西司法部开通快速办理通道,清除阻碍房产交易的历史产权负担

【政经寰宇】4月24日讯

西班牙司法机关推出更快的办理途径，帮助房主解除附着在房产上的老旧产权限制，扫清房屋出售的障碍。以往，若房产登记机构拒绝注销相关登记记录，业主必须前往不动产登记总局，举证证明款项已结清或相关债务时效已届满。

不过，西班牙莱里达第三一审法院在3月31日的一项判决中，支持了一名房主解除历史产权负担的诉求，并将该类限制条款等同于解除条件。根据《抵押贷款法》规定，超过40年的解除类限制条款可依法予以注销。

阿菲安萨律所诉讼法部门律师胡安・安东尼奥・蒙托罗解释，大量房产仍附着各类历史产权负担，例如所有权保留、中止生效条件等，严重阻碍房屋交易：要么购房者因此放弃购买，要么银行拒绝发放房贷。

该专家指出，上世纪六七十年代的房屋交易普遍存在特殊操作。为保障分期房款回款，当时交易多不设立房贷抵押，而是登记所有权保留条款：一旦买方未能结清分期款项，卖房方可收回房产。除此之外，大量交易还登记有中止生效条件，约定全款付清后，房屋产权才正式完成转移。胡安・安东尼奥・蒙托罗表示：“几十年过去，多数业主不再保留付款凭证，也无人主动办理注销手续，导致这类历史限制条款长期留存于不动产登记档案中。”

律师介绍，西班牙《抵押贷款法》第210条虽规定可解除老旧产权负担，但适用范围仅限担保物权，并未明确涵盖所有权保留与中止生效条件。本次判例的突破点在于：法院向登记机关论证，所有权保留在属性上与解除条件高度相近，因此可参照适用《抵押贷款法》相关条款。解除条件的核心规则为：产权先行转移，但若买方违约欠款，卖方有权解除合同、收回房产；法律明确规定，该类登记记录留存满40年即可申请注销。

律所专家补充，此次判例意义重大：此类历史产权负担存量庞大，在不动产登记档案中十分常见。新规落地后，业主无需再向登记总局申请复杂核验，可直接通过民事司法途径起诉、推翻登记机关的驳回决定。登记总局常因条款未明确归类为“解除条件”而拒绝注销，如今有了司法判例支撑，维权路径更加清晰。