去房产中介卧底买房,可行吗?

之前的视频里，青岛黄岛区和深圳上班的两位姑娘为了辨别房产的好坏、找到最合适自己的房，同时能买到相当的性价比，都去房产中介门店实习。

但她们的愿望都落空了，一个待了十来天，连皮毛的皮毛都没学到。

第二位姑娘待了一两个月，她高估了房产中介的道德和判断力，没学到任何有用的房产知识，却以为自己得到了指导和优惠，最终跳入了大坑，在30岁的年纪，把自己辛苦十五年的收入全赔掉，还背负了上百万的债务。

所以，如果你只是为了买一套合适的房去房产中介卧底，那其实是一个事倍功半、效率极低、非常容易掉入误区、甚至被引诱后与那帮人狼狈为奸的综合效率为负的风险操作。

接下来，雷宇慢慢讲述此中的各种麻烦和误区。

首先，你获取对你有用的房产知识的速度非常慢，且信息冗余特别大，有用知识的比例很低。

这里介绍下雷宇2017年入职的乐山排第三的房产中介公司 一个门店的新人学习流程，此事在小说房产牙行录里亦有记载：

这行虽然不正经，但对新人的培训却相当折磨人，一开始在总部学习三天，搞清楚基本的房产知识和带看流程。
第四天下放到店面，第一个月有入职三必须：
必须把南安主城区实地走一遍，再手绘一份道路地图；
必须看五十套房，全部画出户型图，并记住二十套在售房产的核心六要素；
必须全文背诵三页纸的公司员工手册，七天抽查一次，一个月背不下来就走人。
在这之外，每天跟着老员工看房、带客户、贴小纸条、去新楼盘踩盘，实战训练邀约客户，每天至少打二十个有效电话。
第二月开始系统性地学习介绍话术和临场应变，以及房产优缺点的识别，并加大电话邀约力度，同时学习怎么从身边找客户。
第三个月转正了，从租单开始，挣一点点业绩，保够基本收入，继续学习各类房产知识和销售要点，同时参与售房业务。
总之，前两个月很难熬，每天的工作量非常大、非常杂，每天8个小时的工作时间要排的满满当当，很多时候还要加班背诵房产知识，撑不过去的实习生有半数之多。

小说描述的有很多空白和特指，这里再补充：

1，乐山排第一的房产中介公司，当时新人在总部的学习时间应该不低于7天。

2，到店后，雷宇所在的公司，在2个月、甚至3个月内，不允许新人做售房生意，新人的账号只能看租房，权限是阉割版，什么时候可以做售房全看店长的考核。

当年雷宇最初在小公司干了一个月，离职时拍了几大页的客户名单，并大体知道二手房和新房带看流程，所以店长以类老员工对待，第一个月就可以做售单。

3，新人在前三个月学到的房产知识，无论真假，无论有用没用，只是你每天工作的一小部分，你会有很多时候都在做学徒的杂活。

于此，从你入职开始，获取房产知识、到能辨别房源好坏、直到找到梦中情房，就算一个误区都不进，即便不被同事们忽悠，运气极好遇到了较为良心的师父和店长，3个月都搞不定。

其次，房产中介是一个纯粹的销售行业，你得到的房产知识很多是错误的。

以前讲过一个理论，买房不要相信所谓的自己人，有三个原因：

你不知道他是否专业；
你不知道他专业的地方是房产本身还是销售；
你不知道他是不是真的为你好。

同时也有另一个常识：

一个合格的房产中介需要三大技能，懂房产基本知识，有销售能力，明白房产大势。

房产基本知识其实不太重要，能比正常人高一点就行，房产大势完全不用在意，对房东讲解楼市的不利因素，笃定房价肯定向下，对客户宣传国家扶持力度，扬言楼市马上回暖。

而一个资深房产中介其实只是销售高手，不需要多么深耕房产知识，不需要懂房产大势，只需要找到大量客户，忽悠客户和房东的成功率高，让他们乖乖签字就好了。

是的，就算你遇到一个愿意把所学知识不保留地慢慢讲授给你的老员工，而他对于房产的位置、房龄、构造、物管、户型、配套等理解，其实是建立在房产销售体系里的条件反射。

比如谈及位置：

他们会自动的倾向销量爆点小区或黄金口岸，因为这样的房流通性好，价格稳定，但于你可能不适合。
他们对政府规划盲目相信，对客户吹的牛、画的饼，他们内心可能有疑虑，但条件反射地认为或许能实现。
甚至刻舟求剑似的认定城市的中心会像过去十年二十年那般，可以移动，板块的红火能够复制，这一片荒地能够成为下一个城市名片。

所以，乐山的房产中介老手们自己下场买房也常常失手，亏大几十万、被套牢的情况比比皆是。

雷宇当年所在的房产中介公司的一个店长，自己买了峨眉旅游地产，毛坯大概25万的单间，名字叫悦山府，现在是这个价。

另一个专卖投资盘的销冠 个人买了乐山万达一号的公寓，毛坯20万上下，一般会签12万的托管装修包，总成本32万，如今基本折半。

而酒店托管收益也经历严重的维权，估计是宣传太美好，现实太残忍。看安居客的租金报价，这12万的装修想回本，不知道要何年何月。

这样的例子比比皆是，高新区的宝德绿洲，同时做房产中介的炒房客买了，一堆房产中介也买了，是的，他们也信了自己吹的那一套。

麓城的公寓、翡翠的孤岛楼盘、万达的边缘地带、未来必定陷入流动性危机的滟澜洲，都有房产中介人士下手。

你们是不是以为房产中介也可悲，害人也害己，想着骗别人，最后把自己套了进去。
不要有任何怜悯之心，他们这是作茧自缚，且会一条路走到黑，在绝大多数情况下，一个房产中介被套进去了，他会变本加厉地坑客户，就算之前还有点点良心，现在也荡然无存。

谈房龄和构造，他们真信日常介绍讲的那一套：

过去的房子过时了，只有最新的产品才值得购买，能保值，甚至增值。

哪怕对于炒房

一些和炒房客打交道较多的中介，因为和炒房客走的近，炒房客想让此中介好好卖自己的房，说自己的炒房良心装修、全屋质保、只赚观感溢价和装修本身利润，中介就信了，然后让自己亲戚买下。
这种事毫不夸张，当年雷宇的同事就让舅舅买了公司自己装的炒房。

哦，对了，别信那帮人吹的任何关于炒房的质量问题：

这几年雷宇看了七套已购入炒房，无一例外，也就两三年光景，要么多处因质量问题破烂，要么厨房、厕所、阳台渗水返潮，要么甲醛毒气依旧很浓，亦或者三者皆有。

而关于配套的认识很粗浅，售楼部怎么讲他们怎么想。

对户型的理解基本就是——大就是好，大就是美——的简单粗暴。

而配套的精确度和可预判性、户型的流线和适用性 则基本被忽略。

所以，你在房产中介内部学到的房产知识，其来源就有重大问题，它类似于林平之学的辟邪剑谱，是二次阉割版的葵花宝典。不对，这个比喻有点问题……

接着，从你进入房产中介行业开始，你是他们的免费杂工，后期是搭档同事，但也有可能是他们的猎物。

从你培训结束，下放到店面后，店长就看到了你的个人简介，然后给你安排任务，期间了解你的家庭情况和做这行的原因，如果发现你有买房的可能和投资房产的经济情况，他很可能会撺掇你买房。

虽然你自己买房提成自己赚，其他同事肯定分不了，但他是店长，他的提成不低于店面总业绩的10%。

假如你去峨眉买了一套文化旅游地产，如果是见山府那种55平米的一室一厅，总价50万以上，佣金8个点起步，4万以上的业绩，他就能拿大几千块。

而且，只有你尝过开售单的高佣金，才会明白这行的暴利，于是坚定地钉在这行，为自己赚佣金，也为他的店面赚钱。

而这时，如果你告知了你想买房，或者被他发现了你入职是为了买房，你猜店长会如何操作？

基本上逃不开这三类：

1，给你洗脑某某新楼盘很不错，公司某某店长和区域经理都买了，让你考虑考虑。
2，有一个门市或者投资盘，公司现在正力推，店长会让你多多了解，然后像对待客户那般，宣传这个投资一本万利，如果不是自己没钱，一定买一套云云。
3，如果正出现一套再便宜两三个点就能被炒房客购入的二手房，而你恰好要考虑这个片区，店长会毫不犹豫地向你推荐，哪怕你家不适合买步梯房，而这房在五楼。

深圳那位姑娘当初进房产中介实习，就是在店长和同事的鼓动和情绪逼迫下买了第二套跌入深渊的房，因为此，30岁倾家荡产还负债一百多万。

这个逻辑并不是恒定的，因为人做一件事的动机往往是多元的，且每个入行者的情况不一样，很多新人并没有被这般对待，或许是这个新人很穷；或许是藏的比较深，店长看不透；亦或者上道太慢，他们不敢这么来，怕一鼓吹买房，新人就走人了。

最后，你有不小概率被带偏。

房产中介行业就是个粪坑，也是个大染缸。

这帮人心术不正、利益至上、平均学历很低、三教九流，这样一群人，能带给你什么样的三观？

当你看到一个老员工前天接待了一个客户，昨天带看了一天二手房，今天上午拉进了售楼部，下午回来就签单了，房价80万，佣金3.5，提成加底薪1.2万；
当你看到只有初中学历的店长，只干了五年，每天也就安排下工作，偶尔谈个单，开个会，在微信群里发布些消息，一个月就能拿一两万；
当你看到店面的俩搭档，一个每天打电话找房子，一个每天带炒房客看房，三五天就能签一单，虽然都是些小房子，佣金六七千，一个月俩人业绩不算高，一万五六，收入五六千，但炒房客红包每人都有两三千
……

这时，你回想着自己过去的工作，996是常态，加班到11点总是偶尔，随时有裁员风险，上班摸鱼时间能算出分钟数，收入也就八九千。

而这帮人每天有效工作时间平均不到4小时，其余时间就吹牛、抽烟，甚至隔壁茶楼打牌。

那么，等你电话邀约到一个客户，在店长的要求下必须带进那个高佣金的售楼部，他有点心动，被店长逼单，这房卖出你收入上万，客户被几个人包围，思想被控制，行动不自主，随时可能买下这套位置不适合、也承受不起、连装修费都得攒好几年的房，你会怎么办？

所以，去房产中介实习以求在买房这件事上得到好处，其实是一个效率很低、房产知识掺水严重、误区和陷阱随处都是、身边多是心术不正、工作环境诱惑太多、你有可能被拉下水然后同流合污 的 风险举动。

如果你非要去房产中介实习，谨记三点：

1，千万不要说自己近几年考虑买房，一定要装穷。

2，去中下等级的房产中介公司，但不要去只有几个门店的小卡拉米。（获取房产知识的效率高一些）

3，不要想着在里面学到什么房产知识，你只了解这三个事儿并收集数据—— 近半年的二手房成交价；你比较喜欢 和同事认为不错的小区里各个户型 炒房客可能购入的价格；把所有炒房群和新楼盘渠道群都加上，以便离职后随时关注房价。

那如果不去房产中介实习，买房到底该怎么实操呢？

雷宇之前的视频已经有过答案，只要你按照这三个视频的逻辑走，基本不会有多大问题。