《民法典》关于房产买卖中“高评高贷”的法律认定.

中华人民共和国民法典关于房产买卖中“高评高贷”的法律认定

一、何谓“高评高贷”

     “高评高贷”是房地产交易市场中的一种灰色操作模式，指通过虚高评估房产价值，从而从银行获取更高额度贷款的行为。在操作流程上，通常涉及签订“阴阳合同”：一份以实际房价签订的“阴合同”反映购房者的真实购房价格；另一份以较高房价签订的“阳合同”则用于向银行申请按揭贷款。此外，买卖双方往往另行约定，卖方收到银行放款后将超出实际成交价的部分返还给买方，从而实现低首付甚至“零首付”购房。

      应当指出，民法典本身并未对“高评高贷”作出直接的专门规定，但这一行为的法律定性，可从民法典多个核心条款中找到认定依据。

二、民法典框架下的合同效力认定

1. 第146条：通谋虚伪意思表示

      民法典第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”所谓虚假意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。

      在“高评高贷”中，买受人以抬高后的价格签订“阳合同”以获取更多贷款，买卖双方均明知该价格并非真实成交价，属于双方通谋的虚假意思表示，该“阳合同”依法无效。而隐藏在实际交易背后的真实买卖行为，则依照相关法律规定另行判断效力。

2. 第153条：违反强制性规定与公序良俗

      民法典第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，违背公序良俗的民事法律行为无效。“高评高贷”行为虚增房价、套取超额银行贷款，扰乱国家金融秩序和房地产交易市场，损害社会公共利益，属于违背公序良俗的行为，亦应认定无效。

3. 第154条：恶意串通损害他人合法权益

      民法典第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。若“高评高贷”中的买卖双方与中介机构合谋，损害银行利益或其他第三人合法权益，同样符合本条规定的无效事由。

三、“阴阳合同”的法律效力

     “阴阳合同”是“高评高贷”的核心操作手段。“阳合同”（虚高价格）因系双方为获取贷款的虚伪意思表示，依法无效；“阴合同”（真实成交价格）体现双方真实意思，但其中关于虚增价格以骗取贷款的约定，若违反法律强制性规定或损害第三人利益，亦属无效。

      司法实践中，法院对“高评高贷”中的中介报酬主张持否定态度。在一起典型案例中，法院认定中介机构以“零首付”宣传吸引购房者，虽促成了买卖双方签署合同，但该合同系抬高房价套取高额度贷款，以合法形式掩盖非法目的，其居间行为违反中介机构的基本职业规范和行为操守，扰乱国家金融秩序，损害委托人利益，故对中介要求支付报酬的诉讼请求予以驳回。

四、违约责任认定与法律后果

      根据民法典第157条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

      在“高评高贷”中，一旦相关合同被认定无效，各方均应返还依合同取得的财产。银行作为善意放贷方，可主张提前收回贷款；购房者若已入住房屋，需处理返还事宜；卖方已收到的多贷部分亦需返还。各方在操作过程中的过错程度，将直接影响损失赔偿的责任分配。

五、民事与刑事责任的交叉

     “高评高贷”不仅涉及合同效力，情节严重时还可能触犯刑法。行为人以非法占有为目的，通过虚构资产评估价骗取银行贷款，涉嫌贷款诈骗罪；若不具有非法占有目的，但骗取贷款数额较大或造成银行重大损失，则涉嫌骗取贷款罪，均将面临刑事处罚。

      值得注意的是，公安部联合国家金融监督管理总局已明确将“高评高贷”界定为金融领域“黑灰产”的重点打击对象，相关人员轻则受到行政处罚，重则可能构成贷款诈骗罪等刑事犯罪，最高可判处十年以上有期徒刑。

六、结语

       综上，“高评高贷”在民法典框架下面临多重法律否定评价：涉及“阴阳合同”的部分可能因通谋虚伪意思表示而无效；涉及损害金融秩序、违背公序良俗的部分亦属无效；参与各方的过错将影响责任分配；情节严重者还将承担刑事责任。民法典的相关条款为规制此类行为提供了充分的法律依据，房地产交易各方应恪守诚实信用原则，依法合规交易。