昔日空头的大转向房产与股市

2026年4月，摩根大通（JPMorgan）发布研报指出，中国房地产市场在经历五年深度调整后，正逼近一个重要拐点（turning point）。香港楼市的复苏正向内地主要城市（尤其是北上广深一线城市）蔓延，这一趋势叠加中国股市反弹带来的滞后财富效应，有望重振住房需求，并对股市形成正面支撑。摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra表示，这一复苏将助力中国股票在2026年表现优于其他新兴市场国家。

这一表态之所以备受关注，不仅因为摩根大通作为华尔街顶级投行的市场影响力，更因为该行长期对内地与香港楼市持谨慎甚至偏空立场——此前的多份研报反复强调库存高企、居民杠杆过高等结构性风险。如今判断拐点已至，意味着最核心的悲观因素正在被数据本身证伪。

摩根大通并非孤例。同一时期，中信证券明确建议投资者对房地产产业链"乐观一些"，高盛也在一篇报告中指出上海、深圳房市有望在2025年底至2028年底累计上涨约15%。多个头部机构的共识性转向，构成了一种不可忽视的市场信号。

两大核心观察

香港楼市复苏向内地蔓延

摩根大通判断的第一个核心依据，是香港楼市的复苏正在向北京、上海、深圳等内地主要城市传导。

这一判断有充分数据支撑。截至2026年2月，香港楼价指数已录得9连涨。第一季度，香港整体物业注册量达到23292宗，同比飙升46.4%，创下13年同期新高。进入4月，香港楼价指数报143.37点，年内累计上升6.43%，升幅已超过2025年全年5.14%的水平，并创近两年半新高。

更关键的是，复苏的广度在扩大。截至3月底，香港累积货尾量已较2025年1月高位急跌近24%。货尾量连续四个季度下降，累计减少近6000个，创近3年半新低。开发商正在趁行情加速去库存，定价策略虽有小幅调涨，但核心仍以走量销售为主。卖方研究预计，2026年上半年香港一手成交有望达1.13万宗，创7年同期新高；二手住宅成交估计达2.66万宗，创5年同期高位。从年度比较看，2026年前4个月香港一手成交量已达7721宗，较去年同期的4927宗大幅上升56.7%。

内地买家是这轮香港楼市复苏的另一个关键驱动力。2026年第一季度，内地买家在港置业宗数近3900宗，同比上升逾50%；成交金额突破400亿港元，同比大增逾90%。更重要的是，内地买家入市已呈现持续性——月度成交量连续13个月维持千宗以上，创有纪录以来最长连续期。

股市反弹的财富效应

摩根大通强调的第二个核心驱动力，是中国股市此前大幅反弹带来的"财富效应"正在滞后转化为买房需求。

MSCI中国股票指数过去一个月上涨近4%，几乎收复了伊朗战争爆发后的大部分跌幅。A股市场自3月下旬以来持续反弹，沪指累计上涨超过270点，回升至4085点附近。这一轮股市上涨叠加了过去数年积累的居民储蓄重新配置，使相当一部分投资者的资产状况得到改善，从而具备了释放购房能力的条件。

两个驱动机制之间存在交互加强的关系：楼市复苏推升龙头房企的估值，房地产股的上涨本身又增强了投资者信心和财富效应；而财富效应带来的购房需求改善，则对楼市形成进一步的支撑。这个闭环一旦运转起来，将形成楼市与股市之间的正向反馈循环。

地产如何拉动权益市场

直接效应，地产股估值修复

房地产板块的股价目前仍处于低位区间。2026年以来，长江房地产指数下跌4.37%，相对沪深300的超额收益为-7.38个百分点。房地产行业涨幅在申万行业分类中排名靠后——2026年以来的累计表现仅排在27/32的位置。这意味着即使楼市基本面已经出现边际改善，资本市场对地产板块的预期定价仍然偏低，存在显著的估值修复空间。

历史经验表明，房地产板块通常先于销售数据全面回暖而启动，一般在销售企稳前6至9个月布局。2026年3月一线城市的销售放量，可能正在为地产板块的下一步行情积累基础。

间接效应，地产拉动经济大盘稳定

自1998年住房商品化改革以来，房地产一直是中国经济中最重要的"蓄水池"和加速器之一。在宏观经济层面，地产企稳能通过三条途径提振整体股市：

金融系统风险缓释：地产企业偿债压力减轻→银行不良贷款压力下降→金融板块估值得到修复→整个大金融板块企稳。这是最具系统重要性的传导机制，银行板块占A股权重较大，其估值修复本身就足以带动指数上行。

产业链扩散效应：房地产涉及50多个上下游行业，包括建筑建材、家电家居、工程机械等。行业复苏的正面影响将沿着产业链逐级扩散。

就业与收入改善：房地产市场的活跃将带动就业恢复和居民收入预期增强，进而影响整个消费板块的盈利预期。

市场反馈已经出现

在成交数据的催化下，2026年4月上旬，A股地产板块迎来了久违的高光时刻，部分个股走出"6连板"行情。资本市场对基本面边际改善的敏感反应，往往在全面反转之前就已开始。若本轮数据改善能够延续，地产股的价值重估行情有望进入更深度的修复阶段。

复苏的边界在哪儿

楼市复苏的积极信号必须放在审慎的框架下解读，以下风险因素同样值得关注：

其一，从"量"回暖到"价"企稳存在滞后。 2026年3月，全国新建商品房销售额同比下降幅度仍达16.7%。虽然销售额降幅较前两月有一定收窄，但整体仍处于同比下行区间。开发商仍在"以价换量"，价格信号尚未全面确立向上拐点。

其二，开发投资端的压力尚未缓解。 一季度房地产开发投资同比下降11.2%，降幅较前两月有所扩大。开发投资额已连续44个月同比负增长。3月单月开发投资增速为-11.3%，与销售端改善之间存在明显的时滞效应。

其三，政策主导性质未变。 无论是香港的复苏还是内地的企稳，政策的主动调控依然占据主导。一旦资产价格过快上涨引发政策层面的重新收紧，复苏的持续性将受到影响。此外，MSCI中国指数今年至今仍下跌2.5%，落后于新兴市场整体约15%的涨幅，中国股市跑赢新兴市场的前提需要基本面改善足够强劲以弥补当前的相对差距。

资产的下一波叙事在何处

2026年开年以来，国产AI大模型的突破已经为A股科技板块注入了一针强心剂。从DeepSeek的架构创新到美团的全栈国产算力训练，再到Agent能力的深度适配，科技叙事正在牵引中国资产的估值重估。

而现在，楼市的初步企稳正在提供第二个结构性支撑——如果说AI是增长的上限打开，那么地产就是经济底部的确认。两个引擎同时发动的局面一旦形成，其叠加效应值得深入观察。

对于投资者而言，地产企稳的意义并不仅仅在于地产股本身的反弹空间。更重要的是，地产行业作为信用扩张和就业创造的支柱产业之一，其企稳是宏观预期改善的前置条件。当居民不再担心房价持续下跌、开发商的融资环境得到实质性改善、地方政府的土地财政压力缓解时，整个经济体系的信心修复才能够进入加速阶段。

即将到来的2026年第二季度，将是中国房地产市场的关键观察期。正如行业研究机构所指出的，当前市场整体正处于从"止跌"向"回稳"过渡的磨底阶段，"量在价先"的规律依然适用。如果核心城市的回暖热度能够在二季度得到延续并有效扩散至更多城市，那么2026年下半年将有可能看到从"跌幅缓和"向真正的"止跌回稳"的实质性跨越。这一进程一旦确认，中国股市全年跑赢新兴市场将不再仅仅是一个乐观预测，而是有望成为逐步兑现的现实。