自从上海二手房3月,4月连续打破打破5年纪录后,上海楼市在这4月份的前22天到底发生了什么?4月截止昨日已破2万,本月26000必破

自从上海二手房3月，4月连续打破打破5年纪录后，上海楼市在这4月份的前22天到底发生了什么？4月二手房截止昨日已破2万，本月26000套已无悬念，楼市即将迎来红五月行情

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写这篇文章之前

先跟大家说一件真实发生的事。

4月9日，星期三，上午不到十点。浦东张江有个程序员叫小余，在某个中介App上盯着一套金桥的房子快一年了，总价700多万。清明三天假期他终于腾出空来，打算认真谈谈价。结果一打开手机，发现挂牌价一夜之间跳了50万。

50万，不是5万。不是尾款，是整整50万。

他发了条朋友圈，就一句话："我懂了。"

这不是段子。这是2026年4月上海楼市里真实发生的日常。

类似的故事还有更多：郊区的一套不到100平的老公房，前一晚刚和房东谈到200万，第二天坐地起价205万；内环内某小区一套次新房，周五挂出，周六看房十几组，周日连夜签约，价格基本没让步。房东们的底气，跟三个月前比起来，简直判若两人。

这股气是从哪来的？

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3月份留下的底气，4月开始发酵

要说清楚4月这22天，得先把3月那张底牌翻出来。

3月31日，上海房产交易中心的数据更新了。全市二手房（含商业）当月网签成交量：31215套。

这个数字，不是估算，是实打实的官方数据。上一次看到类似的数字，要追溯到2021年3月。整整五年没看到过，五年。

同期二手住宅成交28492套，环比涨幅是178.79%。也就是说，2月份才成交一万出头，3月直接冲到近三万，快翻了三倍。

成交周期从49天缩短到39天。整整少了十天。

大家知道这意味着什么吗？一个买家从看房到拍板，平均只用了39天。这在正常市场里其实也不算短，但和一年前相比，那时候有些买家谈了两三个月都没成交，拉拉扯扯，反复压价，最后还是因为"再等等"而错过。那种观望的氛围，现在已经消散得差不多了。

3月打下的基础，让4月一开局就不一样。

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4月1日到10日：清明前后，那十天

4月的头几天，市场其实没有立刻拉满。清明节假期刚过，4月7日之前，每天成交量在七八百套左右徘徊，算正常水平。清明假期期间更是只有200-300成交量，让人误以为小阳春，昙花一现，楼市又要开始下行了，

现在看，那几天，真不是冷，只是在蓄力。

4月7日，清明假期后第一个工作日，网签开始往上走。4月8日、9日持续上涨，单日过千套。等到4月11日周六，上海房产交易中心"网上房地产"显示：当日二手房（含商业）网签成交1632套。

这个数字，打破了3月28日的1585套，也打破了3月14日的1472套，创下近5年上海二手房单日网签最高纪录。

光4月1日到12日这十二天，上海二手房累计网签就已达到10409套，比去年同期多出两千多套。

1632这个数字为什么值得说道说道？不是因为它有多惊人，而是因为它出现的时机。那天是周六，按说周末成交比工作日高是正常的，但近5年里，哪怕节假日周末，单日上海二手房能突破1500套都算罕见。此前最高点1585套已经让市场惊了一下，结果过了两周，1632套又来了。

成交量好像在测试上限，测了一次又一次，每次都破。

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下面说说上海各区域的的成交，不是雨露均沾

市场热不等于每个区都热。这是我想重点说的一部分。

上海有十六个区，这四月份的成交分布，看起来很有意思。

浦东新区：毫无疑问是体量最大的区。光临港板块一处，3月新房成交面积就达到22.96万平方米，几乎占了全市新房总成交的一半。4月浦东依然是量的担当，世博、前滩、张江、金桥、塘桥、唐镇，几乎每个次级板块都有成交，二手房挂牌量在这一区消化速度很快，尤其是总价300-500万、地铁覆盖的刚需房源，往往挂出来没几天就约满了带看。

闵行：是这一波行情里让很多人意外的区。颛桥板块的保利·都汇和煦，新政后首月来访超2280组，成交101套，转化率20%，在上海新房市场拿下"新政首月百单盘"称号——整个上海新房市场首个。颛桥这片，以前大家眼里是"又远又朴素"的存在，现在来访量翻倍，这背后说明一件事：5-6万/平、总价400-500万的刚需盘，才是这波行情的绝对主力。

松江：一样值得单说。洞泾的华发海上都荟3月来访2400组，成交76套，成交金额3.5亿。这个项目放在松江楼市里，属于主流改善型盘，均价大约五六万出头，主力面积是三房到四房。4月来访没有减少，甚至有的周末来访超过200组。从数量上看不算什么，但对松江这个盘的体量而言，这个热度已经远超预期。

宝山和嘉定：是刚需的主战场。3月新房成交，两个区各自成交面积均超5万平方米。嘉定南翔的华润置地时代云境，3月下旬开盘，110套房源吸引121组认购，开盘当天去化超90%，次日就基本售罄。这是均价5.7万/平的项目，总价大多在600万以内，公积金加商贷组合就能拿下，很多首次置业的年轻人就是冲着这个算法去的。

杨浦的新江湾城，是改善型盘的代表。保利珺园3月周均来访460多组，日均来访量比新政前提升了30%。建发海宸3月来访超1500组，成交39套，连续位列杨浦区3月及一季度成交榜首。

普陀的桃浦板块，政策落地后明显升温。建发·海阅首府、中环云悦府、宝华紫薇花园、普陀金茂府——这四个楼盘，3月份基本每个周末都是"人从众"状态。很多家庭全家老少一起去看房，这个场景，好多人说是好几年没见过了。

黄浦、徐汇、静安，高端的一脉。近两周总价900万以上的高端房源成交占比持续提升，总价700-800万的房源议价空间明显收窄。保利·外滩曜均价141950元/平方米，认购率119%；徐汇安澜上海西区均价179100元/平方米，认购率118%。一位来自南京的企业主，看中保利外滩曜的"内环CAZ核心地段与纯粹圈层"，拉来六位朋友，一次性团购了7套"楼王"。

这不是新闻稿里的配图，这是实际成交记录。

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 4月13日到22日：热度不退，但节奏变了

4月11日创下1632套的单日成交纪录后，很多人以为市场会回调一下。

然而并没有。

中原地产的数据显示：4月13日到19日这一周（含周末），上海新建商品住宅成交面积9.18万平方米，环比上涨8.94%。也就是说，新房成交还在往上走，节奏稳健。

二手房这边，4月1日到20日这20天，整体网签量同比去年4月上涨了25%，累计约17880套。如果按这个速度把整个4月走完，当月二手房成交量大概率在2.5万套以上，甚至冲击2.8-3万的区间。

不要提什么小阳春，这其实就是一个真实回暖的市场。

一位楼盘售楼处的销售顾问说："周末来访量仍较活跃，周六截至下午两点左右来访已达80组，预计全天会突破150组。"这种活跃度，拿放到年前来说，基本是不可能的事。

更有意思的是买家的决策逻辑开始变了。安居客的观望指数从1月份的81.3大幅降到了4月中旬的68.8。这个指数越高表示越观望，越低说明买家越愿意行动。降了将近13个点，幅度相当显著。

一个有效连接数、留电用户数增速分别达到27.7%和33.6%的市场，说明人们不只是在刷App看看热闹，而是真的打电话、真的预约带看、真的在推进流程。

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新房市场：一场迟来但正在发力的追赶

说完二手房，得认真说说新房。

3月新房成交2270套，均价63185元/平方米，这组数据看起来没有二手房那么耀眼。确实如此。中指研究院分析师张翔说了一句实在话："近期上海供需保持平衡，3月供应2181套，成交2270套，供小于求。"

供小于求——这才是真正值得关注的信号。

新房市场的问题不是买家少，而是货不够。开发商的推盘节奏比较保守，单次投放量不多，所以成交量被牵制了。但你看认购率高于100%的项目，从3月的名单看：浦东世博澐启滨江认购率139%，北外滩绿城·潮鸣外滩认购率139%，新江湾城保利·珺园认购率129%……

认购率139%，意味着有100套房，来了139组买家要抢，还不包括那些看了不认购的。

这七个认购率超100%的项目，基本都在内环内或内中环地段。它们的共同特点：稀缺地段加优质产品，定价虽然不低，但买家对它们的认可程度非常高。

有一个细节很能说明问题。前文提到的保利·都汇和煦，3月9日官宣洋房房源全线上调价格0.5%，3月23日又进一步收紧折扣。金海雲墅、华发海上都荟、壹江臻邸等项目也陆续宣布4月起减少优惠。

开发商开始涨价了，哪怕是象征性的。

有人问，这是不是开发商在蹭热度。上海中原地产分析师卢文曦说得很直接："个别开发商出现涨价行为，多是营销动作，主要给购房者心理压力，促使买家快点入市。"这话翻译一下就是：真正支撑涨价的供需基础还没全面形成，但市场情绪已经在微妙转向。

4月新房的成交面积环比继续上涨，叠加4月本身供应在陆续到位，新房追赶二手房的步伐，比预期要快。

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为什么这一次，给大家的感觉真的不一样

上海楼市不是第一次出现"小阳春"这个词。2024年政策刺激后，也热了一阵，但后来还是慢慢凉了下去。所以现在很多人在问：这次是不是一样，也是昙花一现？

我觉得有几个地方可以认真对比一下。

第一，挂牌量的变化不同。2024年那轮热，挂牌量没怎么降，甚至还涨了。而这次，上海二手房挂牌量已经从高峰期连续下降了超过25.7%（截至今年2月的数据），周度挂牌量比去年高点缩减了20%以上。供给在真实减少，不是账面数字。

第二，价格结构在变化。3月上海90平方米以下小户型二手房价格环比涨幅0.6%，90-144平中等户型涨0.5%，这是国家统计局发布的官方数据。上海二手住宅价格指数环比上涨0.4%，这是连续第二个月上涨，而且涨幅还扩大了。

第三，刚需已经上车，改善在跟进。成交结构上，总价200万以下的房源成交占比50.3%，加上200-300万区间，刚需合计占超70%。但900万以上高端房源成交占比在提升，这意味着置换链路在打通，买了小房子的人开始腾挪，卖了小的买大的。这种梯级传导，是一个健康市场该有的样子。

第四，买家的决策速度变了。39天的平均成交周期是2021年以来少见的水平。放慢就去谈价，加快就意味着买家在缩短犹豫。这不是情绪，是一个客观测量。

第五，政策的精准性不同。"沪七条"把非沪籍购房的社保门槛从3年缩到1年，这一条直接激活了一大批"来上海工作但不满三年"的年轻人。这群人本来已经有了置业能力，只是被门槛挡在外面。现在门一开，他们进来了，而且很多都是带着真实刚需进来的，不是炒，是住。

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松江这个小窗口

说到这里，容我私人表达一下。

作为在松江做了十五年房产的人，这一波行情确实让我感受不一样。之前写过几十篇报告，看过太多次"小阳春"的起起落落，所以我没有轻易被数字感动的习惯。

但这次有点不同，具体在哪里，让我说说松江自己的体感。

3月以来，松江二手房市场的成交节奏快了很多。原先一套挂出来，带看个两三周才慢慢谈的情况，现在周末两三组之后就有人很认真地坐下来谈了。洞泾、方松、新城、佘山，成交都在持续，不是某一个盘突然爆，是整体节奏都提起来了。

买家结构也在变。以前来松江看房的，要么是已经在松江生活多年的本地改善需求，要么是从市区被价格推出来的被动下探。但这一波，我看到了一些新面孔：有在张江上班、专门来看松江通勤性价比的；有孩子要上松江大学城旁边学校，想趁现在早入手的；还有几个客户是在外地城市有了资产，想把钱放到上海来做保值的。还有给子女买房准备婚房的，打算趁着市场价格还没起来，抓紧置换的，手上有点闲钱，准备买套租售比高的跑赢银行存款利息的。

这几类客户，放在两年前，几乎很难在同一个月里一起出现。

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一个底层逻辑，有的人可能没想过

其实我的粉丝里有很多人在问：成交量这么高，价格什么时候能涨呢？

这个问题背后有一个误区，就是把"成交量"和"涨价"看成是同步的。实际上，这两件事之间有个时间差，而且这个时间差，恰恰是买家入场最好的窗口。

当成交量高涨但均价还相对平稳，说明市场在出清：那些被压了三四年的低价盘、性价比盘正在快速成交，消耗掉了性价比库存。这个阶段，买家买到的是真实的"性价比"。

等到这批库存消耗差不多，剩下的房源均价就会往上走，因为便宜的都没了，只剩贵的。到那时候，才是普遍性的价格上行，而那时候再进场，成交的成本已经不同了。

克而瑞的数据显示，3月上海二手住宅成交均价是34429元/平方米，环比下跌2.85%，同比下跌16.79%。

注意这个数字——同比降了将近17%。

这意味着，以当前的价格买入上海二手房，你面对的是一个相对于两年前便宜了相当多的市场。同时，成交量在创5年新高，说明有大量购买力在入场。这两件事同时发生，意味着什么，大家可以自己想。

不是说没有风险，也不是让你明天就冲进去签合同。只是说，这个市场里的数据摆在那，值得认真看。

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4月22日，这个节点意味着什么

截至4月22日，上海楼市在这22天里交出了一份很有说服力的成绩单！

「4月22日，上海二手房网签929套。4月合计网签已达20539套。」

有人在抖音评论区写了一句话：「整整下了一天雨，没想到还能突破900套，看样子大雨也不能浇灭人们买房的热情。」

我把车窗摇下来一点，让雨声进来。

这条评论，我没有觉得是在卖弄情绪。这就是4月上海楼市给我的真实感受——一种压不下去的劲儿。

   看到这里，你可能想问我到底怎么看 我这个人有一个习惯，说事情要说清楚"我看的是什么"。 

我不看政策，政策变脸太快，今天放明天收，我判断不了。 

我不看媒体热度，媒体永远比市场快半拍，要么过热要么过冷。 

我看的是成交量、成交结构、置换链路和供给端变化。 

  4月1日到22日，上海二手房网签超过20539套。同期新房合计接近8500套。加在一起，22天约2.9万套。 按照这个节奏，4月全月上海一二手房总成交有望超过3.5万套。 

  二手房3月成交3.1万套，已经是近五年单月最高。4月大概率再达2万套以上。 

两个月叠加，是一轮非常扎实的放量。 

挂牌均价59377元/平米，较3月初有所提升。

挂牌量保持在14万套左右，并未出现恐慌性抛售，而是在缓慢下行。 

供给没有爆量，需求在持续流入，价格止跌往上走。 

这三件事同时成立，你让我说一句"楼市没戏了"，我说不出口！

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4月22日，929套。

一个周三，下了一整天大雨，还有929套网签过户。

有的买家可能在那天早上七点多就出门了，撑着伞，拎着一袋资料，坐地铁去房产交易中心。等叫号的时候，坐在塑料椅上，刷着手机，偶尔和旁边的人聊两句。

他们不是在追风，不是在抢房。很多人只是觉得，等了很久了，现在的价格接受得了，手里有钱，利率也低，那就去办吧。

这种踏实的理由，比任何宏观叙事都有力。

上海楼市不需要你信任它，它只需要这些每天雨里撑伞去交易中心的人们，继续用实际行动，把那个数字往上推。

这个4月，我越来越看好这座城市的市场！

不是因为任何预测，是因为我看着那些数字，觉得心里踏实！

松江买房找老林，给你一个踏实的家