合买的房产,如何拆分/减名?跟着这操作,不用瞎操心

    曾经相亲相爱相知的两个人，一起买了套房子，现在房产要拆分了，如何是好？

    今天这期就把房产拆分/减名操作梳理一遍，让两人房产拆分/减名既顺畅又不影响两人之间的感情。

    合买房产，这合买两人之间是什么关系，决定着拆分/减名的手续简单与否，也是费用高低的关键。

    最常见的是夫妻之间的，手续简单且费用极便宜；非夫妻（情侣/朋友/家人）按买卖/赠与计税；有贷款基本必须先还清才能减名，仅极少数可走带押变更。

关系决定手续及费用

1. 夫妻（婚内/离婚）：免征契税、个税、增值税，仅收工本费，成本最低。

2. 情侣/朋友/非直系家人：只能走买卖（推荐）、赠与（不推荐），按转让份额计税，税费高。

无房贷状态（以广深为例。最省事，当天可办结）

办理

步骤

1. 双方带身份证、户口本、不动产权证、购房合同

2. 广州：规划和自然资源局不动产登记中心；深圳：不动产登记中心
3. 提前预约：如广州「粤省事」、深圳「i深圳」APP预约共有权转移/夫妻权属更名

4. 现场签份额转让协议/婚内财产约定，一方放弃产权

5. 缴税、提交材料，1-3个工作日出证

费用明细（广深统一）

① 夫妻关系（婚内/离婚）

• 税费：全免（契税、个税、增值税均免征）

• 工本费：住宅80元，夫妻离婚凭离婚协议/判决书，同样只收工本费

• 总花费：≈80元，最快1个工作日拿新证

② 非夫妻（买卖方式，两地二手房税费标准）

按转让份额的房价计税（例：各占50%，就按房价50%算）

• 契税：首套90㎡以下1%；90㎡以上1.5%；二套2%

• 个税：房屋满五唯一免征；否则1%（或差额20%）

• 增值税：满2年免征；不满2年5.3%

• 工本费：80元

赠与不建议：受赠方收3%契税，后续卖房税费极高，成本翻倍

按揭未还清（广深有重点差异）

核心原则（两地一致）

银行基本不同意直接减名，纯商贷几乎只能先还清；深圳公积金贷款可特殊申请变更借款人，广州公积金极少通过

方案A：提前还清贷款→解押→减名（最稳、100%能办，90%人选）

1. 凑钱结清房贷，银行出具贷款结清证明、解押材料

2. 去不动产中心解除抵押登记（1个工作日）

3. 按上面「无贷款流程」办理减名

4. 拿新证，流程结束

方案B：银行同意变更借款人/带押减名（难度极高，仅少数可办）

深圳专属政策（比广州宽松）

• 纯公积金贷款：支持未还清变更借款人/抵押人，审核剩余一方收入、征信、公积金缴存，通过后银行出同意函，直接带押减名，不用结清

• 纯商贷/组合贷：95%银行拒绝，几乎只能先还清

广州政策

• 纯商贷、公积金、组合贷：几乎全部银行不批带押减名，统一要求先结清再办

份额分割&协议（两地通用，必做）

1. 优先按出资比例分产权，最无纠纷

2. 操作：留房方拿钱补偿退出方，退出方配合减名

3. 必须签书面房屋分割协议，写明：补偿金额、付款时间、减名时限、违约责任，避免扯皮

广深最快办理顺序（直接照做）

1. 私下签房屋分割协议，约定谁留房、谁拿钱、补偿金额

2. 有贷款：深圳公积金可申请变更；其余一律还清贷款→解押

3. 双方预约不动产中心，现场办理减名/份额转让

4. 等待出新房产证，全程结束

两地办理时长汇总

• 无贷款：夫妻1天办结；非夫妻2-3天

• 有贷款（先还清）：结清1-3天+解押1天+减名1-3天，合计3-7天

• 深圳公积金带押减名：审核7-15天+登记3天，10-18天

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