2026年5月26日，广州市属国企广州安居集团宣布，启动“卖旧买新”试点，目标为位于广州环城高速以内的二手住宅（楼龄不限），总价在300万元以内（且不得高于新买房的总价），建筑面积70平方米以下的二手房。
消息一出，不只是广州人在看。全国关心房价的人都在问：这对我是利好还是利空？我的城市会不会跟进？房价到底了吗？我现在该不该买？一、广州到底在算什么账？
300万、70平、环城高速以内。为什么是这三个条件？我们先算一道题。2026年3月，广州海珠区二手房均价约37108元/平，荔湾区约31575元/平。按70平计算，总价分别在259万和221万左右，刚好卡在300万的收购线以内。200万到300万总价的二手房，恰好是广州成交最活跃的区间。4月份广州二手住宅网签10426套，其中低总价房源占了很大比例。很明显，政策设计瞄准的是那些手里有点资产，想改善居住条件，但因旧房卖不掉而被卡住的业主。所以才会要求卖房的钱必须用来买新房，必须在180天内限时完成置换，且专款专用，钱由银行托管账户管理。国企收购旧房后，会改造为保障性租赁住房或人才公寓，提供给新市民和青年人居住。这其实就是以购代建，比新建保障房更划算。新建一套房要1到2年才能交付，而直接从市场上收购存量房，几个月就能完成房源筹集。更省财政资金，也更快解决供需矛盾。但这个政策能覆盖的人，是有限的。如果你的房子总价超过300万，或者面积超过70平，或者不在环城高速以内，这套政策暂时跟你没关系。二、数据背后的真实市场
国家统计局前几天刚发布了2026年1至4月份全国房地产市场基本情况。有时间的可以去国家统计局官网查看完整报告，没时间的看我复制过来的关键信息也够了。1至4月，全国新建商品房销售面积25258万平方米，同比下降10.2%。新建商品房销售额23000亿元，同比下降14.6%。降幅比一季度分别收窄0.2个和2.1个百分点。
说明市场信心依然不足，但最坏的时候可能在慢慢过去。注意，慢慢过去不是要反转的意思。全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%。房屋新开工面积13900万平方米，下降22.0%。住宅新开工面积更是下降了23.6%。
开发商不拿地、不开工，对未来预期仍然保守。但换个角度看，新开工大幅减少，意味着未来一两年市场上的新增供应会明显收缩。4月末，商品房待售面积77801万平方米，同比下降0.5%。
待售面积开始下降，是一个积极的信号。卖方手里的房子在减少，去库存正在缓慢推进。4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线城市环比下降0.1%，三线城市环比下降0.3%。一线城市二手住宅环比上涨0.4%，二线和三线城市二手住宅环比分别下降0.2%和0.3%。具体到城市：北京二手住宅涨0.4%，上海涨0.7%，广州涨0.2%，深圳涨0.3%。
即便在同一座城市里，核心区和远郊的走势也可能截然不同。三、会推广到其他城市吗？
郑州是全国首个从试点到全面铺开的省会城市，计划全年完成1万套存量房收购换购。南京首批试点2000套。青岛等多个城市也已启动类似的国企收储机制。据中指研究院统计，2026年以来，已有36个重点城市发布了明确的收储公告，超过80个城市的国企入场收储存量商品房。已收购房源超14万套，累计使用再贷款额度超过800亿元。中央层面的风向也很明确。2026年中央经济工作会议明确提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。所以结论是会有更多城市跟进，但速度和规模取决于三个条件：第一，地方国企有没有足够的资金实力。第二，当地二手房市场是否堵塞严重。第三，保障房缺口有多大。中央的态度是支持地方探索，但不搞一刀切式的全国统一推进。目前来看，一线城市和强二线城市可能会率先落地，三四线城市则需要根据自身情况来决定。四、老百姓关心的问题
从数据来看，全国已收购房源超14万套，累计使用再贷款超过800亿元。但这不是过去那种强刺激式的救市，只是在逐步稳住市场。市场底从来没有一个精确的刻度，它是一个过程。政策工具箱持续施力，库存指标逐渐好转，市场信心缓慢修复，种种迹象拼在一起，才构成底部。不同城市触底的节奏会明显分化。经济活跃、人口流入的核心城市会率先稳住。缺乏产业和人口支撑的城市，可能还要等待更长时间。你看上海跟深圳的房价，有明显稳住的趋势，因为这些城市的经济够强，潜在购买力充足。但是看看二线城市，哪个业主群里不是哀嚎遍野的？核心地段、品质好、配套完善的房子，抗跌能力强。边缘地段、房龄老、没有电梯和学区的房子，可能还有下行压力。同样是广州的房子，环城高速以内和以外，命运可能完全不同。同样是北京，东西城和大兴、房山，走势也不会一样。哪怕是在房价统一上涨的那些年，不同的城市、不同的地段，房价上涨的幅度也天差地别，对吧。对刚需来说，盯政策不如盯自己的需求和经济能力。首付凑够、月供扛得住、房子看对了，任何时候都可以是合适的时机。不过最好还是能全款买房的时候再买，因为人生的未知数太多了，你现在扛得住贷款，不一定过几年还扛得住。对改善型需求来说，如果你手上有符合条件的旧房，广州的政策提供了一个实实在在的换房窗口，可以密切关注广州后续的落地进展。对其他城市的读者来说，更重要的是看清你所在城市的基本面。人口在流入还是流出？产业在升级还是衰退？库存是高还是低？国家收储对房价的影响远比你想的要小得多，它是用来解决资源配置的，不是用来稳住房价的。甚至从财政的角度来说，巴不得在完成任务的情况下，支付出去的成本越低越好。广州的政策，是国家去库存工具箱里的一把新扳手。它解决的是置换链条被卡住的那个点，让有产者能够流动起来，让保障房能够更快筹集。它不是万能药。政策的设计越精准，覆盖的人群就越有限。对普通购房者来说，政策信号意味着风险与机会并存。把全国数据、城市政策、个人情况三者结合，才能做出最适合自己的判断。楼市未来的基本面会分化。核心城市的核心资产将越来越稀缺，边缘区域的房子则可能越来越难出手。-THE END-
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