二手房个税20% 或者1%怎么算?

北京二手房个税，到底是差额的20%还是全额1%？

不是你想选就选——能查到/提供原值，必须按差额20%；查不到原值，才按全额1%核定；满五唯一，直接免征 。下面从适用条件、计算、怎么选、区别，一次性讲透：

一、先记前提：满五唯一，个税全免

- 满5年（契税票/房产证日期孰先）+ 卖方家庭唯一住房 → 免征个税，不用纠结1%还是20%
- 不满5年、或不唯一 → 必须缴个税，二选一（看能不能核实原值）

二、两种个税方式：核心区别

1️⃣ 差额20%（据实征收，必须用，不能选1%）

- 适用：能提供原值凭证（购房发票、契税票），或税务系统能查到房屋原值的房子
- 公式：个税=(计税价-房屋原值-合理费用)×20%- 计税价：网签价、税务核定价，取高值
- 合理费用：原契税、房贷利息、装修费（有上限）、交易手续费、公证费等
- 特点：按实际赚的差价交税；房子涨得少、甚至亏了，个税会很低/为0

2️⃣ 全额1%（核定征收，只有查不到原值才能用）

- 适用：无法提供原值凭证、税务系统也查不到原值的老房子（比如早年没发票、房改房）
- 公式：个税=计税价×1%（普通住宅1%；非普通住宅北京一般1.5%）
- 特点：简单、不用算差价、不用留凭证；房子涨得多、差额大，用这个更省钱

三、一句话对比（最关键）

- 能不能选：能核实原值→强制差额20%；不能核实→只能1%，不是自由二选一
- 交税逻辑：差额20%是赚多少交多少；1%是按总价固定比例交
- 省钱场景：- 房子涨很多、差额大 → 1%更划算（但前提是查不到原值）
- 房子涨得少、原值高、有大额合理费用 → 差额20%更划算

四、举个例子（一眼看懂）

- 房子：计税价500万，原值300万，合理费用20万- 差额20%：(500-300-20)×20%=36万
- 全额1%：500万×1%=5万（但前提是查不到原值，否则不能用）

要不要我按你这套房的网签价、原值、是否满五唯一，帮你算一遍个税，看用哪种更省？
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​北京买房卖房得有个自己的参谋喔