上海收购二手房用作保租房,开始说得通了
- 2026-10-25 23:28:23
上海收购二手房用作保租房,开始说得通了
文｜所长 编辑｜小白 审核｜子木 今年2月，上海静安、徐汇、浦东三区启动收购二手房用做保租房。 截至目前，三个试点区累计已经收购523套房源，进入二季度后，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等区，也陆续启动了相关工作。上海收购二手住房做保租房，正在从试点走向扩围 上海的住房体系，正在发生一个很微妙的变化。 过去几年，城市一直在想办法“新增住房”：拿地新建、商办改造、产业园配建、人才公寓转化。 但现在，上海开始做另一件事，把已经存在于城市里的老旧住房，重新组织进保障性住房体系。 最近，上海启动二手住房收储用于保租房，多个区已经陆续推进。 而徐汇的一批老旧住宅，则被改造成了城市建设者管理者之家。这意味着，上海保租房，开始从“增量建设时代”，走向“存量重组时代”。 今年2月，上海静安、徐汇、浦东三区启动了一件事，政府下场收购二手房，拿来做保租房。 三个半月后，5月21日，数据出来了，三区累计完成房源收购523套，二季度起试点全面扩围，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五个区全部加入。 至此，上海中心城区八个区，全部进场。 收购标准非常明确，优先锁定轨交沿线、产业集聚、租赁需求旺盛的区域，聚焦70平方米以下、总价400万元以内的小户型存量房。 操作上也很顺滑——居民旧房由区属国企规范收购，免中介费；卖旧的钱以房票形式进入监管账户，专款专用，有效期一年，全市通用，一二手都可用；各区还设了业务专窗，提供一站式咨询和受理。 
3月31日，首单落地静安。居民施先生把宝山路一套41.59平方米的旧房子，以220万元卖给了区保障房公司，当天就用这笔房票买下了静安区新建楼盘誉静安的一套112平方米三房。从41平到112平，从一个下午完成两笔签约，这套流程算是跑通了。 看上去这就是一个收储保租房的常规进度，523套相对于上海每年二三十万套的二手房成交量，体量几乎可以忽略不计。如果只是为了给保租房凑套数，这点量确实不值得单独拿出来说。 真正让这件事值得拿出来说的，是徐汇区的动作。 在523套里，徐汇一个区就收了458套，占比将近88%。 徐汇为什么收这么多？ 从房源筛选上看，徐汇的策略跟其他区不一样。它把二手房收购和两旧一村改造绑在了一起，依托城市更新重点板块，批量锁定了一批存量房源。在资金端，徐汇由区房管局、财政局、国资委等部门组成工作专班统筹推进，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，同时通过银行贷款融资扩充资金规模。 更关键的是房票的用法，徐汇的房票全市通用、一二手通用，不限定在本区消费。这意味着徐汇收房的范围可以铺得更开——只要房源本身符合标准，产权人想拿房票去哪里买都行，不需要被绑在徐汇。 
而真正值得说一说的，是这458套房子的去向。 按惯常逻辑，收购来的二手房经过标准化改造，纳入保租房体系，以低于市场的租金面向新市民和青年人配租。 徐汇也确实有这个需求。十四五以来，徐汇累计筹措了3.18万套保租房，但交通便利的项目依然供不应求，部分还需要轮候。多收点二手房补缺口，顺理成章。 但徐汇收购的这批房源里，有300多套根本不具备改造为独立保租房的条件。 这些房子大多房龄老旧、户型偏小、结构老化，改造成独立成套的公寓成本可能更高。如果按保租房一间房的标准去改，不划算；如果放着不管，政府花钱收购就失去了意义。 
徐汇的做法是，把这300多套房子，全部改成新时代城市建设者管理者之家——专门面向快递员、外卖员、环卫工人、餐饮服务员等一线务工人员的宿舍型租赁住房。 这个转向是整件事的点睛之笔。一间老破小的一室户，改成独立保租房，只能住一个青年白领。但改成城市建设者管理者之家的床位，一套60平方米的房子可以放4到6张床。 收一套房，解决的不是一个人的居住问题，是四个到六个人的。 我们前不久曾经写过《上海用12万张床位，进入住房保障的下一阶段》，分析过上海十五五的保租房筹集，其中城市建设者管理者之家是重点方向。 “十五五”期间，上海计划新增供应12万张“新时代城市建设者管理者之家”床位，重点面向快递、外卖、家政、医护、环卫等城市一线从业人员。 12万张床位，重点布局在需求最旺盛的中心城区。 这就有一个矛盾，中心城区是床位需求最集中的地方，但偏偏也是筹措床位最难的地方。 为什么难？新建土地成本高、建设周期长；改建存量项目有限。 目前床位筹措主要靠两条路：非居存量房屋改建，或者从新建的保租房大社区里遴选一部分房源。 但这两条路各有各的局限——非居改建受物业性质转换的限制，不是所有低效商办都改得了；保租房社区主要建在中环以外，上海约八成保租房都在中环外，中心城区核心区覆盖不到。 
但在中心城区收购小户型二手房用作保租房，放在十五五的蓝图中看，分量就完全不同了——收购二手房不是补量的权宜之计，而是专门为中心城区城市建设者管理者之家供给打开的一条新通道。 徐汇那300多套老房子已经证明了这一点。每套改造成四人间或六人间，一个区的一次批量收购就能释放1200到1800张床位。这些床位散落在中心城区的成熟社区里，周边地铁、商业、生活配套都是现成的，不需要重新建设。 对一个外卖骑手或者环卫工人来说，住在离工作地点三公里范围内的中心城区，比住在远郊的保租房大社区要方便得多。 过去中心城区筹措床位的路径，是非居改建和集中遴选两条腿走路。现在徐汇用收购二手房改床位的操作，补上了关键的第三条腿。 这就是523套真正的意义，不是保租房多了500多套，而是12万张床位的中心城区缺口，有了一种系统性的解法。 收购存量房用于保障性住房这件事，并不是上海首创。全国已经有十几个城市在推类似的收储政策，苏州、天津、广州都有动作。 但上海这次的打法明显不太一样——它收的是小户型二手房，改的是城市建设者管理者之家的床位，打通的是从收旧到换新的整个置换链条。这套操作，目前只有上海跑通了。 为什么？ 原因最简单，上海的租赁基本面摆在那里。徐汇区交通便利的保租房项目还需要轮候，中心城区保租房长期供不应求。 这意味着政府收来的房子，不管是改成一间房还是一张床，都不愁租。这就给整个模式的商业可持续性兜了底。 收储不难，难的是收完之后租金能覆盖运营成本。如果收来的房子租不出去，或者租金太低导致长期亏损，任何国企都扛不住。 上海的租赁需求密度，恰好给了这个模式一个坚实的需求底座。 
二是上海的二手房存量够多，中心城区有大量70平方米以下、总价400万元以内的老破小。这个体量，也意味着不仅仅起到打通置换链条的作用，也能形成一定规模的保租房房源供应。 三是上海在制度层面把链条全部打通了，收购二手房做保租房，不是一个简单的买卖行为。它涉及到旧房怎么评估定价、卖房款怎么监管、产权人拿什么去买新房、过渡期怎么办、收来的房子怎么统一改造、改造完按什么标准运营。这些环节缺了任何一个，链条就断了。 我们在《收购老公房纳保，保租房的“上海式”选择》中也介绍过，上海三区分别用了三种略有差异的方式把链条跑通了，每个区因地制宜，都在探索符合各自情况的置换标准。 
最重要的是制度底座，收购方是上海的国企体系，是各区属保障房公司，建设银行提供金融支持。国企收购的好处是流程规范、价格公开、不会跑路，产权人不用担心中介跑单或者交易风险。 但更关键的，是国企才有耐心做这件事。一套老破小收回来，标准化改造，纳入保租房体系，按低于市场的租金慢慢收租，这个投资回报周期是以十年为单位计算的。只有国企有这个资金体量和时间耐心。市场化机构如果要做到同样的规模，光是资金成本这一关就很难过。 所以这件事，本质上是一线城市在存量时代的一次制度实验，足够大的租赁需求、足够深的二手房资产池、足够顺滑的全链条制度设计、足够有耐心的国企执行主体，缺一个，这种模式就走不远。 这也是为什么目前只有上海能把这个事从0做到500多套，又从500多套推到八个区全域铺开。 523套，本身或许并不算什么大数字。 但它背后真正值得关注的，是上海正在尝试一种新的住房保障逻辑。 过去，保障性租赁住房更像是一个新增供应体系。 但现在，它开始慢慢变成一种城市住房调节工具。 而上海，也正在通过收储、重组和功能转换，重新分配城市内部的住房资源。这可能才是这一轮二手房收储，真正重要的地方。 
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不如租房研究所
01
上海收购二手住房做保租房，正在从试点走向扩围
02
为什么徐汇收得最多
03
徐汇这条路，可能会成为“十五五”阶段的重要方向
04
为什么这种模式，只有上海能做
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不如租房有话说
END
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议程升级，四日启新，谁是中国好公寓？｜2026中国租赁住房运营商综合实力测评全网启动
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