深圳二手房 V 型反转!

在经历了一段短暂的“假日效应”波动后，深圳二手房市场迅速重回上升通道。

深圳市房地产中介协会最新发布的2026年第20周（5月11日—17日）周报显示，全市二手房共计录得1835套，环比上涨6.7%。一条清晰的‘V型曲线’已经形成。

截至2026年第20周，深房中协统计显示，全市周度二手房（含自助成交）共计录得1835套，环比上涨6.7%。

这已经是市场在经历了短暂震荡后连续数周保持回升态势。回顾此前：5月首周受假期因素影响，市场短暂回调；5月第二周，在“4·29”新政的强力拉动下，全市周度二手房录得量迅速反弹至1720套，环比大增50.6%；到了第20周，这一数字进一步攀升至1835套——一条清晰的‘V型曲线’已经形成。

拉长时间轴来看，2026年以来深圳二手房市场整体处于复苏通道中。1月份全市月度二手房录得量达6802套，环比增长2.9%，同比大增45.5%，创下近10个月新高；3月份进一步攀升至7225套，环比大涨151.2%，创近12个月新高。这表明，市场的基础支撑力量并未消退，而是在持续积蓄。

如果单看总量，1835套的周度录得量无疑是一份不错的成绩单。但真正值得我们关注的，是区域间的分化。

本周数据显示，多数行政区录得量环比上涨，但涨幅差异悬殊：

福田、龙岗、南山作为三大核心成交主力，三区合计贡献了全市超一半的成交量，起到了“压舱石”式的托底作用；

而位于外围的光明区、大鹏新区则表现亮眼，环比涨幅分别达到31.3%和42.9%，出现了明显的“洼地补涨”效应，显示出外围板块价格优势的虹吸力正在显现；

龙华与坪山则是全市仅有的两个录得量环比下跌的区域，说明外围部分区域市场修复节奏相对滞后。

这种“核心区托底+外围区补涨”并存的格局，实际上是新政对不同板块差异化传导的结果。对于关注市场走势的购房者和从业者而言，弄清楚自己所在板块处于修复的哪个阶段，比看全市平均数字更有意义。

在最新一周的二手住宅录得量TOP10榜单中，南山区三个高端改善项目同时入围——华润城润府、桃源村、中信红树湾花城。

与此同时，龙岗区凭借和昌拾里花都、龙珠花园等项目入榜，夯实了刚需基本盘。

在TOP10片区榜单中，南山蛇口片区以62套的录得量夺得冠军；龙岗区则表现抢眼，共有龙岗中心城、坂田、布吉中心、双龙4个片区同步上榜，刚需成交主力地位进一步凸显。

两类产品同步放量，说明当前市场并非单腿走路，而是由“卖旧买新”的改善需求和首次置业的刚性需求共同驱动。从市场健康度来看，这种“两翼齐飞”的结构，比单纯靠某一类需求支撑要扎实得多。

深圳市场的回暖并非孤例，放眼全国，“以旧换新”政策正在成为激活楼市流动性的关键抓手。

据第一财经报道，广州在楼市新政“穗八条”发布后，花都区、南沙区先后跟进，区属国企直接下场收购居民手中存量二手房。

其中，南沙区属国企南沙开建更是将收房范围扩展至广州全市，首批试点收旧总额度达30亿元。

花都区则推出了总额3000万元的“以旧换新”专项补贴，补贴金额为新房贷款总额的1%，单套最高2万元，且可与广州市级补贴叠加，单套最高合计可享5万元补贴。

从全国层面来看，中指院的统计显示，2026年以来全国超20城落地超40条“以旧换新”相关楼市政策，且模式在不断迭代升级。

佛山在收购房源用途上做了更多突破，明确可通过装修改造用作市场化租赁住房、旅居房甚至二次销售，大大提升了收购房源的使用灵活性。烟台则为收购二手房的租赁企业提供贷款贴息支持，丰富了资金来源。

对于深圳而言，这些政策的探索具有重要的风向标意义。深圳市场同样存在大量“卖旧买新”的置换需求，而“旧房难卖”一直是制约置换链条运转的核心堵点。

打通这个堵点的方法，正在兄弟城市的一线实践中逐步成型。如果未来深圳跟进类似政策，将为市场的可持续修复注入新的动能。

综合来看，当前深圳楼市的核心关键词可以概括为：政策驱动下的置换链激活与市场分化修复。

新政点燃了市场热度，置换链条正在逐步打通，但回暖的红利在各区域、各产品类型之间的分配并不均匀。

对于接下来的走势判断，有三点值得持续跟踪：

量能的持续性：单周1800套水平的录得量能否站稳并继续攀升，是判断这轮行情能否从“反弹”走向“反转”的核心观察指标。如果后续周度量能维持在1700套甚至更高水平，市场预期将得到进一步巩固。

置换需求的释放力度：“卖旧买新”的置换链条能否持续畅通，核心在于二手房挂牌量、带看量、成交量的同步提升，这也是支撑市场长期回暖的关键。

政策的接续性：广州等地“以旧换新”的实操经验是否会在深圳以适合本地市场特征的方式落地，将直接影响置换链条能否进一步提速。毕竟，只有把“卖旧”这个最难的环节理顺了，“买新”的需求才能真正释放。

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