老凡说法 专题篇（一）《民法典》 房屋买卖类纠纷
第26期
为购房假离婚，事后一方不认账，房产归属协议是否有效？
为购房“假离婚”，房产归一方所有，后一方反悔
张某与李某系夫妻，为规避当地限购政策购买第二套房产，双方协商“假离婚”。2019年，双方在婚姻登记机关办理了离婚登记，并在《离婚协议》中约定：“双方自愿离婚；婚后共同购买的A房产归李某所有，李某补偿张某100万元；双方无其他财产纠纷。”离婚后，双方仍共同生活，并以李某名义购买了B房产。2021年，双方因感情不和彻底分居，张某要求李某按协议支付100万元补偿款并分割B房产。李某则辩称，当初是“假离婚”，A房产的归属约定不是其真实意思表示，拒绝支付补偿款，并主张A、B两套房产均为夫妻共同财产。
法院裁判要旨：关于《离婚协议》中A房产归属条款的效力 ：法院认为，张某与李某为规避国家房地产调控政策而办理离婚登记，该行为属于“通谋虚伪表示”，即双方并无真实的离婚意愿。根据《民法典》第一百四十六条规定，该虚假的离婚意思表示所实施的民事法律行为（即离婚登记及基于此的《离婚协议》）无效。因此，《离婚协议》中关于A房产归李某所有的约定，因基础行为（假离婚）无效而归于无效。A房产仍应作为夫妻共同财产予以分割。
关于B房产的性质 ：B房产系双方在“离婚”后购买，虽然登记在李某一人名下，但购房资金来源于双方“离婚”前的共同财产，且双方在购房期间仍以夫妻名义共同生活、共同偿还贷款。法院认定，购买B房产是双方为共同生活目的而进行的投资，应视为夫妻共同财产。在分割时，会综合考虑出资情况、还贷情况等因素。
法院判决：确认张某与李某的《离婚协议》中关于财产分割的条款无效。
A、B两套房产均属于张某与李某的夫妻共同财产，应依法进行分割（具体分割方案需根据评估价值、出资贡献、照顾女方权益等原则确定）。
对于张某主张的100万元补偿款，因协议无效，不予支持。
《民法典》
第一千零七十六条【协议离婚】“夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。”
适用解释 ：该条文规定了离婚协议的形式和内容要求。离婚协议的核心是双方自愿离婚的真实意思表示。若双方为购房而“假离婚”，其离婚协议中关于离婚的意思表示可能并非真实，这直接影响到离婚协议的整体效力，进而影响其中财产分割条款的效力。
第一百四十六条【虚假意思表示】“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
适用解释 ：该条文是处理“假离婚”问题的核心法律依据。为购房而“假离婚”，属于典型的“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，即双方并无真实的离婚意愿，其目的是规避购房政策。因此，该“离婚”行为本身可能因意思表示不真实而无效。而隐藏在“假离婚”背后的真实意图（如购房、规避政策等）所涉及的财产归属协议，其效力需根据该条第二款的规定，依据相关法律规定另行判断。
第一百五十三条【违反公序良俗】“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
适用解释 ：“假离婚”行为本身，因其目的在于规避国家房地产调控政策，可能被认定为违背公序良俗。一旦被认定为违背公序良俗，基于该行为产生的民事法律行为（如离婚协议中的财产分割条款）可能因此无效。
为购房而“假离婚”后签订的房产归属协议，因其基础行为（“假离婚”）存在虚假意思表示或违背公序良俗的重大瑕疵，该协议的效力存在极大的不确定性，很可能被认定为无效 。一方事后不认账，进一步加剧了协议无法履行的风险。
建议 ：
收集证据 ：尽快收集能够证明“假离婚”真实意图的证据，例如：双方关于为购房而假离婚的聊天记录、短信、邮件、录音录像；购房合同、贷款申请材料等与购房相关的文件；以及其他能证明双方并无真实离婚意愿的证据。
寻求专业法律意见 ：此类案件涉及复杂的法律认定，建议携带相关证据咨询专业婚姻家事律师，对协议效力、房产归属等核心问题进行全面评估。
考虑诉讼途径 ：如果协商无果，可考虑向人民法院提起诉讼。诉讼请求可包括：确认离婚协议中关于房产归属的条款无效；请求法院根据实际情况（如出资情况、登记情况等）对房产进行重新分割。
风险提示 ：“假离婚”行为不仅可能导致财产协议无效，还可能引发其他法律风险，如一方假戏真做导致人财两空、债务承担问题等。因此，切勿为规避政策而采取此类法律风险极高的行为。
