申某平与临桂县某某房产开发有限公司、广西某某物业服务有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书(2024)桂0312民初1225号

申某平与临桂县某某房产开发有限公司、广西某某物业服务有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区

桂林市临桂区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）桂0312民初1225号

原告：申某平，男，1**生，汉族，住桂林市象山区。

被告：临桂县某某房产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区。

法定代表人：郑某。

委托诉讼代理人：陈宇，广西众桂律师事务所律师。

被告：广西某某物业服务有限责任公司（曾用名：桂林市某某物业服务有限公司），住所地：桂林市七星区。

法定代表人：刘某。

委托诉讼代理人：兰某辉。

委托诉讼代理人：王某超。

原告申某平与被告临桂县某某房产开发有限公司、广西某某物业服务有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年3月11日立案后，依法适用普通程序于2024年5月9日公开开庭进行了审理。原告申某平，被告临桂县某某房产开发有限公司（以下简称某甲公司）的委托诉讼代理人陈宇、被告广西某某物业服务有限责任公司（以下简称某乙公司）的委托诉讼代理人兰某辉、王某超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告申某平向本院提出诉讼请求：1.二被告立即将**小区**栋**号房屋整改合格后交给原告;2.二被告立即将**小区**栋**号房屋的房产证、土地证交给原告，并按《商品房买卖合同》第十五条第3款（2）的约定向原告支付违约金12463.15元（违约金计算公式：249263×0.05%＝12463.15元）;3.二被告赔偿因被告维修房屋期间造成原告房屋不能使用的损失费108000元，房屋维修使用损失费暂计算至2024年1月30日，实际损失以二被告将房屋维修合格后交给原告时为止。（房屋维修期间使用损失费计算公式：2014年2月1日至2024年1月30日共120个月×900元／月＝108000元）；4.二被告承担原告已交的物业费1787元及房屋维修期间的全部物业费；5.二被告承担全部诉讼费用（诉讼费用包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、误工费）。

事实与理由：原告于2012年6月15日向某甲公司购买**小区**栋**单元**层**号房，双方于同日签订《商品房买卖合同》。2014年1月22日原告根据某甲公司的收房通知与某乙公司共同对**小区**栋**单元**层**号房屋进行验收收房。经三方现场察看，发现房屋存在“阳台栏杆倾斜、生锈、墙面多处空鼓、地面有裂痕、卫生间地角开裂鼓包、厨房顶部渗水、主卧墙角外墙渗水、客厅地面有裂痕、入户门锁不能正常开启”等问题，对这些问题某甲公司、某乙公司参加交房的工作人员在《接管验收记录》上作了记录，某甲公司、某乙公司及原告对在验收中发现的上述问题均在《接管验收记录》单上签字确认。某甲公司、某乙公司工作人员当场承诺将马上安排工人进行整改维修，争取尽快将房屋整改维修好交给原告使用。同时二被告工作人员提出因维修需要，房屋的钥匙就暂不交给原告了，待房屋维修好后再交给原告。2015年5月6日某乙公司通知原告去验收整改维修好的房屋，原告到某乙公司办公室后，某乙公司工作人员拿出一份2015年3月29日他们填写的《业主维修申请表》给原告看，证明他们在3月31日已对13栋1单元3-6号房已整改维修好。于是原告与二被告工作人员到3-6号房屋内察看验收房屋，但三方同时发现2014年1月22日《接管验收记录》上记录的7个问题一个都没有解决，二被告人员向原告表示对不起，是他们当时没有到现场查看，只是听维修工人说维修好了就通知你来验房，才出现这样的事。他们表示立即安排人员进行整改维修，要原告再等待一下，搞好了就会马上通知原告。此后原告又多次到二被告处请求二被告尽快将房屋整改维修好交给原告，以便原告使用。但二被告答复原告，他们正在进行整改维修，叫原告耐心等待。见二被告一直没有联系原告，原告于是在2016年1月29日到某乙公司办公室请某乙公司工作人员开门给原告察看房屋整改情况，某乙公司员工告诉原告，房屋已经整改维修好，并拿出一张2015年3月29日他们填写的《业主维修申请表》给原告看，证明他们已完成对房屋的整改维修。于是原告请某乙公司工作人员开门给原告察看房屋，但某乙公司工作人员提出要原告交清2015年的物业费才能开门给原告察看房屋。原告问为什么？某乙公司工作人员说“房屋在2014年1月22日就已经交给你了，因此从2014年2月开始你就应该交物业费了，公司领导考虑到2014年房屋是在整改维修中，2014年的物业费就免了。领导交待我们要你交了2015年的物业费我们才能交钥匙给你。”原告提出虽然进行了房屋交接手续，但因房屋存在质量问题是你们一直在维修整改，至今都没有将房屋交给我使用，怎么要我交物业费呢？但该公司工作人员说：“我们也没办法，领导交待我们，你不交物业费就不能给你钥匙。”为了能让他们开门给我看房，原告只得按某乙公司工作人员的要求交了2015年2月至2016年1月的物业费1787元后，他们才开门让原告进去看房。经三方现场察看，房屋并没有整改维修好，因此某乙公司工作人员答应马上向领导汇报，争取尽快安排人员进行维修。此后原告又多次到二被告处询问房屋整改维修进展情况，但二被告工作人员均答复正在进行，要原告耐心等待。2017年5月17日原告再次到二被告处询问房屋整改维修情况，某乙公司员工告诉原告，房屋已经整改维修好。于是原告与二被告工作人员到**小区**栋**单元**层**号房进行察看整改维修情况，察看时发现该房屋不但原先需维修的部位没有整改维修好，而且还出现了厕所返污水，造成房屋内积满了大量的污水粪便。对此问题二被告工作人员进行了现场记录填写了《业主维修申请表》，并承诺马上安排施工队伍进行整改维修。2018年7月16日原告再次找到二被告共同去察看房屋是否整改完成，但当原告与二被告工作人员到现场察看时发现仍存在外墙有裂缝、厨房下水道堵塞、入户阳台下水道堵塞、客厅墙有二处空鼓、卧室西边墙渗水、南面阳台雨水无法排出造成雨水倒灌到室内、部分阳台栏杆已锈坏等问题，某乙公司工作人员要原告再填写一份《业主维修申请表》，他们好向公司申请维修，同时二被告工作人员当场再次承诺对上述问题尽快安排人员整改。2019年8月1日二被告通知原告去验收房屋，原告到现场后，发现房屋仍存在客厅多处墙壁空鼓、主卧室西面墙角下渗水等问题，某乙公司再次要原告填写《业主维修申请表》说他们会根据《业主维修申请表》上的需维修事项安排工人尽快整改维修好后再通知原告验房，但此后二被告一直没有通知原告验房。在这期间原告分别于2020年5月17日和8月21日、2023年7月24日分别找二被告要求将房屋整改维修好交给原告，以便原告使用。但二被告不但不将房屋维修好，而且提出要原告交清2015年2月以后的物业费才能将房屋整改维修好交给原告，不交物业费就不交房。为能尽快拿到房屋，原告还分别于2019年6月13日、6月19日、2023年10月14日通过邮寄方式发函要求二被告将上述房屋整改维修好交给原告，2020年8月原告还通过微信方式联系某甲公司郑总，希望他能协调公司尽快将**小区**栋**单元**层**号房交给原告使用。但时至今日二被告既没将**小区**栋**单元**层**号房交给原告使用，也不按合同约定将上述房屋的房产证、土地证交给原告。由于二被告不将房屋整改维修好交给原告使用，造成原告收房后长达10年不能使用上述房屋，因二被告不交房屋产权证、土地证给原告，造成原告不能用上述房产融资贷款，二被告的以上行为给原告造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支付原告的诉请。

被告某甲公司辩称，一、被答辩人要求答辩人整改、维修宜和云天小区13栋3-6号房没有事实及法律依据。答辩人于2012年12月28日公告通知被答辩人收房，至今已经12年，期间被答辩人一直以各种理由拖延交房，而答辩人及某丙公司也对案涉房屋反复按照被答辩人的意思进行整改，但答辩人仍不满意，根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”的规定，答辩人没有义务继续为被答辩人进行整改、维修。二、被答辩人要求答辩人支付产权证书及支付12463.15元违约金没有事实和法律依据。1.答辩人已经通知了被答辩人收房及领取产权证书，系被答辩人一直未来领取案涉房屋的产权证书，与答辩人无关，被答辩人可随时来答辩人公司处领取。2.根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在项目综合验收合格后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其中“项目综合验收合格”应指完成竣工验收备案（因为只有完成竣工验收备案才能办理产权登记证书），根据答辩人提供的证据《竣工验收备案表》可以看出，完成竣工验收备案的最后日期为2014年3月6日，答辩人产权登记证书于2014年6月25日办理，因此，答辩人并未违约，退一步讲，即使“项目综合验收合格”指五方验收合格，根据《商品房买卖合同》第十五条第三点第四项：“买受人同意出卖人最长不超过180日向产权登记机关提供办理房屋登记资料，且不承担违约责任”的约定，365个工作日加180天，答辩人也是在约定的时间内办理了产权证书，没有违约，不应承担相应的违约金。三、被答辩人要求答辩人支付从2014年2月1日起按900元每月计算至实际交付案涉房屋之日止的损失费没有事实及法律依据。1.答辩人已经在约定的期限内通知被答辩人收房，且案涉房屋已经通过五方验收，符合约定交付的条件。2.被答辩人无权拒收房屋。答辩人在验收房屋时提出的各种问题已经整改完成，现有证据无法证明当时存在严重到影响正常居住使用的情形，且答辩人在整改完成后仍未及时收房，时隔数年之后又出现的问题系答辩人未及时收房进行管理导致的，此责任系被答辩人自己导致的，不在答辩人，因此，被答辩人在无权拒收房屋的情形下要求答辩人赔偿损失费于法不合，其损失是被答辩人自己不收房导致的。四、被答辩人要求答辩人承担物业费没有事实及法律依据。如前所述，被答辩人在无权拒绝收房的情形下一直拖延收房，未进行管理才导致问题频发，而答辩人已经在保修期按内将案涉房屋整改完成。其物业费损失无权要求答辩人承担。综上所述，被答辩人向答辩人主张的各项费用均没有事实及法律依据，请求人民法院查明事实，判决驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。

被告某乙公司辩称，该业主房屋应交房是2012年12月28日，在多次催促下原告在2014年1月14日才来收房。当时办理收房时原告提出的所有问题我方均详细记录并起到协调沟通义务，向开发商递交了业主维修申请表，并于限期内修复完成。每次通知原告来验收反复提出新的问题，我方也如实向开发商反映递交了业主维修申请表，并维修到位，但原告均不满意或提出新的问题。物业对该房屋已经尽到沟通、协调及维护义务。综上所述，原告提出的赔偿要求不合理，请求法院驳回原告的上述诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和开庭质证，对当事人提供的证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有异议的证据，因该类证据与双方的诉讼主张存在关联，本院一并作为查明案件事实的参考依据。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2012年6月15日，被告某甲公司（出卖人）与原告申某平（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：商品房为宜禾云天小区13栋1单元3-6号房，该商品房建筑面积共70.68平方米，总金额249263元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房已取得经建设单位、设计单位、勘验单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》。合同第十五条约定：出卖人应当在项目综合验收合格后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金。（3）如因政府行为，双方协商解决。若因买受人逾期未办理房款结算或提交办证资料延误办证的责任由买受人自行承担。（4）买受人同意出卖人最长不超过180日向产权登记机关提供办理房屋登记资料，且不承担违约责任。合同第十六条第三款约定:在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。上述合同签订后，原告依约交付了房款。

2012年12月26日，某甲公司在桂林晚报刊登交房公告。2014年1月14日，某甲公司向申某平发送交房催促函，申某平于2014年1月22日前往验收，并在双方签字的《接管验收记录》中业主意见栏中用手写填写了意见：1.阳台栏杆倾斜；2.阳台生锈；3.墙面多处空鼓；4.地面有裂痕；5.卫生间地角开裂、墙面开裂、鼓包；6.厨房顶部有渗水痕迹、主卧墙角外墙渗水；7.客厅地面有裂痕、入户门反锁有问题。同日，申某平在《宜禾云天交房会签单》上签字确认，但在该签单上最后一行“该房屋已符合交房条件，本人（代表）同意交付，并领取入户门钥匙把”的内容中，“本人（代表）同意交付，并领取入户门钥匙把”被黄色线划掉。双方称是因维修问题，申某平当日并未向物业领取房屋钥匙。

2015年3月29日，某乙公司申请对案涉房屋进行维修，填写的《业主维修申请表》记载：“申请维修事项：1.主卧、次卧、卫生间墙面渗水；2.客厅墙面空鼓。物业核查确定意见：情况属实。某丁公司维修记录：以修改完成。2015年3月31日”。2017年5月17日，《业主维修申请表》记载“申请维修事项：厕所反污水，造成房屋内大量积水。某丁公司维修记录栏：未填写意见为空白”。2018年7月16日，《业主维修申请表》记载“申请维修事项：2018年7月16日验房，除上次整改部位外，仍存在1.外墙有裂缝；2.厨房下水道堵塞；3.入户阳台下水道堵塞；4.客厅墙外有2处空鼓；5.卧室西边墙渗水现象仍存在；6.前面阳台雨水无法排出；7.阳台栏杆部分已锈坏需更换。某丙公司核查确定意见：已到现场核实。某丁公司维修记录栏：未填写意见为空白”。2019年8月1日，《业主维修申请表》记载“申请维修事项：经双方现场查看存在如下问题：1.客厅有几处墙壁空鼓；2.主卧西面墙角渗水。某丙公司核查确定意见：情况属实。某丁公司维修记录栏：未填写意见为空白”。

2019年6月12日，2019年6月25日，申某平向某甲公司发送《请求尽快交付房屋的函》；2023年8月9日，申某平向某甲公司和某乙公司发送《再次请求尽快交付房屋的函》，庭审中某甲公司不认可收到上述函件，某乙公司予以认可。

庭审后，本院组织原被告到现场进行了勘查，经勘查：墙面存在修补的痕迹，地面有细小裂痕，厨房和房间墙壁存在湿水印。申某平认为其在《接管验收记录》中业主意见栏中提出的维修问题除了渗水，已经基本维修好。某甲公司则认为原告提出的维修项目均已进行过维修整改，现在墙壁湿是因为下水管断裂，物业进行维修所致；有部分渗水从下往上，是窗外飘雨所致。

同时查明，案涉房屋于2014年2月26日取得《竣工验收备案表》，完成竣工备案。案涉房屋的房权证已于2014年6月25日完成登记，《国有土地使用证》于2015年4月22日完成备案，上述两证已于2024年5月9日由某甲公司交付给申某平。

另查明，涉案房屋申某平至今未装修入住，也未出租给他人。申某平曾于2016年1月29日交纳了2015-2016年度的物业费、生活垃圾费等合计1787元，其后的物业费未交纳。

再查明，桂林市某某物业服务有限公司于2020年2月24日更名为广西某某物业服务有限责任公司。

本院认为，原告申某平与被告某甲公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。

关于房屋质量的维修问题。申某平在2014年1月22日进行收房验收时，提出了墙面多处空鼓，地面有裂痕，卫生间地角、墙面开裂、鼓包，厨房顶部有渗水痕迹，主卧墙角外墙渗水等质量问题，从《业主维修申请表》记载的内容，亦可以确认直至2019年8月1日，主卧墙角外墙渗水问题还尚未维修好。从本院组织双方进行现场查看，亦可以看出墙壁仍是湿的，某甲公司对此认为是下水管断裂，物业进行维修所致，部分渗水从下往上，是窗外飘雨所致。但对此主张，未提供证据予以证实，结合本案维修申请表以及某甲公司未能提供维修后的验收签证、维修记录等证据和现场查看等事实，本院确认主卧墙角外墙渗水问题从申某平2014年1月22日收房验收至今一直未予修复，故，某甲公司应对该渗水予以修复。至于申某平提出的其他整改，因未明确具体的维修项目，视为不明确，本院无法确定，故不予支持。

二、关于交付房产证、土地证以及迟延交付的违约金问题。双方在案涉合同约定出卖人应当在2012年12月31日前将已取得经建设单位、设计单位、勘验单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》已达到交付条件商品房交付买受人，同时还约定出卖人应当在项目综合验收合格后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案涉案房屋于2014年2月26日取得《建筑工程竣工验收意见书》，故，案涉房屋的房权证于2014年6月25日办理完成，在合同约定的期限内，某甲公司已经履行了合同约定的该项义务。但某甲公司在案涉房屋取得房权证后，未及时交付申某平，存在迟延交付的行为，因案涉合同对此违约行为未作出约定，且申某平亦未提供没有收到房产证对其造成的实际损失，故申某平请求支付迟延交付房产证、土地证的违约金，依据不足，本院不予支持。因某甲公司于2024年5月9日已将房产证、土地证交付申某平，故本院对此不再予以处理。

三、关于损失和物业费的赔偿问题。某甲公司于2012年12月26日在桂林晚报刊登交房公告，又于2014年1月14日向申某平发送交房催促函通知交房，但案涉房屋于2014年2月26日取得《竣工验收备案表》已经达到交付条件，故而本院认定案涉房屋的交付时间为2014年2月26日。本案申某平在验收房屋发现房屋质量存在问题后随即向物业报修，某甲公司应及时进行修复，但从2019年8月的《业主维修申请表》记载的维修事项以及现场查看的情况可以确认，某甲公司始终未能修复解决涉案房屋渗水质量问题。房屋存在渗水质量问题导致购房人无法对房屋正常使用、收益，某甲公司应就房屋使用功能受损期间无法正常使用所产生的损失作出相应的赔偿。某甲公司辩称案涉房屋属一般质量瑕疵未影响正常使用的辩解意见，因买受人对房屋的使用并不局限于自身居住，且涉案房屋质量问题经过多年整改仍未完全解决，现场查看仍存在墙面湿等问题，应当认定已经影响到了涉案房屋整体的使用功能，故对上述辩解意见，本院依法不予采纳。涉案房屋虽因渗水等质量问题无法装修入住，但申某平在某甲公司迟迟未能修复的情况下,未及时采取措施防止和避免损失扩大，申某平存在一定责任，应对其主张的损失予以扣减。综合涉案房屋所在位置、面积大小、房屋现状以及同等地段房屋出租收入等情况，并根据原告和被告某甲公司对损失产生的过错程度，本院酌定被告某甲公司赔偿原告因房屋空置产生的损失为60000元。关于物业费损失，因案涉房屋已于2014年2月26日符合交付条件，业主所购房屋存在质量问题，应根据合同约定由开发商进行维修，开发商进行维修期间，未能占有使用所支出的物业管理费1787元为其实际损失，某甲公司应予赔偿。故对申某平主张由某甲公司承担其已交的物业费1787元诉讼请求，本院予以支持。至于申某平主张房屋维修期间的其未予交纳的物业费由某甲公司承担的问题，因案涉房屋已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件，故申某平不得以一般质量瑕疵问题拒绝收房。如上所述，本院已经认定收房时间，收房后产生的物业费，是申某平与某丙公司的法律关系，应由申某平依据物业服务合同交纳，申某平未实际交纳的物业费部分，请求某甲公司承担，于法无据，本院对此不予支持。

四、关于某乙公司是否承担责任问题。本案是商品房预售合同纠纷，某乙公司不是案涉合同的合同相对方，故而，申某平请求某乙公司承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十四条之规定，判决如下：

一、被告临桂县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内对案涉房屋的主卧墙角外墙渗水问题进行维修；

二、被告临桂县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告申某平损失60000元；

三、被告临桂县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告申某平支出的物业损失1787元；

四、驳回原告申某平的其他诉讼请求。

上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费2746元，由被告临桂县某某房地产开发有限公司负担1373元，原告申某平负担1373元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2746元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：2021********，开户行：桂林农行七星科技支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。

审　判　长　　杨　华

人民陪审员　　黄文康

人民陪审员　　朱艳荣

二〇二四年六月二十日

法官　助理　　韦　蔚

书　记　员　　叶莉亚

原文链接：

https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=1ezqk3F+LTOz8wZ6PUnx3DFEbJ1cVO3ZU1fOfbcdxVB1M/DgEnWtIZ/dgBYosE2gZe9YPlqxj/rrdBbzbSTW28uw4PYkI1zl14XQIwbAZyBK9DL7nVTteXoux7dAun5RdxRWavwX8i4JW4Xh3r8PYBOlW5cKC+wI

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