两个月前，一个很久没联系的朋友突然请我吃饭。
他叫阿杰，在杭州做房产中介做了十年。2019年到2021年，他年收入稳定在50万以上，最多的一年拿了72万。在余杭买了房，换了宝马三系，把爸妈从老家接到了杭州。
那天的饭局，他喝了很多酒。喝到一半，突然跟我说：“杭先生，我今年上半年只卖了三套房。”
三套。半年。按杭州现在的行情，一套二手房佣金大概3到5万，还要扣平台费和税费。三套房子，到手不超过8万块。月均一万出头，还完自己的房贷，所剩无几。
他说，他所在的门店，去年还有二十多个经纪人，现在剩六个。走了的人，有去送外卖的，有去开网约车的，有回老家结婚的。还有一个比他小两岁的同事，干了五年中介，今年年初把车卖了，去工厂当流水线工人。
“我以前觉得，中介这行能干一辈子。现在我不知道下个月还能不能撑下去。”
阿杰的故事，正在全国几十万房产中介身上同时上演。
一、一个行业正在被“冻干”
先看几组数据。
2026年一季度，全国二手房成交量同比有所回暖，但这个“回暖”极度分化。深圳、上海、北京核心区的成交量确实在涨，但广大的二三线城市、远郊板块、非地铁板块，二手房仍然深陷冰窖。
更关键的是，即使成交量回暖，中介的日子也没有好过多少。
过去一套房子从挂牌到成交，周期大概两到三个月。现在呢？6到12个月是常态。陈姐那套南京的房子，卖了整整一年。这意味着中介服务一个客户的时间成本是过去的四倍，但佣金并没有涨四倍。
与此同时，中介费正在被全面挤压。2024年以来，多个城市出台了中介费指导价，买卖双方合计佣金从过去的2.5%到3%，被压缩到2%以内。部分城市甚至推行“单边收费”——谁委托谁付费，买方不再承担中介费。蛋糕变小了，分蛋糕的人却没少。
更致命的是，开发商的渠道佣金也在大幅缩水。过去新房市场好的时候，开发商给中介的渠道费动辄5到8个点，一套300万的房子，中介能拿15到20万佣金。现在开发商自己的利润都快被榨干了，渠道费砍到2到3个点，还常常拖欠。
二手房成交周期拉长，中介费被压缩，新房渠道佣金缩水——三把刀同时砍下来，砍掉的是整个行业的利润率，也是阿杰们的生存空间。
二、“最难的时候，我在售楼处门口刷了两个小时抖音”
阿杰跟我说了今年最让他崩溃的一天。
今年三月，他在余杭一个次新小区驻守。从早上九点到下午六点，一个人在小区门口站了整整一天，发出去八十多张传单，加了三组微信。其中两组是同行，剩下一个是“随便看看”。
晚上回到店里，他打开抖音刷了两个小时。不是偷懒，是实在不知道还能去哪儿找客户。
“以前客户是自己找上门的。2021年那会儿，我一天接十几组带看，嗓子都说哑了。现在你去街上拉人，人家躲着你走。你去网上发房源，评论全是问‘还能再便宜多少’。”
他说，现在的客户分成两种。一种是诚心想买的，但出价极低，低于房东心理价位二三十万，根本谈不拢。另一种是纯粹来看的，周末没什么事，带着一家老小逛售楼处当消遣。
“有组客户我带看了八个月，前前后后看了四十多套房，最后他说，算了，还是再等等。我差点当场哭出来。”
这不是他一个人的困境。中国房地产估价师与房地产经纪人学会的数据显示，2025年全国房地产经纪从业人员较峰值时期净减少约20万人。这20万人不是被裁员裁掉的，是一个一个被耗干的。
三、洗牌不只是人数，是规则
更深层的变化，正在整个中介行业内部发生。
过去十年，房产中介的核心竞争力是“信息差”。你知道哪套房子在卖，买家不知道，你就是中间人。你知道房东底价是多少，买家不知道，你就能撮合。
但现在，信息差正在被技术抹平。贝壳、链家、安居客把房源信息全部线上化，买家在手机上能看到的房源，比中介手里的还全。房东的心理底价，通过大数据成交记录一目了然。中介不再是信息的垄断者，而变成了服务的提供者。
当信息不再稀缺，什么才稀缺？专业判断。这套房子值不值得买？这个板块有没有潜力？这个价格有没有水分？这些问题的答案，需要深度研究。但大多数中介，并不具备这种能力。
与此同时，AI正在加速入场。VR看房、AI讲房、智能匹配、自动生成房源报告——这些技术已经开始替代中介最基础的工作。上海某中介平台2025年试点AI经纪人助手后，单人产能提升了约三分之一，但门店经纪人的需求减少了近两成。
行业在进化，但进化的代价，是大量跟不上节奏的人被淘汰。
四、留下来的人，活得怎么样？
当然，不是所有中介都在苦熬。分化，同样是中介行业的关键词。
在上海浦东联洋板块，一个做了十二年的资深经纪人，今年上半年的佣金收入已经突破50万。他手里有三组客户，都是企业主和高管，总价预算1000万以上。他的核心竞争力不是信息，是信任。客户相信他的判断，愿意把几千万的资产决策交给他。
在广州珠江新城，一个转型做“资产顾问”的中介团队，不再依赖传统门店和端口费，而是通过短视频和私域社群获客。他们只服务总价500万以上的客户，提供从选筹、谈判、过户到税务筹划的全链条服务。单客服务费比传统中介高出两到三倍，但客户觉得值。
从“卖信息”到“卖服务”，从“走量”到“走质”——这是行业正在发生的根本转型。但能完成这个转型的人，不足十分之一。
五、给普通人的启示
中介行业的洗牌，对普通人有什么启示？
第一，如果你在买房或卖房，选对中介比选对房子更重要。 一个好的中介，不是只会带你看房、帮你砍价。他能告诉你这个板块的真实成交价是多少，未来有没有地铁和学校的规划，这个开发商的口碑怎么样。在分化时代，信息是廉价的，判断是昂贵的。
第二，房地产行业的“蓝领化”正在加速。 中介不再是高薪职业，而是回归服务业平均水平。这意味着大量从业者会离开，服务质量会两极分化。优质服务会更贵，劣质服务会白送都没人要。
第三，每一轮行业洗牌，都是普通人的机会窗口。 中介门店大量关闭，意味着部分区域的二手房信息流通效率会下降，定价可能出现更多分歧。对于有研究能力的买房人来说，这反而是可以找到“认知差”的阶段。
房产中介这个行业，过去二十年是中国楼市最狂飙突进的缩影。从路边电线杆上贴纸条，到几十万人在线抢房源；从月薪两千，到年入百万；从夫妻老婆店，到上市公司。现在，它正在回到它本该在的位置——一个靠专业吃饭的服务行业。
这很残酷，但也很健康。
我是杭先生。这一篇，写给所有在行业洗牌中咬牙坚持的人，也写给所有正在楼市里寻找确定性的人。
