【亦周地产】本周新房同比增幅扩大,二手房同比增幅收窄;4只首批商业不动产REITs正式获批 | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年4月28日发布的报告《本周新房同比增幅扩大，二手房同比增幅收窄；4只首批商业不动产REITs正式获批——房地产行业第17周周报（2026年4月18日-2026年4月24日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积环比增幅收窄，同比增幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。

新房成交面积环比增幅收窄、同比增幅扩大。第17周47城新房成交面积284.4万平，环比上升5.1%，同比上升13.0%，同比增幅较上周扩大了3.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为5.4%、9.5%、0.5%，同比增速分别为28.3%、10.6%、8.9%，同比增幅较上周扩大了2.1、1.6、5.7个百分点。

二手房成交面积环比由正转负、同比增幅收窄。第17周23城二手房成交面积为304.6万平，环比下降1.8%，同比上升11.7%，同比增幅较上周收窄了0.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.0%、1.7%、1.9%，同比增速分别为11.6%、11.8%、11.3%，一线城市同比增幅收窄了5.3个百分点，二、三四线城市同比增幅分别扩大了1.4、2.0个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第17周末，13城新房库存面积7649.7万平，环比增速为-2.5%，同比增速为-2.0%；去化周期20.7个月，环比下降1.1个月，同比上升1.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.4、18.6、55.2个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.3、1.2、5.1个月，一线城市同比下降1.0个月，二、三四线城市同比分别上升4.2、0.3个月。

土地市场成交量同环比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第16周百城全类型成交土地规划建面为642.8万平，环比下降7.1 %，同比下降11.1%；成交土地总价为67.4亿元，环比下降52.9%，同比下降13.3%；成交土地楼面均价为1049元/平，环比下降49.3%，同比下降2.5%；土地溢价率为2.9%，环比上升2.0个百分点，同比上升1.6个百分点。

房企国内债券发行量同环比均下降。第17周房地产行业国内债券总发行量为123.2亿元，环比下降40.5%，同比下降11.6%。总偿还量为129.3亿元，环比下降3.1%，同比下降18.9%；净融资额为-6.1亿元。

板块相对收益有所下降。第17周房地产行业绝对收益为-1.0%，较上周下降5.1pct，相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降4.0pct。房地产板块PE为36.17X，较上周上涨7.62X。

4月24日，证监会官网显示，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得中国证监会准予注册的批复，标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。 本次获批项目分别为中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金，预计募集资金规模合计145.2亿元。底层资产分别位于西安、郑州、哈尔滨、上海、北京等一二线城市核心区域，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等。除本次获批项目外，截至目前，全市场已申报17只商业不动产REITs，合计拟发行规模突破600亿元，覆盖购物中心、奥特莱斯、办公、酒店、社区商业等多元业态。其中，上交所已受理14只产品，9只产品已答复反馈意见，后续工作正在稳步推进中，行业有望进入常态化发行阶段。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第17周：4月18日-4月24日）相比于上周，新房成交面积环比增幅收窄，同比增幅扩大；二手房成交面环比由正转负，同比增幅收窄；新房库存面积同环比均下降；一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比均下降，一线城市同比下降、二、三四线城市同比均上涨。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为2.5万套，环比上升4.7%、环比增幅收窄，同比上升15.3%、同比增幅扩大；新房成交面积为284.4万平方米，环比上升5.1%、环比增幅收窄，同比上升13.0%、同比增幅扩大。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、1.0、1.0万套，环比增速分别为6.5%、2.8%、5.7%，同比增速分别为31.5%、5.5%、18.0%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为56.5、118.5、109.4万平方米，环比增速分别为5.4%、9.5%、0.5%，同比增速分别为28.3%、10.6%、8.9%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为77.6万套，环比增速为-1.9%，同比增速为-7.4%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为46.6、16.9、14.0万套，环比增速分别为0.6%、-0.9%、-10.5%，同比增速分别为-12.4%、-1.4%、4.9%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为29.0、6.2、8.9、2.6万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为-0.03%、0.2%、2.9%、0.2%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-17.4%、1.5%、-4.3%、-6.4%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为22.9个月，环比下降1.1个月，同比上升0.3个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为20.4、19.4、62.1个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.4、1.2、4.8个月，一、三四线城市同比分别下降2.3、0.5个月、二线城市同比上升4.5个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为34.0、7.6、18.3、18.7个月，北京、上海、深圳环比分别下降0.5、0.3、0.7个月，广州环比上升0.2个月，北京、上海、广州同比分别下降6.4、0.3、1.8个月，深圳同比上升7.4个月。

13个城市新房库存面积为7649.7万平方米，环比增速为-2.5%，同比增速为-2.0%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3890.4、2194.0、1565.3万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为0.9%、-1.0%、-11.7%，同比增速分别为-7.7%、2.0%、8.7%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为20.7个月，环比下降1.1个月，同比上升1.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.4、18.6、55.2个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.3、1.2、5.1个月，一线城市同比下降1.0个月、二、三四线城市同比分别上升4.2、0.3个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为3.5万套，环比下降3.3%，同比上升12.8%；成交面积为304.6万平方米，环比下降1.8%，同比上升11.7%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.2、1.7、0.5万套，环比增速分别为-8.7%、-0.1%、0.4%，同比增速分别为14.7%、12.1%、11.0%；一、二、三四线城市成交面积分别为106.1、143.5、54.9万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为-8.0%、1.7%、1.9%，同比增速分别为11.6%、11.8%、11.3%。

土地市场方面，我们选取2026年第16周 (4月13日-4月19日)的数据，土地市场同环比均量价齐跌。从城市能级来看，一线城市同环比均量涨价跌，二线城市环比量价齐跌、同比量价齐涨，三线城市环比量涨价跌、同比量价齐跌；一、二线城市溢价率环比均下跌、同比均不变，三线城市同环比均上涨。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为642.8万平方米，环比下降7.1%，同比下降11.1%；成交土地总价为67.4亿元，环比下降52.9%，同比下降13.3%；成交土地楼面均价为1048.6元/平，环比下降49.3%，同比下降2.5%；百城成交土地溢价率为2.9%，环比上升2.0个百分点，同比上升1.6个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为35.4、224.4、383.0万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为27.6%、-27.5%、7.9%，一、二、三线城市同比增速分别为18.6%、86.8%、-33.2%；一、二、三线城市成交土地总价分别为3.8、31.8、31.8亿元，一、二、三线城市环比增速分别为-77.6%、-63.7%、-17.4%，一、二、三线城市同比增速分别为-44.6%、172.9%、-46.3%；一、二、三线城市平均楼面价分别为1078.5、1418.2、829.3元/平，一、二、三线城市环比增速分别为-82.4%、-50.0%、-23.4%，一、二、三线城市同比增速分别为-53.3%、46.1%、-19.7%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、0.0%、3.9%，一、二线城市环比分别下降1.6、2.2个百分点、三线城市环比上升3.6个百分点，一、二线城市同比保持不变、三线城市同比上升2.1个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为75.1万平方米，环比下降22.9%，同比上升19.5%；成交住宅土地总价37.9亿元，环比下降56.1%，同比上升86.0%；成交住宅土地楼面均价为5051.8元/平方米，环比下降43.0%，同比上升55.7%；百城成交住宅类用地溢价率为4.2%，环比下降2.9个百分点，同比上升1.3个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线土地建筑面积分别为0.0、34.9、40.2万平米，二、三线城市环比增速分别为-2.5%、-34.8%，二、三线城市同比增速分别为129.5%、-15.6%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为0.0、25.2、12.7 亿元，二、三线城市环比增速分别为-60.4%、-43.9%，二、三线城市同比增速分别为346.3%、-13.6%；二、三线城市住宅类平均楼面价分别为7222、3170 元/平，二、三线城市环比增速分别为-59.4%、-13.9%，二、三线城市同比增速94.5%、2.4%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、7.7%，二线城市溢价率环比下降21.7个百分点，三线城市溢价率环比上升6.4个百分点，二线城市同比保持不变、三线城市同比上升3.5个百分点。

地方

深圳：深圳南山区住房和建设局推出住房“以旧换新”消费券，最高5万元助力改善家庭安家南山。补贴对象为在全市卖二手房、买南山新房的置换客户。

重庆：重庆市江津区规划和自然资源局发布公告，拟使用土地储备专项债券依法收回10宗存量闲置土地，拟收回价格合计19.2亿元。

佛山：佛山市自然资源局正式印发《关于深入推进土地要素市场化配置改革的实施意见》，围绕优化城市空间布局、强化乡村用地保障、完善资源配置机制、丰富产业空间多元化供给、存量空间高效盘活五大板块，推出24条改革措施。

连云港：连云港市自然资源和规划局发布连云港市本级网挂[2026]03号公告，以挂牌方式出让1幅国有住宅用地。

西安：西安住房公积金管理中心发布《西安市灵活就业人员住房公积金缴存使用管理办法》，明确灵活就业人员自愿缴存、提取及贷款规则，自2026年4月20日起实施。

珠海：珠海市住房和城乡建设局、珠海市自然资源局、珠海市财政局、国家税务总局珠海市税务局、珠海市住房公积金管理中心、珠海市不动产登记中心联合发布《关于优化调整房地产政策措施的通知》，优化调整房地产八条政策措施。

北京：1）北京市住建委官网数据显示，4月19日北京新房网签165套，网签面积1.44万平方米，其中住宅网签94套，网签面积1.21万平方米；二手房网签152套，网签面积1.32万平方米，其中住宅网签141套，网签面积1.25万平方米。截至4月18日，北京4月份新房网签量累计4444套，已超过3月份全月新房网签规模；二手房网签量累计9916套，与3月份同期基本持平。2）北京市统计局发布2026年一季度房地产市场运行数据，住宅新开工面积195.4万平方米，下降15.7%；办公楼新开工面积3.8万平方米，下降34%；商业营业用房新开工面积26.3万平方米，增长3.7倍。3）北京市规划和自然资源委员会网站发布了2026年第三轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地，土地面积约17公顷，建筑规模约26万平方米，上述用地拟于近期供应。

北京：北京市规划和自然资源委员会上架4宗预申请地块，分别位于丰台蒲黄榆、石景山黄庄村、顺义高丽营及通州副中心，总土地面积约15.6万平方米，总起始价约47.5亿元。

上海：上海市土地交易事务中心发布《上海市2026年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（四）》。本次公布的拟供商品住宅用地项目共5宗地块，分布于浦东新区、虹口、闵行及青浦4个区域，总出让面积约11.02公顷，涵盖普通商品房、商住混合两类用地。

深圳：针对市民关于公积金用途的建议，深圳市住房公积金管理中心表示，深圳自2011年起已实施覆盖住房消费全流程的宽松提取政策。截至2026年3月底，深圳已累计支持1094.58万职工提取2956.01亿元，租房提取总额稳居全国首位。

海南：海南省住房公积金管理局近日发布《关于开展物业费提取住房公积金业务的通知（征求意见稿）》，拟拓展公积金使用范围，允许提取支付自住住房物业费。

武汉：武汉市举办集体建设用地和国有建设用地使用权公开出让活动，当天共成交6宗地块，总成交金额2.22亿元，另有1宗集体建设用地流拍。本次成交地块总土地面积4.19万平米，总建筑面积6.95万平米，涉及科研、商业、商务金融等多种用地性质，竞得方涵盖本地国企及民营企业。

苏州：苏州市自然资源和规划局挂牌出让吴中太湖新城一宗住宅用地，地块位于五湖路南侧、泽山路西侧，起始楼面价15500元/平方米，将于5月20日正式出让。

青岛：青岛市北区老四方板块捷能南地块发布控规调整批前公示，将商住用地调整为二类住宅用地、幼儿园用地、社会停车场用地及城市轨道交通用地，容积率同步下调。

香港：香港引进重点企业办公室举行第六批重点企业签署仪式，今批企业业务涵盖十五五规划强调的自主研发领域，包括生命健康科技、生物制药以及人工智能等，部分企业的市值达到千亿元以上。

沈阳：沈阳市自然资源局土储中心发布沈土挂〔2026〕5号公告，受市政府委托以挂牌方式公开出让2幅国有建设用地，含1宗住宅用地及1宗物流仓储用地，宗地面积合计约12万平米，总起始价约11.71亿元。

南京：江苏绿色低碳建筑国际博览会城市更新项目推介会拉开帷幕，2026南京市城市更新机会清单正式对外发布，重点介绍了7个即将推出的片区和项目，涵盖文化传承、人居改善、文旅融合、产业赋能等多个领域。

香港：香港房委会宣布，为精简申请安排以便利申请者，“居屋2025”、“绿置居2025”和“白居二2025”将同步推出。合资格申请者可经网上递交申请、亲身递交申请或邮寄纸本申请，三项居屋计划将于4月30日起同步接受申请。

天津：天津市北辰区北仓示范镇集中推介12宗城镇住宅用地，土地总面积约78万平方米，容积率均在1.4-2.3之间。

郑州：郑州市自然资源和规划局发布公告，挂牌出让郑政东出〔2026〕5号、6号（网）两宗地块，采用组合出让方式，起拍总价19.4亿元，计划打造城市综合体。

北京：北京市规划和自然资源委员会近日挂牌2宗住宅用地，分别位于丰台区蒲黄榆和顺义区高丽营，总起拍价17.39亿元，挂牌竞价截止时间均为5月26日。

深圳：深圳市城市更新工作取得阶段性进展，34个已明确主导企业的旧改项目中，15个项目迎来关键性突破，包括正式开工、确定开发主体、公布中标结果及确定备案名称等，覆盖福田、南山、罗湖、龙华、宝安等核心片区。

重庆：重庆市黔江区、丰都区拟使用地方政府专项债券回收9宗闲置土地，总面积748亩，预计回收总价12.5亿元。其中黔江区6宗499亩总价9.56亿元，丰都区3宗249亩总价2.89亿元。

本周（4月18日-4月24日），在大盘表现方面，上证指数收于4080点，较上周上升28.47点，涨跌幅为0.7%；创业板指收于3668点，较上周下降10.51点，涨跌幅为-0.3%；沪深300指数收于4769点，较上周上升40.70点，涨跌幅为0.9%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为有煤炭、电子、石油石化，涨跌幅分别为3.9%、3.1%、2.7%；涨跌幅靠后的行业依次为农林牧渔、综合、传媒，涨跌幅分别为-3.2%、-3.0%、-2.7%。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.0%，较上周下降5.1pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降4.0pct。房地产板块PE为36.17X，较上周上升7.62X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为华侨城A、新城控股、万科A，涨跌幅分别为-3.1%、-4.1%、-5.3%，涨跌幅靠后的三家公司依次为滨江集团、绿地控股、金地集团，涨跌幅分别为-11.7%、-9.5%、-6.3%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为华润置地、中国金茂、龙湖集团，涨跌幅分别为2.7%、1.3%、-0.7%，涨跌幅靠后的三家公司依次为碧桂园、越秀地产、融创中国，涨跌幅分别为-5.1%、-2.4%、-1.8%。

2025年年报：

滨江集团：2025年营业收入828.9亿元，同比上升20%；归母净利润21.2亿元，同比下降17%。

保利发展：2025年营业收入0.31亿元，同比下降1.13%；归母净利润10.35万元，同比下降79.31%。

城建发展：2025年营业收入302.8亿元，同比上升19%；归母净利润-4.1亿元，亏损减小（2024年：-9.5亿元）。

首开股份：2025年营业收入301.0亿元，同比上升24%；归母净利润-66.2亿元，亏损减小（2024年：-81.4亿元）。

我爱我家：2025年营业收入104.8亿元，同比下降16%；归母净利润-1.0亿元，由盈利转为亏损（2024年：0.7亿元）。

高管变动公告：

信达地产：李明先生经公司股东会同意选举为董事后，将一并担任公司第十三届董事会战略委员会主任委员、提名委员会及薪酬与考核委员会委员；同意聘任公司副总经理陈戈先生为公司首席合规官，任期均自董事会审议通过之日起至本届董事会任期届满止。

中国国贸：公司职工代表民主选举梁小丹女士为公司第十届董事会职工董事。

京能置业：董事孙力因到龄退休提前离任，离任后不继续在上市公司及其控股子公司任职；董事会同意补选高莉女士为公司第十届董事会董事候选人。

经营数据公告：

南京高科：公司发布2026年第一季度主要经营情况，2026年1-3月，公司无新增房地产项目储备，实现合同销售面积1.48万平方米，同比减少65.42%，实现合同销售金额2.94亿元，同比减少34.65%。

富力地产：集团发布未经审核营运数据，截至二零二六年三月的月内总销售收入共约人民币14.4亿元，销售面积达约16.38万平方米。累计至二零二六年三月底，总销售收入约人民币29.1亿元，销售面积达约31.60万平方米。

新大正：公司发布2026年第一季度主要经营情况，截至第一季度末，营业收入为7.84亿元，同比上升5.54%；归母净利润为0.34亿元，同比上升0.79%。

世荣兆业：公司发布2026年第一季度主要经营情况，截至第一季度末，营业收入为1.63亿元，同比下降14.12%；归母净利润为0.21亿元，同比上升238.52%。

黑牡丹：公司发布2026年第一季度经营情况：2026年第一季度，实现签约面积3.56万平方米，同比增加56.14%；实现签约金额人民币28,566.83万元，同比减少2.49%。

凤凰股份：公司发布2026年第一季度经营情况，公司商品房合同销售面积0.58万平方米，较上年同期增加16.25%；商品房合同销售金额7008.80万元，较上年同期减少28.31%。

京能置业：公司发布2026年第一季度经营报告，第一季度营业收入3.5亿元，同比上升9.7%；归母净利润-0.7亿元，亏损减小（2024年：-1.1亿元）。

股权变动公告：

南京高科：公司2026年度第二期超短期融资券发行结果：实际发行总额5.3亿元，期限210天，发行利率1.57%。

苏宁环球：公司（控股）股东苏宁环球集团质押2.6亿股股份，占公司总股本的8.7%，解除质押2.9亿股股份，占公司总股本的9.6%，质押及解除质押后，苏宁环球集团累计质押股份2.6亿股，占公司总股本的8.7%。

其他重要公告：

京投发展：2026年4月17日，公司当日股票价格以涨停价收盘，短期上涨幅度较大。

苏州高新：股票于2026年4月20日、4月21日、4月22日连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到20%，属于股票交易异常波动情形。

中新集团：股票于2026年4月21日、4月22日、4月23日，连续三个交易日内收盘价涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形。

本周房企国内债券总发行量同环比均下降，总偿还量同环比均下降。2026年第17周（4月18日-4月24日）房地产行业国内债券总发行量为123.2亿元，环比下降40.5%，同比下降11.6%（前值：111.4%）。总偿还量为129.3亿元，环比下降3.1%，同比下降18.9%（前值：52.5%）；净融资额为-6.1亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为兰溪市城市发展集团、中国绿发、信达投资，发行量分别为15.5、14.0、11.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为新盛集团、乌房集团、首开股份，偿还量分别为14.7、13.0、12.0亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。