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抄底房产的时机

2026-05-09 15:54:35

抄底房产的时机

2025年初我就决定换房，来升级学区、改善居住环境，家里两个娃，肯定是买学区房更经济，比读私立的性价比高很多。算上接送小娃的时间成本，学区房就更划算了。

去年12月，趁年底开发商促销，跟南嫂去看了看房，价格确实便宜了不少，但最终还是决定2026年再出手。

我认为房价跌不是坏事，换个角度想，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫诗中的愿景，正在成为现实。

综合价格因素、政策预期，楼市2026下半年~2027年见底的希望很大，对于刚需来讲，是比较好的入手时机。

一、楼市25年4月以来加速走弱，26年3月跌幅明显减小

我记得2014年买房的时候，需要摇号抢，摇到号只有5分钟时间选房，如果不敲定，就直接赶人。而现在，大部分楼盘的服务好了很多，可以不慌不忙的看房选房。

2025年我就想到房价会继续跌，但跌这么快还是很意外，尤其是2025年4月开始，楼市加速下跌了。

单看武汉，链家APP显示，武汉二手房成交均价，从2025年1月的1.22万跌到2026年3月的0.91万元，14个月时间跌了25%，25年初500万的房子，现在少花125万。

不过，近期最新数据看，武汉二手房成交均价，26年4月份基本止跌了，甚至环比3月份略有上涨。

至于新房，现在主打“第四代住宅”，品质大有升级。容积率2~3，前些年3.5~4.5；层高3.1、3.2米，以前2.8、2.9米；得房率接近100%，前些年公摊25%~30%。现在又卷到了“第五代住宅”，品质更高...

新房价格是没跌，但其实是加量不加价的暗跌。新房的品质、得房率，都有很大优势，所以明显比二手房贵。

2026年3月份，一线城市二手房价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。二、三线城市二手房价格环比下降0.2%和0.4%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加11个。

2026年2月，房价的跌幅就明显减小，新房上涨/持平的城市数量环比增加9个。

2026年3月，房价跌幅继续大幅减小，一线城市全部上涨，二手房环比上涨的城市增加11个，边际企稳的趋势在加强。

近期没有任何政策出台，这是市场自发的回暖，是非常积极的信号。

二、供需两端分析

目前市场供需关系改善不多、新生儿下降、信心走弱，我认为央行继续降息，对提振楼市很有必要。2025年央行只降息了一次，利率降0.1个百分点，今年有空间也有必要继续降息。

1、供给端

（1）商品房库存依然很高，首次出现同比下降

2026年3月末库存7.86亿㎡，比2015年涨价去库存那会的7.185亿㎡，高0.675亿㎡；但同比下降-0.1%，是52个月以来首次同比下降。

（2）潜在供给快速下降

新开工面积2020年开始下降，2020年同比-1.2%，2021年同比-11.4%，2022年爆降-39.4%，2023年同比大降-20.4%，2024年大降-23%，2025年同比大降-20.4%，2026年1-3月同比-20.3%。

新开工面积，2020年是22.4亿㎡，2021~2024年是19.9亿、12.1亿、9.5亿、7.39亿㎡，2025年降到5.88亿㎡。按目前的势头，2026年会降到5亿m²以下。

（3）部分偏远老房子退出市场，减少供给

很多人都说老人去世会新增供给，但很少有人提到，房子也有寿命，尤其是偏远地区、农村的老房子，到了寿命会挂掉，减少存量和供给。

这一部分现在很难用数据来量化，但必须考虑进去。

2、需求端

销售面积2022年开始大幅下降，到2026年初也没有扭转颓势。

2020-2025年销售面积分别是：17.6亿m²（同比+6.2%）、17.9亿m²（+1.9%）、13.58亿m²（-24.3%）、11.2亿m²（-17.5%）、9.74亿m²（-12.9%）、8.81亿m²（同比-8.7%）。

需求端是有刚性的，2025年这么差的行情，全年依然能卖8.8亿㎡，说明一年8亿平以上的销售面积，几年内是能够维持的。

2025年买房的群体，绝大部分是刚需和改善，投资客几乎绝迹了，说明2025年房产的真实需求，不会低于8.8亿㎡，毕竟很多人即使自住，也怕买了就亏（比如我）。

2026年，新房销售的同比下降幅度，在逐渐缩小。

3、供需情况总结

三到五年看：由于开发商资金和信心的问题，新开工面积大幅下降，未来的供给大幅下降了。新增供给下降的速度，比销售下降速度更快。

新开工面积一般2年时间转化为库存，2024年和25年新开工面积还在急速下降，比销售面积下降的还多。

只要地产年销量维持8亿平，就高于2024年的新开工面积7.39亿㎡，远高于2025年5.88亿平的新开工面积，2026年库存有望大幅降低。

销售弱但供给更弱，未来一到两年，库存会持续下滑，供给过剩的情况会大大缓解，企稳有望。

如果开发商手里货不多了，但改善、自住的买房需求还是会有，供大于需的态势就会扭转。钱够，谁不想住更好的房子呢？

新房的供给过剩扭转，二手房的抛压也会得到缓解，买不到新房的人，会去买二手房。

我整理了房地产行业的最新数据，主要有历年的新开工面积、销售面积及销售额、库存面积等，都在下面的表格。

三、远期忧虑：人口问题

据统计局：2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人。全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，人口死亡率8.04‰；人口自然增长率-2.41‰。

相比8年前，也就是2017年1723万的新生儿，直接腰斩了。

新生儿数量不断下降，会冲击很多行业，除了婴幼儿食品用品、幼儿园外，地产行业受到的影响也不小。

每年新生儿低于死亡人数，意味着房子的需求减少、供应增加。老人去世后，会腾出房子，新生人口掉的太快，就会接不住这些供给。

需要出台更多鼓励生育的措施，以免地产市场的长期信心受挫。

四、地产与经济，房产的值搏率

目前地产上下游占GDP的比例，从高峰期的超过20%，下降到不足10%，即使房产继续跌，对经济的拖累也相当小了。

过去地产高速发展带动经济增长的逻辑，也彻底扭转了。城镇化率提高推动房价上涨的时代，也结束了。

现在地产与经济的核心矛盾，从房地产高速增长拉动经济，变成了宏观经济回暖，拉动居民收入增长，来推动房价止跌回稳了。

衡量房价最好的指标是租售比，我认为租售比高于存款利率1.2~1.5个百分点，房价就要见底了。

目前国内银行三年期存款利率最高，股份行的3年期存款利率1.4%左右，也就是说，租售比达到3%的话，房价见底的确定性比较高。

国际上通常认为租售比4%，房产就有合理的回报水平，但发达国家房产税普遍1.5%，而国内绝大多数城市没有房产税，短期也不会出台。

国内主流城市，目前的租售比普遍2%~3%，一线城市最低，二线城市次低，三四线城市最高。

如果央行能再降息25个基点（租售比要求可降低0.25%），国内大多数城市的租售比，都会达到合理的水平。

国际主流投行普遍预计，国内楼市将在2026下半年~2027年见底。

对于刚需、自住需求的人，已经是买房的好时机了。现在相比前几年，便宜太多太多了。

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