前不久楼下张阿姨拉扯着我说“儿子要结婚，现在在苏州相城区看的一套房报价100万，纠结得不行——怕现在买下来后，五年后被砸手中变成烫手山芋。”
最近找我咨询这类问题的也多了起来，实质上就是闭眼买房躺着挣钱的时代结束了。
清华大学五道口金融学院刚刚发布的2026年不动产发展预测报告也一语道破了其中的秘密，“存量提质”早已取代了“增量扩张”的时代，如今的竞争焦点也由盖得好、卖得好转向了房子本身的品质和服务周边设施的配套程度。
未来五年，楼市最大的关键词就是“分化”。
你看开年以来的市场就明白了，上海三月份二手房成交量比去年同期增长了11%，北京不少区域的中介连吃饭的时间都没有；可是换到三四线城市，大多仍然在慢悠悠地去库存。
中指研究院的测算非常实在，十五五期间全国城镇住房需求约为49.8亿㎡，几乎全部位于人口持续流入的核心城市，比如杭州、成都这样的强二线城市每年净增几十万人口，刚需、改善需求都能够接得住，反观人口流出的三四线城市，即使保持价格稳定也已经是很好的局面了。
2026年不会普涨，只会是结构性的局部复苏。
还有个很多人没注意的信号：现在租房比存钱划算。
中房网最新数据表明，30个重点城市租金回报率中位数为2.06%，超过半数小区的租金回报率大于2%，最高达3%，银行一年期定存利率只有1.5%左右，买房出租反而比存款高得多。
有业内人士认为这是市场的预示，当租金回报率超过无风险利率的时候，房东急于低价甩卖房产的动力就会减少很多。
补充官方权威数据，根据国家统计局2023年的人口流动报告显示，黑龙江鹤岗、甘肃玉门等三四线城市常住人口连续五年减少超过10%，此类城市房产流动性将越来越弱。
那100万的房子，5年后到底值多少钱？
核心判断就看它在什么地方。
如果是北上广深核心区域，或者是一线城市的好地段，那么5年后基本会跑赢通胀，不会暴涨，但是稳中有升，跑赢银行理财基本没有问题。
这些改善需求一直存在，市场上的绝大多数房屋都无法达到未来的需求，而高品质的房屋将会越来越珍贵。
但是如果人口持续流出的三四线城市或者是一二线城市远郊板块的房子在五年之后，其价值会受到影响，打折的可能性较大。
最大的问题就是没有人接盘，挂牌的房源数量多，但真正有意向购买者很少，即使想出手也只能以较低的价格出售，难以卖出好价格。
今年的楼市政策核心是“稳”，不是以前的刺激。
不少有关刚需、改善的利好政策正在酝酿之中，核心城市也在放松购房门槛来吸引外来人口，这些都是明显的信号。
简而言之，100万的房子五年之后的价值是怎样的，并没有一个固定的数值，但是逻辑上很清楚：核心城市核心区地段的房价保值有保证，符合最新标准的房子有升值潜力，人口流出地方就不需要太过担心。
普通人买房要回归到居住的本质上来，不要想着投机炒房。
