-p5ospr
