马光远:未来房子只有两种,80%的房产将失去“金融属性”

房地产普涨时代彻底终结！经济学家马光远重磅判断：未来中国楼市，房子只分两种——资产房与居住房，冰火两重天的分化将成常态。

一、核心论断：告别普涨，只剩两类房

马光远明确指出，过去“闭眼买房都能赚”的时代已一去不返，楼市不再按一线、二线、三四线简单划分，而是直接分为两大阵营：

- ✅ 资产房（约20%）：核心城市、核心地段、高品质的稀缺房源，具备保值增值、跑赢通胀、强流动性的金融属性，是真正的“硬通货”。
- 🏠 居住房（约80%）：绝大多数三四线城市、远郊新区、老破小房源，仅有居住功能，无投资价值，流动性差、难保值，价格难回高位。

二、分化底层逻辑：三大变量定生死

为何会出现极端分化？马光远认为，楼市价值最终由人口、产业、金融三大核心变量决定，缺一不可 ：

1. 人口流向：人口持续向北上广深、强二线及核心城市群聚集，三四线城市人口流失、老龄化加剧，需求萎缩。
2. 产业支撑：核心城市集聚高端产业、高薪岗位，购买力强劲；小城市产业空心化，收入低、购房力弱 。
3. 金融集聚：优质资源集中的城市，信贷宽松、资金扎堆，房产易变现；反之，房产难获金融青睐，沦为“不动产” 。

三、2026楼市现状：分化已兑现，冷暖大不同

最新市场数据，正在印证马光远的判断：

- 🔥 核心城市“小阳春”：2026年3-4月，上海二手房成交超3.1万套（近5年新高），北京近2万套（15个月新高），核心地段豪宅率先涨价，稀缺房源“秒光” 。
- ❄️ 三四线“冷寒冬”：多数小城市成交低迷、去化周期超150天，以价换量成常态，部分房源价格腰斩，挂牌量激增却无人接盘。

四、买房逻辑彻底变了：别再“闭眼买”

马光远提醒，购房者必须抛弃旧思维，建立新认知：

1. 刚需族：优先选核心城市+成熟地段+优质物业的小户型，自住为主，别幻想增值；避开远郊、县城、老破大。
2. 投资者：只盯20%的核心资产，宁缺毋滥，重点看流动性和租金回报率；80%的普通房产，坚决不碰。
3. 持有多套房者：尽快优化资产，卖掉三四线、远郊劣质房源，置换核心城市优质资产，避免资产缩水。

五、结语：楼市进入“精挑细选”时代

未来5-10年，楼市不是“崩盘”，而是残酷的价值重估：20%的资产房越来越贵，80%的居住房越来越“不值钱”。

记住马光远的忠告：买房，选对城市、选对地段、选对产品，远比价格更重要 。