4月，北京二手房住宅网签17893套，同比去年3月的15569套，上涨14.9%。对比近10年4月份的北京二手房住宅网签数据，今年4月份仅次于2021年，近10年第二高。4月，绿中介实时成交超9000套，同比去年3月的7200套涨幅明显。按照绿中介的市占率计算，这个月北京实时成交预计突破2万套。从购房者关心的价格上看，今年小阳春确实不同于前两年以价换量的态势，部分房源已经开始涨价。500万以下低总价房源占比超过50%，尤其是无学区位置不好的老破小， 甚至次新，受到新房四代宅的冲击，许多房源价格仍在下跌，只是跌幅收窄。好位置的次新房，能经受住四代带宅冲击的，或者周边四代宅供应较少没有经受冲击的，单价上浮较快，强学区二手房价格反弹一马当先。润泽悦溪87平两居，2026年1月，成交价525万，单价5.97万，2026年4月，成交价571万，单价6.51万，3个月涨了46万。
而且上涨并不是这一套房源，饭总团队查了该户型1月份和4月份的成交单价对比发现，润泽悦溪今年1月份87平两居成交均价在5.55-5.97万，4月份成交均价在6.40-6.91万。
强学区上地东里45平一居，4月6号成交价540万，4月11号成交价568万，6天涨了28万，而且都是3层的房源。但房山京西印玥房价19天降了58万。74平两居，2026年3月4号，成交价265万，单价3.5万；2026年3月23号，成交价207.8万，单价2.81万。
以上房价变化均符合饭总选房师团队外三内五的选房原理，包括自住和资产配置。
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北京新房市场的火热程度比二手房市场有过之无不及。
时隔两年多之后，再次出现同时多个新房项目的排队和抢号现象。
位于朝阳新北苑的世华泊郡，4月30号正式开业认购，据说4月29号晚上就开始排队了，4月30号一大早系统因为报名人太多直接崩溃。
中海玖树满合3月25号开盘后没有发海报说自己卖了多少套，但是截止目前，已经网签381套，直接用网签证明自己，也证明了市场确实火热起来了。
4月11号开盘的方程国贤府，官宣406套，截止29号网签338套，网上一开始还有不少人质疑，结果项目用网签直接证明了火爆。
还有中建智地的国贤府park，3月28号开盘，截止目前刚好一个月左右，官宣卖了467套，目前已经网签349套，这个速度也是蛮快的。
所以说新房项目普遍性不排除有托和吃瓜群众，但热点新房真实购房者确实是比较多。
从目前的购房者关注度看，在售新房海淀宝山村项目、大兴西红门元启、丰台科技园北京隅西颂、北神树北京润府、石景山中海瑞文里、璟瑞长安、朝阳朝观天珺、金茂满曜、国贤府park、方程国贤府、星寰时代等等销售速度明显快于去年，并且部分项目开始收回折扣。
等待开盘的几个饭总群里粉丝高关注度的新房，海淀上地0702、丰台花乡0001、昌平龙樾海序、保利熙瑞、中建太阳宫、懋源松榆里、中建智地瀛海项目、华润万泉寺、华润平西府、东坝单店项目、北熙区三期、新国展项目等等，同样火爆。
与之相对应的是新北苑世华泊郡以及大兴德贤华府两个新房的大幅降价。
世华泊郡是现房均价5.1万，属于回迁房性质，与同小区二手商品房倒挂7000元左右。
因为单价便宜也受到很多购房者追捧，所以才会出现排队抢房的场景。
但是由于世华泊郡的户型比较弱，许多购房者表示还是愿意去买国贤府park、龙樾海序，还有的购房者想等等华润的平西府项目。
大兴德贤华府也是现房，单价2.9万起，比当时地价3.3万还要便宜，属于典型的赔本买卖。
究其原因，还是位置，各方面都是不符合饭总选房的外三内五原理。目前70平两居总价200万，首付30万就能上车，还是即买即住的现房，所以即便房子比较一般，但是依然会有很多低总价购房者前往购买。
那么大家最关心的还是当前这种火爆态势是否能持续？会不会重演前年去年小阳春之后，房价开始急速下跌？也有一些粉丝资金不到位的，担心是否会出现房价大涨。
从去年四中全会到12月经济会议，到1月2号求是发文，到3月16号求是再度发文，饭总每一次就政策预判的点评都非常清晰，并且目前还是比较符合预测。
究其根本并不是大环境改善去救房价，恰好相反，底层逻辑是通过救房地产和房价，来去改善经济。具体详情请大家加饭总微信vfang10进群或关注视频号看直播回放。
今年房地产与房价总基调就是以稳定为主，具体手段和措施就是管住舆论，管住中介，这一招的确立竿见影。今年小阳春，与去年前年以价换量不一样，均价确实开始微微上浮。
所以饭总判断，首先不太可能出现大涨的情况，这与主基调不吻合，但是市场有的时候是惯性，部分房源也可能会出现涨幅较大的情况。
其次，从均价角度大概率能稳住。
目前从实时成交量看，明显是强于去年的，成交量目前是稳住的。
第三，即便均价稳住，到今年年底小幅上涨或小幅下跌。房价依然会出现分化，新房第四代住宅会在未来几年持续冲击老破小的流通与价格。
第四，稳定大于一切，银行体系已经无法承受北京房价继续大幅下跌。对于房价的预期管控以及对应的政策体系依然随时会根据市场情况做调整，刚需和改善购房者，尤其是换房，随时可以进场。
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