查封房产价值超过债权额,但房产上有高额抵押,还算超标的查封吗? | 最高法院案例库

本文为办案检索笔记，案例核心法律观点为：判断是否构成超标的查封，不能只看房产的市场评估价，还要扣除其上已存在的优先受偿债权（如抵押担保的主债权）。若扣除后剩余价值未明显超过应保全金额，则不构成超标的查封。

一、案情简介

北京市高级人民法院在审理一起股权转让纠纷案件时，依申请作出保全裁定，以人民币2亿元为限，保全甲投资公司、甲置业公司、甲房地产公司、王某琴等七名被保全人名下相应价值的财产。

依据该裁定，法院实际查封、冻结了以下财产：

• 甲投资公司名下银行存款约10万元；

• 甲置业公司名下位于朝阳区的5套房产（附有抵押，担保主债权分别为4.3亿元、4.4亿元）；

• 甲房地产公司名下位于大兴区的8套房产（附有抵押，担保主债权分别为2.035亿元、2亿元）；

• 王某琴持有的某村镇银行10%股权（出资额1200万元）；

• 甲投资公司持有的两家公司股权（出资额合计1.35亿元）；

• 甲置业公司持有的某投资管理公司90%股权（出资额6210万元）。

甲投资公司等四名被保全人认为法院超标的额保全，提出书面异议。北京高院审查后认为，异议人未能提供查封房产价值的直接有效证据，亦不能证明未清偿抵押债权的确切金额，故认定不构成明显超标的保全，驳回异议。四名被保全人不服，向最高人民法院申请复议。

最高人民法院经审查认为：两处房产虽评估总价约12.8亿元，但扣除已担保的优先债权总额12.735亿元后，剩余估值不足2亿元。其他冻结的股权价值按出资额估算，也未明显超过应保全金额。故驳回复议申请。

二、裁判要旨

判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，应通过综合考量被保全财产的市场价值、其上是否附有其他优先受偿债权等权利负担情形，进行客观合理的价值估定。如果查封的财产价值明显超过法律文书确定的债权额及执行费用的，则构成超标的查封。

三、裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点为是否存在明显超标的保全情形。根据《民事诉讼法》第102条（现第105条）及《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第156条，财产保全应限于请求范围。判断是否超标的查封，关键是综合考量被保全财产的市场价值、是否附有其他优先受偿债权等情形，进行客观合理估定。

关于两处查封房产：复议申请人提供的两份《房地产抵押估价报告》均已过期，仅作估值参考。即使按复议申请人主张的两处房产市场总价12.8亿元计算，扣除登记显示的两处房产上担保的优先债权总额12.735亿元后，剩余估值尚不足2亿元。故复议申请人关于“扣除抵押债权后剩余价值远超2亿元”的主张不成立。

关于其他冻结财产：银行存款仅10万元，冻结的股权按出资额及持股比例估算，未明显超过应保全价值。综上，不构成明显超标的查封。

四、律师解析

正面防范建议（未发生纠纷时）

对被保全人（财产被查封方）而言：

1. 主动提供权威、有效的财产价值证据

• 在异议或复议阶段，提交在有效期内的评估报告（有效期通常为1年），或提供近期成交记录、税务核定价等。

• 对于有抵押的房产，向抵押权人申请出具《未清偿债权余额证明》，证明抵押债权已部分清偿，从而提高“净值”以主张超标的查封。

2. 按“净值”而非“市场价”主张超标的查封

• 计算房产净值 = 市场价 - 尚未清偿的优先债权（包括抵押担保的本金、利息、违约金等）。

• 若净值明显超过保全限额，才构成超标的查封。

3. 对股权冻结，提供审计报告或近期股权交易价格

• 仅凭出资额很难说服法院降低或解除冻结。可提供上一年度审计报告、净资产评估，证明股权实际价值低于出资额。

对申请保全人（债权人）而言：

1. 保全前调查被保全财产的抵押、质押情况

• 到不动产登记中心、动产融资统一登记系统查询权利负担。

• 预估净值后，申请查封足额财产，避免因查封不足导致后续执行困难。

2. 优先申请查封无权利负担的财产

• 有抵押的房产净值可能很低，应优先申请冻结存款、无抵押房产、股权等。

反面应对策略（已发生纠纷时）

若被保全人认为超标的查封：

1. 立即收集并提交以下证据：

• 有效期内的评估报告（或申请法院委托评估）；

• 抵押权人出具的最新未清偿债权余额证明；

• 若房产有出租、共有等影响价值的情形，一并提供。

2. 向执行法院提出书面异议，主张扣除优先债权后剩余净值明显低于保全限额。

3. 若异议被驳回，及时向上级法院申请复议（本案中复议成功需证明净值超标，但实际未成功）。

若申请保全人认为查封不足：

1. 申请法院调取被保全人的财产登记信息，发现未被查封的财产线索。

2. 若有证据证明被保全人故意隐瞒财产或虚增抵押债权，可申请法院核实或依职权调查。

五、案例来源

人民法院案例库：2023-17-5-202-019 甲投资公司、甲置业公司、甲房地产公司、王某琴与乙置业公司、甲控股公司、王某春、乙房地产公司执行复议案

温馨提示

司法实践中，每个案件的细节千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。本文仅为法律知识分享，不构成正式法律意见