6月北京楼市——新房+二手房市场展望 !

一、二手房市场现状核心数据复盘

1. 短期成交数据

1. 本月（5月）累计网签15724套，环比下滑12.1%，5月整体成交量走弱；

2. 近7日滚动成交4226套，环比小幅上涨1.6%，短期单日成交（5.30仅295套）依旧低位，说明5月末成交回暖力度极弱，刚需看房下单意愿不足。

2. 供需价2年趋势核心信号

挂牌库存（橙线）：前期冲高后持续回落，当前库存从高点14万+套下行至12万套区间，业主主动降价、撤牌惜售、置换离场三类行为叠加，挂牌供给收缩；

成交均价（红线）：连续2年下行通道，价格底部尚未出现明确企稳反弹信号，买方价格预期持续走低，议价空间仍在；

月度成交量（蓝色柱）：5月成交量相比3-4月高点明显回落，市场缺乏集中入市行情。

二手房6月行情深度预判

1. 成交量：小幅回暖，但难突破5月高点

支撑回暖逻辑：

① 5月环比下跌透支部分购房需求，6月端午小长假、学区收尾看房潮会带来小幅带看增量；

② 挂牌库存持续下降，低价急售房源消化速度加快，刚需捡漏需求会小幅释放；

③ 近7日滚动成交已经出现1.6%环比微涨，短期成交底部确认。

压制成交量逻辑：

① 成交均价持续下行，买方观望情绪浓厚，普遍持“再等等还有降价空间”心态，决策周期拉长；

② 5月整体成交基数偏低，即便小幅回升，6月全月网签大概率维持1.6万套以内，很难冲击2万套月度高位，属于温和修复，不是行情反转。

2. 价格：底部震荡，企稳无望，议价空间依旧充足

红线均价2年下行趋势没有拐头迹象，叠加库存虽然回落但总量仍超12万套，市场属于买方市场：

1. 刚需老破小、远郊次新：业主急售普遍让利3%-8%，6月议价空间不会收缩；

2. 改善型次新、品质小区：置换业主卖房心态分化，着急置换的大幅降价，持有观望的小幅调价，整体均价依旧承压；

3. 短期不存在涨价基础，6月二手房成交价维持阴跌/横盘微跌状态。

3. 挂牌供给：库存继续缓慢收缩

橙线挂牌库存持续下行趋势延续，两大原因：

① 部分业主看不到涨价预期，选择撤牌持有，不再挂牌出售；

② 低价急售房源快速成交，新增挂牌量少于成交消化量；

6月挂牌量持续走低，市场上优质低价笋盘会越来越稀缺，但不足以扭转价格走势。

二、新房市场数据复盘与6月预判

1. 新房&二手房月度网签对比图表核心信息

深色柱=二手房，浅橙柱=新房：

1. 历史规律：二手房月度成交量长期大幅高于新房，新房成交属于稳定低位运行；

2. 近期走势：新房月度成交波动更小，不会像二手房一样大起大落，新房市场靠房企推盘、特价活动拉动成交；

3. 5月新房成交：从柱状高度看，新房成交依旧维持常规水平，没有爆发式增长，房企以走量去库存为主。

新房6月行情深度分析

1. 成交量：房企冲半年业绩，成交环比明显上涨

1. 半年业绩节点驱动：6月是房企半年报关键窗口期，绝大多数开发商会推出特价房、首付分期、车位赠送、渠道佣金加码等促销政策，主动释放购房利好，吸引刚需、改善客户入场；

2. 供给端放量：6月会集中上新一批预售证，新增房源供给充足，可选楼盘、户型变多，带动到访和成交；

3. 对比二手房：新房成交量涨幅会显著高于二手房，新房市场短期热度会小幅超过二手房。

2. 价格：特价房常态化，整体均价稳中微降

1. 刚需远郊新房：为快速去化库存，批量推出工抵房、尾盘特价，单价直接下调几百至一千元/㎡，价格让利幅度大；

2. 城区改善新盘：优惠以赠送福利为主（装修、车位、物业费），明面上备案价不动，但实际购房成本下降；

3. 整体新房成交均价不会上涨，以价换量是6月新房主流策略。

3. 客群结构变化

1. 刚需客群向新房倾斜：二手房持续降价预期，部分刚需害怕买完继续贬值，转而选择新房锁定低价、全新房龄；

2. 改善新房依靠政策+促销：置换改善客户观望二手房存量，新房大户型、低容积率产品靠优惠撬动成交；

3. 投资客依旧缺席：无论新房二手房，投资需求几乎没有入场，市场完全依靠自住刚需、置换改善支撑。

三、6月新房+二手房市场整体总结

1. 二手房市场：温和修复、价格承压

成交：小幅回暖，月度网签1.4万-1.6万套区间，难有大幅反弹；

价格：持续底部震荡，议价空间充足，无上涨动力；

供需：挂牌库存持续收缩，笋盘逐步减少，但买方主导市场格局不变。

2. 新房市场：政策促销驱动，热度优于二手房

成交：房企半年冲业绩带动，环比5月明显上涨，成交弹性更大；

价格：以价换量常态化，特价房、各类福利优惠全面铺开；

机会：刚需自住可重点关注远郊特价新房，改善可对比城区新盘优惠和二手笋盘。

3. 买房策略参考

1. 刚需自住：优先筛选二手房急售笋盘（议价空间大），同时对比新房特价房，两者横向比价；

2. 置换改善：二手房市场可慢慢挑房，不用急于下手，6月业主让利意愿较强；新房关注半年促销节点，入手成本更低；

3. 短期投资：新房二手房均不具备涨价行情，无投资入场价值。