中恒信律师 | 周达律师:夫妻共有房产分割的法律规则与实务要点

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夫妻共有房产的性质认定标准

夫妻共有房产的认定，应当以购房时间节点和出资来源为两大基准线。根据《中华人民共和国民法典》第1062条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产除外；（五）其他应当归共同所有的财产。据此，夫妻关系存续期间以共同财产购置的房屋，无论产权登记于一方名下抑或双方名下，原则上均应认定为夫妻共有房产。与此相对应，《中华人民共和国民法典》第1063条明确了夫妻一方个人财产的范围，主要包括一方的婚前财产、因人身损害获得的赔偿或补偿、遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产以及一方专用的生活用品等，夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

在司法实践中，认定争议房屋是否为夫妻共有房产，通常从三个维度展开审查：房屋购买的时间节点、购房资金的来源构成以及产权登记的具体情况。婚姻关系存续期间取得的房屋，一般推定为夫妻共同财产；非婚状态下购置的房屋，原则上认定为个人财产。若夫妻一方在婚前支付首付款购置房屋，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，虽产权登记于首付款支付方名下，但婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，仍应认定为夫妻共同财产，须由产权登记一方对另一方作出合理补偿。

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共有房产分割与增值补偿

夫妻共有房产的分割，遵循协议优先、裁判补充的基本原则。《中华人民共和国民法典》第1087条规定，离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。在分割方式上，司法实践通常采用作价补偿、变价分割或竞价取得等路径，具体方式的选择需综合考量房屋的实际使用状况、双方的经济支付能力及当事人的居住需求等因素。

对于婚前一方首付、婚后双方共同还贷的房屋，补偿金额的计算是实务中的核心难点。最高人民法院相关司法解释确立了计算公式：补偿额等于婚后共同还贷本息总额乘以房产增值率再除以二。其中，房产增值率以离婚时房屋市场价格与购房成本的差额为计算基准。若离婚时房屋市场价值下降，同样应当以离婚时房屋价值为基数，按照共同还贷部分在总购房款中所占比重的一半给予另一方合理补偿，以体现夫妻共同投资、共担风险的基本法理。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》自2025年2月1日起施行，其中对夫妻间给予房产的裁判规则作出了重要完善。该解释第五条规定，婚前或婚姻关系存续期间当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记的，人民法院应当结合给予目的，综合考量婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋的归属并确定补偿数额。这一规则突破了传统赠与撤销权的局限，将裁判重心回归到“家庭共同贡献”的价值本源。

针对一方父母在子女婚后出资购房的情形，若赠与合同明确约定出资只赠与自己子女一方，依照约定处理；没有约定或约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，法院应当综合考虑共同生活及孕育子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小等因素，确定房屋归属及补偿数额，既保障出资父母的合理预期，也肯定和鼓励对家庭的投入与付出。

夫妻共有房产的分割，本质上是家庭财产秩序与个体权益保护之间的法律平衡。从购房出资的源头认定，到共有性质的精准界定，再到增值补偿的合理计算，每一个环节都承载着法律对婚姻共同体价值的制度回应。周达律师指出，2025年婚姻家庭编司法解释（二）的施行，标志着司法裁判从形式主义向实质公平的深刻转变，法院在审理此类纠纷时更加注重婚姻关系存续期间双方的共同生活投入、家庭贡献大小及过错因素的综合考量。