涉外离婚案件中分割房产,到底该适用哪国法律?

涉外离婚案件中，房产怎么分？这是当事人问得最多的问题。有人说法官该按不动产所在地法律判，有人说该按夫妻财产关系处理，还有人说是诉讼离婚就该用法院地法。三条法律规定摆在面前，到底该用哪一条？今天这篇文章，我们就围绕离婚诉讼中分割不动产这个核心场景，讲清法律适用问题。

一、为什么第24条是分割不动产的核心依据？

离婚诉讼中涉及不动产分割，实践中常面临三条法律规定的适用选择：

- 第24条：夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方经常居所地法律、国籍国法律或主要财产所在地法律

- 第27条：诉讼离婚，适用法院地法律

- 第36条：不动产物权，适用不动产所在地法律

这几条的争议在实践中争议已久，现在学术界和实务界的大多数观点认为：离婚诉讼中分割不动产，应当优先适用第24条。

理由很简单：不动产分割的前提是确定该财产在夫妻财产制下的归属。夫妻财产关系解决的是夫妻之间财产归属的根本问题，首先要确定它在夫妻财产制下属于谁，然后才能谈怎么分。而第36条不动产物权侧重于对外物权效力，保护不动产权利人的物权归属和利用；第27条诉讼离婚侧重于解除婚姻关系本身。离婚诉讼中分割不动产，本质上是对婚姻存续期间夫妻财产关系的清理，基础法律关系是夫妻财产关系，回归第24条更为恰当。

以下三个案例，均体现了法院在离婚诉讼或离婚后财产纠纷中分割不动产时适用第24条的裁判思路。

二、案例实战

案例一：上海市徐汇区人民法院(2017)沪0104民初11893号胡某某与江某某离婚后财产纠纷案

案情简介：台湾地区居民胡某某与江某某离婚后，就大陆房产及银行存款的分割产生争议。

法律适用：夫妻财产关系第24条，指向台湾法。

裁判结果：系争房产为江某某个人财产，驳回胡某某分割请求；同时基于公平原则，对婚姻期间形成的银行存款予以分割。

案例二：广东省广州市中级人民法院(2020)粤01民终15593号余某、阮某1婚姻家庭纠纷案

案情简介：婚内男方将房产赠与哥哥，女方要求返还。

法律适用：夫妻财产关系第24条，指向香港法。

裁判结果：根据香港法，夫妻分别财产制，男方有权处分个人财产，赠与行为有效。

案例三：海南一中院台湾居民陈某某诉饶某某离婚后财产纠纷案

案情简介：离婚后财产纠纷，涉及不动产分割。

法律适用：涉外离婚财产分割纠纷所涉及的物权关系需以婚姻关系为前提，适用第24条，指向台湾法。

裁判结果：根据台湾法关于剩余财产差额分配请求权的规定，因两年诉讼时效（Statute of Limitations）已过，驳回原告诉请。

无论是内地与港澳台婚姻，还是跨国家庭的房产争议，只要是离婚项下的不动产分割纠纷，都应当锚定夫妻财产关系，优先适用第 24 条确定准据法。不同法域的财产制度、分配规则、诉讼时效（Statute of Limitations）差异极大，直接决定一套房产最终是个人财产还是夫妻共同财产，也会完全改变分割结果。涉外家事案件看似是房产之争，实则是法律适用的博弈。厘清法条边界、选对适用法律，才能在跨境财产纠纷中，切实保障自身合法权益。