说起老黄埔的保利学府里，前几年在广州楼市里，那可真算得上1个传奇。
当年鱼珠刚喊出第二CBD的口号，这个盘又是难得的次新房，学区也不错，一时间风头无两。
谁都没料到，曾经那个让无数人眼红的神盘，如今却成了很多中产心里过不去的坎。
最近，学府里成交了1套房源，78平米的小3房，总价200万，算下来每平米才2.5万。
这个价格放在几年前，简直是天方夜谭。要知道，就在2021年高峰的时候，同样北向的高层78平小户型，能卖到515万，单价6.5万。
也就是说，短短3-4年光景，这套房子的总价跌掉了300多万。
对任何1个普通家庭来说，这都不是冷冰冰的数字——1年能攒下50万已经很不容易了，300多万意味着多少年白干？
光是想想，胸口就发闷。
学府里这块地，前身是老黄埔的阀门厂，当年楼面价1.6万拿下来的，开盘时也就卖2万多。
后来赶上楼市大牛市，价格一路蹿到3万、4万，大户型甚至逼近5万。
真正的巅峰是2021年年中，那时候疫情下的货币宽松，加上黄埔放开人才购房门槛，热钱像潮水一样涌进来。
学府里作为稀缺的次新盘，又顶着CBD的光环，成交价1骑绝尘。
可现在回头看，当年的疯狂其实埋着不少隐患。学府里从78到106平米，清1色的中小户型，连个4房都没有。
这种设计注定它就是1个刚需盘，主要满足年轻人第1次买房的需求，缺乏改善置换的潜力，天花板1眼就能望到头。
牛市里大家头脑发热，只顾着往里冲，哪还管这些？只能说，那些在2021年最高点成功卖掉的业主，运气和眼光都占了。
那学府里为什么跌得这么惨？首要原因就是当年炒得太高了。
炒得越猛，泡沫越大，摔下来自然越疼。那几年广州不少房产大V都在为黄埔摇旗呐喊，说什么临港经济区就是下1个珠江新城，所有人跟着往里冲，连20年楼龄的老破小都能涨一半。
黄埔那时候风头甚至盖过了海珠。
但结局其实早有伏笔。前几年黄埔推进了天量的旧村改造，释放出海量的新房供应。
这么庞大的货量摆在眼前，市场怎么可能1直火下去？
只是当时大家都选择性地看不见，或者说，不愿意去看。现在后知后觉，已经太晚了。
如今的学府里，早已不是当年的标杆。
像万科城市之光这样的新盘稳稳接过了接力棒，还有中央公馆、未来方洲、珠江春、海丝城……1个个对手要么户型使用率更高，要么外立面更漂亮，要么学位更好。
面对这些全方位的竞争，学府里还剩下什么优势呢？真的不多了。
有时候想想，现在唯1能让学府里房价重回6万巅峰的，恐怕只剩下1场突如其来的、史诗级的大牛市了。
但那种大水漫灌的幻想，谁又敢当真呢？
命运的分岔口就是这么残酷——2021年高位冲进去的人，和今天从容入场的人，面对的房价差了将近一半，利率也砍半，连税费都省下1大截。
不知道2030年后的人回看2026年的买家，是一种什么样的感觉呢？
