沪广二手房收储落地,厦门适合跟吗?

当前上海、广州开启国企收购二手房、盘活楼市存量的新打法，成为稳定楼市、消化库存的重要手段。在此背景下，厦门是否合适跟风落地呢？

• 上海模式：保障房导向，核心区精准收储
• 启动时间与范围：2026年2月试点，从浦东、徐汇、静安三区扩至8个中心城区。
• 收购标准：70㎡以下、400万以内、内环内、2000年前建成，权属清晰无抵押。
• 运作主体：区级保障房国企，“政府引导、市场运作、自愿参与”。
• 定价机制：国企+房管双重评估，参考市场价，资金监管保障安全。
• 房源用途：100%转化为保障性租赁住房，服务新市民、青年人。
• 置换规则：卖房资金可用于购买新房，打通一二手置换链条。
• 进展：截至5月，三区累计收购523套，单套均价约220万
• 广州模式：去库存导向，环城高速内小户型专项
• 启动时间与范围：2026年5月26日官宣，试点至年底，聚焦环城高速以内。
• 收购标准：70㎡以下、300万以内、不限楼龄，权属清晰无查封。
• 运作主体：广州安居集团（市属国企），“政府引导、市场运作、自愿参与”。
• 定价机制：两次第三方评估+协商定价，确保公允。
• 房源用途：优先保障房、人才公寓、城市更新腾迁，部分用于 “卖旧买新” 置换。
• 置换规则：卖房后180天内必须购买广州新房，资金专户监管，定向去化库存。
• 资金规模：首期30亿元，预计可收购约1000套

一、厦门二手房市场现状

当前厦门二手房库存高企，挂牌与成交形成明显剪刀差，去化压力突出。全市70㎡以下、300万以内小户型滞销问题集中（挂牌量大、成交占比高、成交周期长、砍价明显），岛内核心区同类房源存量充足，与沪广收储标准高度契合。

市场成交波动显著，整体呈现结构性回暖态势，房价经历深度回调，核心及远郊板块去化周期均偏长。伴随成交量阶段性回升，二手房挂牌量有所回落，业主出货心态趋于谨慎。

二、厦门具备的有利条件

厦门推行二手房国企收储具备多重有利条件。当地住房保障体系起步早、制度成熟，拥有完善的建设、分配与管理机制。目前全市有多处在建保租房项目，未来三年将迎来超2万套新增房源，规划基储备充足。

金融层面，本地已落地保障房REIT，形成完整投融资及退出闭环，金融支撑体系完备。人口方面，常住人口持续稳步增长，高校毕业生留厦定居比例可观，叠加租房补贴政策加持，保租房市场拥有稳定需求。同时，厦门已建立完善的保障性租赁住房租金管控规则，能够保障后续租赁运营规范有序开展。

三、匹配度分析

房源结构匹配：厦门70㎡以下、300万以内的刚需小户型存量，与上海"70㎡以下/400万以下"标准、广州"70㎡以下/300万以内"标准高度匹配；岛内思明、湖里挂牌近3000套的核心区滞销结构，正对应"核心区+小户型+低总价"的典型收购对象。

区位匹配高：岛内思明、湖里作为厦门的核心商圈和产业聚集区，房源符合"产业园、核心商圈、轨交站点附近"的优先收购条件。

四、厦门下场收购的顾虑

1.资金压力大，回报低、长期可持续性不足

2.定价分歧明显、交易推进阻力较大

综合一线经验与厦门本地市场特征，全盘照搬沪广模式不可取，可小范围、精细化、分阶段试点。

1、优先聚焦岛内思明、湖里老旧小户型，限定70㎡以下、300万以内成熟房源，年度收储规模控制在1000套内，避免财政压力与市场扰动。

2、依托保障房专项贷、专项债降低融资成本；采用市场化小幅折价定价，减少业主抵触，简化交易流程，提升落地效率。

3、核心优质房源用作人才公寓，保障租金收益；普通房源用作保障性租赁住房，兜底新市民、刚需群体居住需求，通过差异化运营实现收支平衡。

结语

沪广二手房国企收储试点，是楼市从 “增量调控” 转向 “存量治理” 的标志性政策，为低迷的二手房市场提供了全新破局思路。

厦门市场基本面高度适配该模式，短期试点可有效稳库存、活成交、补保障，但受限于财政成本、运营压力，大规模全面落地并不现实。未来厦门楼市稳增长，仍将以 “精细化存量盘活、结构性政策托底” 为主，通过小步迭代的试点政策，持续修复市场信心，推动行业平稳高质量发展。

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