当下长沙这类房产非常抗打! | 房研社说No.19

从2021年下半年开始，长沙楼市进入到下行期，特别是最近三年，无论是顶级学区房，还是大部分豪宅，还是别墅产品，少则掉了20-30%，多的50%也正常。

比如钰龙天下，带长郡双语顶级初中，这几年也有几千块一平的降幅，整体也有20-30%的降幅。

大部分豪宅就不必说了，比如万科臻湾汇，近期成交的一套在20000上下，买入价基本26000-27000了。

但是市面上仍然有一类房产，特别抗打，价格稳定，哪怕有跌，跌幅也非常小。比如长沙悦府、润和湘江天地、嘉臣道一期。

以长沙悦府为例，整体跌幅很小，特别是高楼层可以看西湖公园、岳麓山、湘江，带一些景观的，价格特别稳定。

像嘉臣道一期洋房区，整体挂牌量少，总共才挂了10几套，179平户型价格仍然能稳定在280万以上，如果楼栋要求高，还拿不到。而湘江天地楼盘大，产品类型比较多，产品差的价格偏低，但是如果对楼栋要求高，比如两梯两户，还远离噪音，价格也比较稳定。

虽然在2025年5月1日新规正式开始，但是对这类房产的二手房的冲击仍然有限。

他们都有个共同的特点：

第一、配套非常齐全，1公里步行范围内真正的六边形战士，地铁、双学区、商业齐全，关键周边公园环境也都还不错；

比如长沙悦府楼下就是万象城，地铁4号线和6号线交汇，周边就是西湖公园和湘江。小学博才小学+师大附中桐梓初中都在家门口，读书非常方便。

湘江天地和嘉臣道一期离龙湖天街和砂之船奥莱都不远，地铁4号线不远，旁边银星湾公园、星悦湖公园、湘江风光带、白石湖公园和月亮岛等等，师大附中星城实验一小和长郡双语白石湖也可以直接入读，关键长郡双语白石湖非常受重视，也非常给力。

第二、楼盘产品均为两梯两户纯板楼，对比现在新规除了得房率低一点，电梯厅设计没那么好，但是也并没有差很多，整体品质也比较抗打，比如公区大气明亮，车道吊顶。

对于很多既要还要的朋友而言，小区品质不错，能住得舒服，家门口又能解决读书、地铁交通、逛街、户外娱乐等需求，自然而然喜欢的人就多了，价格自然也能更稳定。

对于单纯的顶级学区房或者豪宅的偏科生而言，这类房产在当下生育率下降，房产下沉周期里，非常抗打！

PS：而像梅一和北辰，虽然商业和配套都起来了，但是产品和密度是硬伤，想找个两梯两户的纯板楼的普通高层都很难啊，在新规之下被卷得很惨！

在当下大环境，宜居+综合配套+双书包成了“万精油”，当然最后是选房细节也非常重要：对楼栋楼层户型的选择，以及价格的判断。

关于学区房分析判断，我们写了很多，大家可以参考：